正规二手房买卖合同_二手房交易买卖合同和银行贷款合同哪个具有最法律效力

1.卖房子必须还清吗？

2.二手房买卖，已过户，银行三个月未放款，买卖合合也没约定时间，卖家收不到尾款，怎么办？

3.如果卖房，对方是买，是先过户还是先？

4.二手房买卖：这两个容易被忽视的隐患要看清

二手房买卖合同是否有效

从你的情况看，你们应该是有结婚证的，在婚姻关系存续期间以个人名义购置的房产仍然是夫妻共同财产。夫妻双方当然对共同财产有平等的处分权。合同当然有效。如果闹到法院，需查明以下事实：1、该房屋是否是夫妻共同财产。2、女方签署的名字对于买受方来说是否构成表见代理。男方可以未经自己同意要求确认合同无效。买受人可以善意取得要求确认合同有效。法院在查明女方和买受人没有恶意串通，并买受人是善意的情况下（以市场价取得）会认定合同合法有效。

二手房买卖合同是业主与买方自愿签订的，有效。

是业主亲人代签的，业主知道后没表示反对的，也有效。

二手房买卖合同是否有效，主要看业主与买方双方当事人有没有民事行为能力及是否在自愿基础上签订的，只要是有民事行为能力的双方在自愿基础上签订的合同，自双方签字或盖章后，就具有法律效力。

如是业主亲人代签的，相对于善意的第三人，业主亲人属于表现代理人，第三人会认为这表现代理人是经业主授权的，所以业主知道后没表示反对的，合同也有效。

期房二手房买卖合同是否有效

是无效合同。

了一个二手房买卖合同是否有效

1、该房屋是否是夫妻共同财产。2、女方签署的名字对于买受方来说是否构成表见代理。男方可以未经自己同意要求确认合同无效。买受人可以善意取得要求确认合同有效。法院在查明女方和买受人没有恶意串通，并买受人是善意的情况下（以市场价取得）会认定合同合法有效。

签订按揭中二手房买卖合同是否有效

签订合同才能生效，定金只是意向，如果是有中介的话，应该还有其它说明，比如签订意向金后不能与卖于他人等，如果没有以签订购房合同为准。

父母代签的二手房买卖合同是否有效

无效，要业主本人签字才能有效，非业主(包括业主亲属)要有业主的公证委托书，房产证原件又在银行抵押，就算业主自己卖都要把证从银行赎出来以后才可以过户。现在回答第二个问题:由于不是业主本人签的合同，收的定金，所以合同是无效的，无效合同就就不存在双倍返还定金一说，基本让你爸把钱退给对方即可，钱一定是要退得否则对方可以以罪告你爸的，基本就这样了。希望能够帮到你。

只二手房买卖合同，夫妻一人签名合同是否有效

要结合其他证据认定，如果其他证据足以证明虽然只有一个人签字，但夫妻另一方是同意，或者明知而未反对的，有效。反之无效。

另外还有善意第三人的问题，如果购买人有合理理由证明自己不知道这是夫妻共同财产，并且购买房屋的出资不低于市场价的70%，就会被视为法律上的善意第三人，那么房屋交易就是有效的。夫妻一方只能追究另一方擅自处分房产的责任，而不能要求撤销合同。

未取得房产证，二手房买卖合同是否有效

根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定："下列房地产不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的。"

根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

因此，在以前的法律实务中，人们通常都认为该条规定的所谓"不得转让"属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。

众所周知，与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像《经济合同法》那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条)，或者是合同效力待定(第51 条)，甚至是合同有效下的一般违约责任(107条等)。

合同法释199919号第4条(第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。)的规定表明了这一点。

上海市高级人民法院在2005年12月 16日下发的《关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》的通知第4个问题中问：一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。

该转让合同的效力如何认定?答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于"期房限转"的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。

因此，在目前的司法实践中，各地法院在审理这类案件时，通常考虑到了立法指导思想上的重大转变，因而鼓励诚实信用，维护交易安全，一般判决这类合同有效，应继续履行，对出售方要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。

