八卦岭二手房出售_八卦岭二手房

1.日成交500套？深圳楼市“回暖”传言背后真相是这样的

2.指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

3.二手房购买的时候如果出现逃税漏税的情况，法律一般会怎么处理？

4.旧住宅区借”棚改“哄抬房价，深圳福田发文通知

5.“先行示范区”满月 深圳楼市整体保持平稳

6.深圳市乐有家房产交易有限公司怎么样？

7.阴阳合同的纠纷应该怎么处理

（原标题：学区房凉凉？深圳出手：部分公立学校招生按电脑摇号！学区房价格已大幅降温）

刚刚过去的2021年，深圳二手房市场急速降温，曾经最为火爆的学区房市场降温更为明显。

去年，打击学区房炒作成为多地监管部门的重要工作之一，优质教育紧张的一线城市尤其如此，有关学区房政策的调整也为市场关注的焦点。

近日，深圳市龙华区教育局发布了关于2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示，对龙华区教育科学研究院附属中学、龙华区观澜实验学校、龙华区外国语学校高新校区、龙华区福城实验学校、龙华区第三实验学校华悦校区、龙华区华盛学校、龙华区虔贞学校、龙华区博雅学校、龙华中学弘毅校区初中部、华东师范大学附属深圳龙华学校十所学校划分招生范围，并向社会进行公示，其中提到了电脑派位学区：由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。此外，华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。

对此，有业内人士表示，目前暂时还未公布电脑派位学区如何具体分配学位，具体细则还需要等待官方正式发布。一般来说，电脑派位招生就是电脑摇号、随机抽取，是一种相对公平的方式，而电脑派位学区内的学位都相对较为紧张。一旦落实这个学区组合，或将成为深圳第一个取电脑派位进行分配入学的学区。

对于电脑派位，深圳在2019年曾明确提出，各区教育行政部门要指导报名人数超过招生的民办学校，取电脑随机派位进行招生。

去年，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。征求意见稿针对入学政策进行了完善，并均衡了教育，提出深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。

证券时报记者发现，深圳最早于2015年开始推行大学区制，多个片区早已实施。从目前情况来看，从各区的大学区分布来看，过去多集中在“非核心区”，一些优质学校并没有被划进大学区内，而且深圳各区并没有统一的大学区入学规则标准。

日前，深圳网站公开了市七届人大常委会第六次会议听取和审议的《深圳市义务教育优质均衡发展情况的专项工作报告》。该报告提出了推进义务教育优质均衡发展的一系列新举措：2021年新增公办义务教育学位8.8万个创历史新高；集团化办学覆盖全市公办中小学；5年内实现全市义务教育师资配置基本均衡；学科类校外培训机构压减84%等。

为实现教育质量均衡，近年来深圳推出了许多措施，其中包括推进各大名校集团化办学。过去，一旦名校新设分校传言流出，资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例。该片区房价在2019年和2020年都登上深圳各片区二手房价涨幅榜前列，原因只是当地有一所正在建设但并未开始招生的名校荔园小学东校区。

不过，即使有了名校的光环，八卦岭的房价在2021年也没有“坚持住”。“29平方米的业主急卖260万元，还是住宅用地的房源。要在2020年，业主挂牌价都要350万元。”在八卦岭片区从事房产中介的张经理解释，“八卦岭宿舍的土地性质分为住宅用地，仓储用地等，价格也不一样，住宅用地的最贵。最近几个月，八卦岭宿舍其和附近其他几个小区的成交量很少。”

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学区房市场的经典例子。“学校还没建好，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动。先不说大学区，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？”张经理说，“不过，从去年年中开始八卦岭房价的确下降了，整个深圳学区房市场也降温了，其中较为明显的是一些老破小的学区房。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，大学区政策在深圳早已试行，以后预计将大面积推广。如果按照目前的大学区招生政策，降房价还是比较困难，或许还会带动原本非该学区的住房价格上升。不过，如果配合其他教育政策，比如入学摇号、教师轮换、修建更多的学校等，教育平均分配，将有机会防止学区房的价格乱象出现。