未取得房产证的二手房买卖合同是否有效

有效，只要签订时双方是自愿的要负法律责任，你可到法院要求卖方履行合同，如不履行可要求赔偿损失。

没有房产证的二手房建议不要私下购买（不能上市交易的），风险太大。

如果将来可以办理房产证的，可以以租金抵扣购房款（等对方办理了房产证后再买），在卖方办理完毕房产证后，可办理过户手续，把租金抵做购房款，对双方潜在的风险都有防范！可以找一家全国连锁的正规品牌中介机构办理，更有保障！

在没有完全过户前，一切未知的因素都有可能发生，例如：卖方离婚，死亡，查封，抵押，共有权人状况，都会增加过户时间及过户费用，极大的增加购房成本。

没有房产证的房屋是不能进行交易的，原因如下：

首先，从国家法律政策来讲，没有房产证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有房产证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。

其次, 建议大家不要购买这类房子，因为没有房产证将不能、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。

第三, 没有房产证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

备注：《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》或《房屋共有权证》或《房屋他项权证》和《土地使用权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

未经抵押权人同意二手房买卖合同是否有效

抵押权的设定并不能限制对房屋的使用，也不能限制对房屋对外出租。我认为想撤销合同是非常困难的。

卖房子必须还清吗？

通过中介如何办理二手房

1、看房，一般通过房产中介去看房源；

2、签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；

3、签订买卖合同，也就是房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；

4、付首付款，若上家有，通常上家会用首付款去提前还贷；

5、办下家的手续，下家要持买卖合同等材料向银行申请；

6、办过户交易手续，过户手续办好后，交易会出具收件收据；

7、领取房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；

8、银行向上家发放，放的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；

9、交房和付尾款。

扩展资料

通过中介买二手房需要注意：

1、不要把房款交给中介目前在二手房交易中，一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，一些中介占用客户房款长达2－3个月，给买卖双方都带来很大不便。

2、妥善保管所有证据在交易的过程中，你需要注意将与中介机构来往的书面材料，比如合同、收条、及房产证等证件的复印件妥善保存，以免日后产生了，却因为证据不足而无法保障自己的权益。尤其是中介的一些口头承诺，你一定要坚持将它们落实到合同中，否则就是无效的。

3、拒绝交付中介费之外的各种杂费有些中介还会收取过户加急费、资金担保费、公积金关系费等，但是实际上，除了国家要收取的税费之外，正规中介只需收取中介费，其他的费用一概都不收。

二手房买卖，已过户，银行三个月未放款，买卖合合也没约定时间，卖家收不到尾款，怎么办？

一、卖房子必须还清吗？

不一定，未还清的房子是可以买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋所有权证，因为二手房交易是以房产证为准的。

还未结清的房子，若已经取得了房产证，可以通过把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》。

3、买方支付首付款。

4、卖方的银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函。

5、买方向银行申请二手房按揭，并提交相关资料。

6、卖方向买方实际交付房屋。

7、银行复审通过后放款，向卖方的银行账户划款。

8、卖方收到款项后，与原银行解除合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的银行。

9、买方的银行将首付款支付给卖方。

二、卖房子必须还清吗

不一定，未还清的房子是可以买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋所有权证，因为二手房交易是以房产证为准的。

还未结清的房子，若已经取得了房产证，可以通过把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的，是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》。

3、买方支付首付款。

4、卖方的银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函。

5、买方向银行申请二手房按揭，并提交相关资料。

6、卖方向买方实际交付房屋。

7、银行复审通过后放款，向卖方的银行账户划款。

8、卖方收到款项后，与原银行解除合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的银行。

9、买方的银行将首付款支付给卖方。

三、退房一定要把还清吗？

有这样一种误区：退房后，房屋所有权已经重新回到出卖房（一般是开发商）那里，因此银行的还款责任应当由原出卖人承担。

其实，房屋买卖合同和银行合同是两个独立的合同，房屋买卖合同是以房地产为标的的买卖合同，由出卖人和买受人签订的，银行是房屋价金的一种支付手段；合同是银行和买房人之间签订的，合同标的是所借款项，房屋在合同中作为的抵押物。

正因为这两个合同是相互独立的，虽然在一定程度上存在一定联系（一个是以房屋为买卖对象，一个是以房屋为抵押物），但解除购房合同不代表连合同也同时解除了，买房人和银行之间的借贷关系依然存在，借款还是要清偿的。