日成交500套？深圳楼市“回暖”传言背后真相是这样的

刚刚过去的2021年，深圳二手房市场急速降温，曾经最为火爆的学区房市场降温更为明显。

去年，打击学区房炒作成为多地监管部门的重要工作之一，优质教育紧张的一线城市尤其如此，有关学区房政策的调整也为市场关注的焦点。

电脑派位？

近日，深圳市龙华区教育局发布了关于2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示，对龙华区教育科学研究院附属中学、龙华区观澜实验学校、龙华区外国语学校高新校区、龙华区福城实验学校、龙华区第三实验学校华悦校区、龙华区华盛学校、龙华区虔贞学校、龙华区博雅学校、龙华中学弘毅校区初中部、华东师范大学附属深圳龙华学校十所学校划分招生范围，并向社会进行公示，其中提到了电脑派位学区：由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。此外，华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。

对此，有业内人士表示，目前暂时还未公布电脑派位学区如何具体分配学位，具体细则还需要等待官方正式发布。一般来说，电脑派位招生就是电脑摇号、随机抽取，是一种相对公平的方式，而电脑派位学区内的学位都相对较为紧张。一旦落实这个学区组合，或将成为深圳第一个取电脑派位进行分配入学的学区。

对于电脑派位，深圳在2019年曾明确提出，各区教育行政部门要指导报名人数超过招生的民办学校，取电脑随机派位进行招生。

学区房大降温

去年，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。征求意见稿针对入学政策进行了完善，并均衡了教育，提出深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。

证券时报记者发现，深圳最早于2015年开始推行大学区制，多个片区早已实施。从目前情况来看，从各区的大学区分布来看，过去多集中在“非核心区”，一些优质学校并没有被划进大学区内，而且深圳各区并没有统一的大学区入学规则标准。

日前，深圳网站公开了市七届人大常委会第六次会议听取和审议的《深圳市义务教育优质均衡发展情况的专项工作报告》。该报告提出了推进义务教育优质均衡发展的一系列新举措：2021年新增公办义务教育学位8.8万个创历史新高；集团化办学覆盖全市公办中小学；5年内实现全市义务教育师资配置基本均衡；学科类校外培训机构压减84%等。

为实现教育质量均衡，近年来深圳推出了许多措施，其中包括推进各大名校集团化办学。过去，一旦名校新设分校传言流出，资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例。该片区房价在2019年和2020年都登上深圳各片区二手房价涨幅榜前列，原因只是当地有一所正在建设但并未开始招生的名校荔园小学东校区。

不过，即使有了名校的光环，八卦岭的房价在2021年也没有“坚持住”。“29平方米的业主急卖260万元，还是住宅用地的房源。要在2020年，业主挂牌价都要350万元。”在八卦岭片区从事房产中介的张经理解释，“八卦岭宿舍的土地性质分为住宅用地，仓储用地等，价格也不一样，住宅用地的最贵。最近几个月，八卦岭宿舍和其附近其他几个小区的成交量很少。”

可以说，八卦岭的房价随着学位的变化而超前反应，着实是深圳优质学区房市场的经典例子。“学校还没建好，具体招生范围也没确定，八卦岭片区房价就如此异动。先不说大学区，万一哪个小区没被划进学校招生范围，怎么办？”张经理说，“不过，从去年年中开始八卦岭房价的确下降了，整个深圳学区房市场也降温了，其中较为明显的是一些老破小的学区房。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，大学区政策在深圳早已试行，以后预计将大面积推广。如果按照目前的大学区招生政策，降房价还是比较困难，或许还会带动原本非该学区的住房价格上升。不过，如果配合其他教育政策，比如入学摇号、教师轮换、修建更多的学校等，教育平均分配，将有机会防止学区房的价格乱象出现。

指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

房地产行业融资端的各项重磅政策陆续推出后，深圳楼市的一举一动备受关注，近期，“成交量大增”、“放松限购”等传闻让深圳房地产市场为之兴奋。

沉睡已久的深圳楼市真的已经苏醒了吗？

日成交量破500套？

近日，有传言称，“深圳二手房单日成交破500套，新房成交破700套，房地产回温速度加快。”网传的截图显示，“签约爆单，南山已排队签约，为了减少在签约中心的等待，需提前两小时预约。”