那么房屋买卖合同解除后，如果解除合同？首先买房人要解除合同，就要将提前还清，以商品房为例，实践中是这样操作的：买房人退房后，开发商要将购房款返还给买房人，但开发商为了防止买房人取得所退的购房款后不去归还，势必影响开发商的利益（退回的房屋上有抵押权存在），开发商会将该退还的全部房款分为两个部分：银行未偿还部分由开发商直接还给银行，首付和已经偿还的部分退给买房人。

四、房子是买的,想卖房需要把所有的还清吗

您好！

这属于他的婚前个人财产，不需要您签字同意。

如果卖房，对方是买，是先过户还是先？

一、二手房买卖，已过户，银行三个月未放款，买卖合合也没约定时间，卖家收不到尾款，怎么办？

买卖合同一般是不会约定下款时间的，因为下款的时效是银行决定的，现在能做的就是催促银行尽快放款

二、二手房审批成功,却一直不放款,怎么办?

你好，首先分两种情况。二手房已经审批通过，那你有没有看见银行出的承诺函。你应该属于有承诺函，但是银行额度紧张只能排队,这是没办法的,只能等了,一般承诺书不会说放款期限的,告了白告,可试试找银监会帮帮忙,估计作用不大。可以考虑找关系，送礼。一定放款，希望可以帮到你。

三、在农行办的二手房，过户及审批通过已经三个月了，银行不放款说是没有额度，要怎么解决啊？

一是去询问你的银行客户经理，了解具体原因。

二是你说的“手续办完了”是怎么理解的？你对此的定义与银行对此的定义不一定是一样的。

银行认为施落实了，放款条件落实（如担保措施其中一环或几环出现延迟，那拖个2个月也不是特别稀奇的事。

三是即便银行的业务手续因为银行自身的信季度目标任务指标等因素，而暂缓或延迟发放。

被否决的照银行的信贷管理流程，如果内通知申请人，并退还相关审批资料。

四、二手房已经通过审批，也过户三个月了，现在还没放款，该怎么解决？

应该去放款的银行，催促银行赶紧放款，多催促几次就行。

过完户三个月了还没放款，按正常流程来说，肯定不正常：拖得时间太长了。虽然说目前额度紧张已经是大趋势，但一般情况下，额度总是会细水长流似的给一些，至于具体给到哪个业务，就看银行放款的先后顺序怎么界定了。

面对这种情况，建议按照以下流程进行处理：

直接致电经办银行的经办客户经理，询问当前业务的进度。过户后的流程，主要还剩下办理抵押、领取抵押证、电话核实、轮候放款这几个环节。

二手房买卖：这两个容易被忽视的隐患要看清

买卖二手房一般流程都是买房先交上定金，然后去银行进行审批，银行初审通过，放贷方面不存在问题之后，买主才会交首付，卖方将房产过户给买方然后抵押给银行，买卖双方和银行三方签订一项协议，下来之后由银行直接打给卖方。

这种交易情况流程下可以避免出现银行不放款的情形。也不排除有特殊原因导致无法批复的，这种情况下根据房屋买卖合同，房东有权收回房屋，然后将首付款归还买方。当然过户的费用可由买方承担，因为这是因为他的原因造成的合同无法履行。

扩展资料：

买卖流程

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况；

佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原银行，如果换其他银行会多出一些费用）；

买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出申请，银行同意后出具承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。

百度百科-二手房买卖流程

如果向银行购买二手房，在条款中存在着很容易被忽视的两个“坑”，一个针对着卖家，另一个针对着买家。如果当事人签约时没注意，再遭遇不顺利，就极可能引发纠纷。杨文战律师提供的这篇文章，值得所有需要通过银行进行二手房买卖的当事人认真阅读。

购买二手房，很多买家都要办理。而买卖合同中关于的约定，有两个条款是极易被买卖双方忽视的。而这两项条款所代表的含义，中介很少主动向买卖双方作详细解释。如款过程顺利，它们就不会造成影响，但如款因各种原因受阻，买卖双方就可能因此而发生纠纷，直到这时，当事人双方才注意到这两项条款原来是跳不过去的坑。

“当初不是这么说的！”“我之前根本就没看到这个条款！”作为一名律师，我在处理此类相应纠纷时经常听到这样的话。但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，你自己没有注意到问题，绝不能成为免责的条件。