要知道，此前一段时间，深圳二手房周成交量也才500套左右，若日均成交量500套，那么深圳二手房月成交量将达到15000套，将是目前深圳二手房月成交量的7倍左右。

“上述网传消息目前来看没有实际数据支撑，真实性存疑。”乐有家研究中心在接受第一财经访时表示，从乐有家门店的客户带看量来看，上周二手带看量环比确有上涨12%，但相比11月下半月，12月上半月没有明显的上涨，数据基本持平。

另外，乐有家根据深圳市住建局公布的二手房日成交数据统计，截至12月14日，深圳12月上半月二手房的过户量为1026套。可供参考的是，过去的11月深圳二手房成交2168套，很明显，12月的数据并没有大幅回暖。

贝壳平台相关人士也对上述传闻表示怀疑，他对第一财经表示，深圳住建局发布的数据显示，深圳二手房的单日成交量几乎都在100套上下浮动，与传闻的500套的日成交量相去甚远。

另外，上述贝壳平台相关人士表示，从贝壳平台的成交数据(非网签)来看，12月1日-12月14日深圳二手房成交量相比11月同期有较明显增加。不过，新房方面，对比上个月同期，12月1日-12月14日期间，深圳全市的累计成交量有所减少。

深圳市房地产中介协会的数据显示，2022年第49周(12月5日——12月11日)，深圳市二手房录得696套，环比增长率为7.2%，连续四周录得的数据都超过600套，较此前的500多套/周有所上升。这里的录得量以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数，因此，与网签数据比起来，该数据更能及时反应市场的动态。很明显，12月的录得量有所增加，但离深圳二手房成交量5000套/月的荣枯线还有很大距离。

单身公寓不限购了？

在深圳楼市，近期还有传闻称，“深圳70年产权单身公寓不限购了”，而一直以来，此类房产与商品住宅一样限购。今年以来，面对楼市销售端的疲软，不少城市都出台了松绑楼市的政策，但作为一线城市的深圳并未有实质性的松绑政策出台，因此，该传闻被市场认为是“深圳楼市调控政策撕开的一道口子”。

“不限购”传闻起源于12月初南山区获得预售证的御成府项目。深圳市房地产信息平台信息显示，该项目土地用途是居住用地，房屋用途是单身公寓，可售的房源(单身公寓)295套，产权70年。该项目位于南山街道学府路南面南新路西面，与大新、南山、桃园三个地铁站的距离均在一公里内，建面约37-54平，备案均价约8.9万/平，单价区间约7.9-9.6万/平，总价区间约318-517万/套，因为周边住宅楼龄普遍较大，该楼盘的均价略高于周边住宅7万元/平左右的均价。

“这是深圳首个小面积住宅不需要购房名额的项目。因为该项目属于历史遗留问题，所以住建局就开了一个特殊通道，不限购。”12月15日，记者以购房者的身份咨询了御成府项目售楼处，销售人员表示，如果全款购买，不管买多少套，都不需要购房资格，但如果按揭购买，则需要满足深圳市的购房条件，即深户满三年加上三年社保，或者非深户五年社保。“因为按揭的时候，银行审批要看购房资格，而在国土局备案的时候不看购房资格，算是不限购，但限贷。”该销售人员解释道。

除了上述御城府项目，还有房产中介称，目前，深圳所有的70年产权单身公寓都已经不再限购，例如八卦岭宿舍，鹏盛村，鹏益花园，翠馨居花园，旭飞花园、意馨居，都已不限购。不过，中介也表示，“这个政策可能是短期的，主要是为了提高成交量，让市场尽快回暖，长期来看，如果市场变好，这个不限购的政策可能也会收回。”

对于单身公寓是否限购这一问题，第一财经通过12345热线咨询了深圳市不动产权登记中心的相关工作人员，得到的回复是，土地用途是居住用地，房屋用途是单身公寓的住房在购买时与商品住宅一样限购，购房者需要有购房资格才能购买，“目前未接到该类房产不限购的通知”。

实际上，单身公寓类房产存在一定缺陷，即可能在学区的划分，或者教育积分方面与一般的商品住宅得不到同等的待遇。2020年，深圳市高级中学南校区周边的泰安轩、泰康轩、竹园小区、泰然公寓、杭钢大厦、有色大厦、安华小区、浩铭财富广场8个小区就曾因为房屋用途为单身公寓或者单身宿舍而被认定为特殊房产，孩子入学时积分的基础分被下调了10分。

那么，像御城府这类房产，孩子读书时的积分能否与商品住宅获得同等的待遇？第一财经以购房者的身份咨询了南山区教育局，相关工作人员表示，当前，南山区住宅和公寓的入学积分分别为40分和20分，对于御成府这种还没有入住的项目，教育局还未明确其积分类别。上述销售也表示，御成府属于南山区向南社区片区，因为不是名校，应该不会出现学位拥挤的现象，但是御成府这类房产的学区积分属于哪个等级，还未明确。

二手房购买的时候如果出现逃税漏税的情况，法律一般会怎么处理？

深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。

原本在2021年2月初签定购房合同的齐女士，因为突入起来的参考价政策导致首付比例变高，因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源，现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。

同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数，截至2022年2月8日，该政策已经实行满一年，而这一年，政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。

月度成交刷新近10年历史新低

近日，深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。

这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

实际上自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。

从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。

二手房价已连跌8个月

深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

据乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。

成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。

深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者，他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源，降幅较最高点低2、300百万的也有。

学区房价格松动

百花片区应该是称得上深圳最为著名的学区，这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕，是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年，但二手房指导价出台之前，百花曾一次次刷新深圳学区房成交榜。

只是指导价政策落地一年后，加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花再不复昔日辉煌，甚至网传去年半年内百花的成交惊现个位数。

比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园，目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万，折算每平方米13.9万，接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。曾爆出以30万 成交的国城花园，在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。

除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

6成二手房接近指导价卖掉

据乐有家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%，相当于每卖出10套房源，就有近6套房源是接近指导价成交的。

分片区来看，据深圳中原研究中心数据，2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外，还有一个重要的原因，龙岗区价格相对较低，受参考价的影响较小。目前，龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。

另据中原数据显示，2021年分片区成交Top10的小区中，罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的，高达108套，其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。

对于这样的变化，业内人士认为，经过了一年的洗礼，目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格，只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。

旧住宅区借”棚改“哄抬房价，深圳福田发文通知

一、《刑法》第201条逃税纳税人取欺骗、隐瞒等手段，虚报、不申报，偷逃税款数额较大，占应纳税额10%以上的，法律一般会处三年以下有期徒刑也许刑事拘留并处罚金；数额巨大，占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

二、新刑法中偷税罪的新表述

与新旧法律条文的修改（新旧刑法关于偷税罪的规定附后）相比，我们可以看到：

1.放弃偷税的概念。一般来说，“偷窃”是指把属于他人的财产作为自己的财产。在税收问题上，应纳税额原本属于纳税人的合法财产。偷税漏税发生的原因是纳税人未依法履行纳税义务。因此，偷税漏税不同于盗窃罪的共同概念。新刑法通过对“偷税”的规定，可以看出立法者对“偷税”概念的理解发生了变化。

从本质上讲，税收是国家对纳税人财产的强制自由占有；从税收契约理论来看，税收是纳税人为换取公共服务而提供的对价。从这个意义上说，偷税漏税是纳税人违反支付义务的行为。改变罪名的提法更符合一般法律原则和常识，更人性化，体现了我国立法的进步。

2.设立了逃税名。将罪名由“偷税罪”改为“逃税”，用“逃避缴纳税款”取代“偷税”，并将“逃避缴纳税款”的行为规定为“纳税人取欺骗、隐瞒手段进行虚纳税申报也许不申报”，此概括性描述显然比旧的规定更宽泛，更具有“口袋”性质，将更有利于对犯罪行为的认定。尤其是“经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处分的，不予追究刑事责任；但是，5年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚也许被税务机关给予2次以上行政处分的除外”。这一规定的变化，表明了立法者对于经济犯罪更倾向于从行为的危害结果的角度来考虑，积极挽回国家损失的行为可以依法从轻处理。它体现了宽严相济的刑事政策，也符合当前提倡的“社会和谐”。

3.对逃税的手段用概括性的表述。即：“纳税人取欺骗、隐瞒手段进行虚纳税申报也许不申报”，以适应实践中逃避缴纳税款可能出现的各种复杂情况。

我国法律明确规定，公民和企业都应当履行纳税义务。如果偷税漏税，不仅会侵害社会利益，还会对社会治安造成不良影响。因此，税务机关一定会对偷税漏税的一方进行处罚，并根据涉案金额确定处罚标准。