这两个一个针对买家，一个针对卖家的坑，究竟是怎样的呢？

一、对次数及办理时间如没限制，坑卖方

在房产交易中，任何一个卖方都希望尽快拿到全部房款，尤其是那些准备通过卖房改善住房需求者，其在卖房的同时还往往在买房，急着卖了房后去交购房款。在这种情况下，如果受阻，事情会变得很麻烦。

必须知道一个常识：银行对于购房人的申请是很可能不批的。不批的原因可能有很多，如买方信用不够、银行近期没有额度、政策调整等等，很多时候银行对于为何不批，甚至不会作出解释。

还有的时候，因为银行不批贷或者虽然批贷，但额度没有达到买家的理想要求，就可能出现买家需要向第二家甚至更多家银行申请的情况，而每多做一次申请，获取的时间显然就要延后一段。

那么，买家在向一家银行申请被拒后，有没有权利再次申请？如果再次被拒，有没有权利再换一家银行提出申请？这样的申请到底可以进行多少次？

对于这些问题，很多人在签订二手房买卖协议时根本不会想到，如果买家提出的申请顺利获批，自然没问题，但如果买家向第一家银行申请被拒，再向第二家申请，卖家可能就不同意。

此时，如果双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定呢？这并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家银行申请不成，再向另一家申请，直到批准为止”。

也就是说，在理论上，买家一次申请不成，可以多次向不同银行申请。如果真的经历向三五家银行申请，那么长的时间和过程有几个卖家愿意呢？

但卖家即使不愿意似乎也没办法，因为合同约定可以多次，没有任何限制，这时，如果不配合买家申请或者毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，卖家只能捏着鼻子认了，否则，一定会引起纠纷。

在现实生活中，经常出现因买家一次不成，而急于用款的卖家因此想解除协议的情况，他们甚至会大声喊冤：“当初没告诉我要这么长时间，还说很快就能办好，而且我确实急用钱呀！”但卖家所说的“很快办好”，在书面合同里是没有的。

作为卖家，应怎么防止和避免这种情况的发生？

其实很简单，如果卖家急需用款、对余款短时间支付有较强期待，最好要求在合同中明确次数限制或时间限制，比如“最多不得超过两次”，再比如，“在某年某月某日前，如卖方不能收到买家的，买家有义务自筹款项支付余款”等。这样一旦发生不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。

二、对不能取得怎么办没约定，坑买方

前面说过了，可能会因为各种原因不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批准。如果卖家一直在配合但挑不出毛病来，这时，就要轮到买家来解决问题了。

如果根本就无法获得审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，此时，买方有无能力自行支付余款？很多买方在签约时可能根本没想过会出现这种情况，在此，我想告诉大家，这种可能确实会发生。

有些买方这时可能会这样对卖家说：“是银行不批，不是我不想买，现在钱贷不到，就不能算我违约了，所以，我们只能解除合同，请把钱退给我。”

现实生活中还出现过更奇葩的事：有个买家，明知自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款，仍然与人签约买房。因为房价已上涨，卖家同意不追究其违约责任，只想赶快解除协议另找买家。没想到这个申请被银行拒绝的买家竟然不同意：“房价上涨了另卖肯定赚钱，你要分点给我，我才同意与你解约。”卖家一怒之下起诉到法院，买家被判赔偿后仍然不服气：“是银行不批贷，这能怪我吗？凭什么让我承担责任？”

通过购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲，不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。而且事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如款不成，买方有义务自筹款项支付余款的条款。

对于这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得而忽视了这项约定。一旦出了问题，买方才重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就会面临窘境。比如最近很多地方出台二手房比例限制政策，就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时，如果房价在上涨，卖家不是特别难说话的人，也许会同意不追究或少追究责任，双方解除责任。但如果卖家一定要严格按照规定追究违约责任，或者碰到房价下跌，买家就会比较尴尬和被动。

作为买家，怎么防范这个风险呢？

我的建议是，买家如果确认自己只能通过购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求增设一个解除协议的条款，明确“在不能取得时买家有权提出解除合同，并约定不承担责任解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。”

如果担心银行只批部分额度，不能自筹款项补足房款，那么，在前面那句话的“”前面再加两个字，约定为“足额”就可以了。合同里有了这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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