“先行示范区”满月 深圳楼市整体保持平稳

针对旧住宅区借“棚改”炒作、哄抬房价的情况，深圳市福田区住建局发布通知称，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”。

5月29日，深圳市福田区住房和建设局发布《关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知》（简称《通知》），《通知》指出，近期福田区住建局收到投诉，有旧住宅区借“棚改”概念炒作、哄抬房价。

对此，福田住建局表示，维护棚改的严肃性。根据《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》（福府规〔2019〕1号），福田棚户区改造工作应科学规划，有序推进，根据区域经济社会发展水平和财政能力，合理确定目标。棚户区改造由区主导，街道办事处开展意愿征集，意愿征集符合要求后报区棚改指挥部会议审议，审议通过的，纳入棚户区改造，报市主管部门备案后，在部门网站公告。未经官方渠道发布的“纳入棚改”信息为不实信息。

同时，严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为。严禁业主、物业服务企业擅自在小区张贴有关“棚改”横幅、进行意愿征集，发现类似情况各街道办应第一时间予以取缔；严禁中介机构、物业服务企业、业主等擅自散布旧住宅区纳入棚户区改造的不实信息，炒作、哄抬房价；严禁自媒体借“棚改”概念炒作、哄抬房价。

福田区住建局指出，根据深圳市房地产调控领导小组办公室印发的《关于开展房地产市场专项治理的工作方案》，对挂牌价明显高于近期市场成交均价，或明显偏离旧住宅区住房价值的房源，我局将第一时间介入查处，要求有关房源“下架”；对网络媒体等发布虚信息、捏造和散布不实言论的行为，协调有关部门及时调查处理、追究相关责任。

棚改未到，房价先涨的情况并非近期才出现。据《证券时报》2019年6月的报道，深圳许多传出棚改消息的老旧小区房价在彼时就出现一些变化。以红岗东村为例，该小区二手房房价此前在每平方米5万元以下，但棚改的消息传出后有中介表示一些业主挂盘价高达每平方米6.5万元，而且放盘数量有所较少。而在八卦岭宿舍，二手房放盘价格也涨至每平方米6.5万至7.5万元左右。

不过，截至今年5月，八卦岭宿舍区的棚户区改造工作仍在前期工作中。深圳市互动交流平台显示，针对“八卦岭宿舍区，多处钢筋裸露，存在严重的安全隐患。宿舍区棚改意愿征集后一直没有进展，请问一下什么时候宿舍区可以开始确权、签约。”的问题，深圳市回应称，八卦岭宿舍区已被列入福田区棚户区改造年度，为主导的棚户区改造项目。该项目目前正在进行概念规划编制及产权资料梳理等前期工作，由于受疫情影响，原本既定开展房屋产权信息核查工作暂时搁置，待疫情防控工作结束后，本项目将按照工作部署，加快推进项目进程。

对于投资客而言，并非所有的老旧小区均可纳入棚户区改造，要想纳入范畴仍有一定门槛。

按照规定，只有房屋使用年限20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善；或者房屋使用年限不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为 D 级的旧住宅区，经区指挥部批准才可以纳入棚户区改造政策适用范围。

从实施条件来看，项目是否最终推动也有一定要求。意愿征集期满，占总房屋套数比例95%以上（含本数）且占总建筑面积比例95%以上（含本数）的权利主体同意改造的，街道办事处按规定申请纳入棚户区改造年度；否则项目终止，但是区指挥部认为确需改造的除外。

据《南方日报》报道，2019年，深圳福田区已经启动了华富村东西区、南华村以及香蜜二村，共三个棚户区改造。

按照福田区于2019年1月发布的《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》（福府规〔2019〕1号），棚户区改造实行统一的搬迁安置补偿标准，取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式，由权利主体自愿选择。实行货币补偿的，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民令第292号）的规定进行补偿；实行产权调换的，原则上实行就地回迁安置，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定产权调换标准。根据实际情况，可以奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

原标题《旧住宅区借“棚改”哄抬房价，深圳福田发文称将下架炒作房源》

深圳市乐有家房产交易有限公司怎么样？

8月18日，中央、院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，至今天时间刚好过去了一个月。伴随着利好政策的发布，深圳楼市整体上保持平稳，也出现了一些新的特点。

一二手房市场分化

“福田光华园小区有一套169平方米的房源，业主只卖780万元，均价不到4.7万元，之前挂860万元，同小区同户型最少要850万元以上。”房产中介李经理极力向客户推销。

最能反映真实需求的就是二手房市场，在李经理看来，近段时间尽管政策利好消息不断，但二手房市场总体保持稳定。“不管是一手房还是二手房市场，现在都有些分化，好地段加上好配套的房源价格仍在不断上涨，但大多数房源基本维持不动。”

证券时报记者在福田八卦岭片区调查发现，该片区二手房近几个月上涨明显。以翠馨居小区为例，今年年初该小区30平方米左右的单身公寓挂牌价在180万元左右，现在普遍达到220万元左右。而在南山后海片区，这里是深圳传统的豪宅片区，多位房产中介告诉记者，这里的房价一直呈现稳步上扬的势头，以恒裕滨城二期为例，今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元，现在在22万元左右，有一些业主主动调高报价。

二手房市场的分化也同样出现在一手房市场。在“先行示范区”的光环下，房企似乎迈开了入市的步伐。相比7月的观望情绪浓厚、项目放缓入市与成交量下滑，8月深圳新房供应量有所回升。数据显示，8月深圳新房住宅有7个项目获批预售，批售面积合计21.41万平方米，环比增加21.44%。仅在8月29日至8月31日，深圳就有4个新盘开卖。自8月18日《意见》公布至今，深圳共有14个楼盘开盘或加推。以福田区的天健天骄南苑为例，该项目共备案587套，公开信息显示其开盘去化率在七成以上。

不过，深圳中原研究中心的报告显示，就在上周深圳有3个项目入市，新房住宅开盘去化率不到两成。记者发现，这些新项目位于大鹏、龙岗中心城、松岗等离市区较远的片区。不过，近段时间的购房者主要为改善型客户，还包括部分外地客。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期深圳市场预期明显提振，部分市场交易量反弹。从目前来看，深圳房价收入比等指标显示压力比较大，这要求深圳积极解决住房问题，后续稳定房价的做法必须强化。不过，虽然目前深圳房价不太容易下跌，但若考虑其他房源如保障房、公租房、人才住房等，未来房价或有机会出现下跌。

身负“先行示范区”的使命，深圳房地产市场以“稳”为重已成为各界共识。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，除了住房制度革新、调控政策强化，房地产税或许将率先在这一区域落地。

临深土地拍卖受关注

新房加速入市，房企或许是看到了“金九银十”的希望。不过，也有一些房企似乎“不着急”。深圳首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府一直是深圳房地产市场的焦点之一，但目前其住宅部分仍未公布具体入市时间。业内人士预计，如果将配套面积之类扣除，龙华金茂府的销售均价需要达到每平方米9.5万元至10万元才能获得合理利润，而这个价格远远高于周边二手房项目。

深圳土地稀缺，深圳本地房企将目光投向了周边城市。近日，东莞松山湖终于有住宅用地出让，这块编号为2019WG029号的地块，在经历了多家房企的竞拍之后，最终由深业鹏基有限公司以近23.3亿元竞得，溢价率24%，折合楼面价约每平方米2.4万元。市场信息显示，此次参与竞拍的企业多达9家，包括万科、华侨城、天健等知名深圳房企。

同样的情形已经不是第一次出现，就在今年7月，东莞赤岗2019WG021号地块经过60轮辘战，最终由深圳华侨城房地产有限公司以7.06亿元+配建10％商品住房面积竞得，该商住地实际楼面价达每平方米20000元，打破区域纪录，出现“面粉贵过面包”现象。有业内人士认为，相对于广州、深圳这样的高房价高地价一线城市，位于两个一线城市中间的东莞就成为许多房企“进可攻，退可守”的首选之地。房企高价拿地，也证明房企看好这些片区未来的发展前景，特别是来自深圳的外溢需求。

证券时报记者 吴家明

阴阳合同的纠纷应该怎么处理

简介：深圳市乐有家房产交易有限公司（.leyoujia）是乐有家控股集团旗下专注于国内房地产租售业务的服务平台。 主要提供新房、二手房、租房的置业服务，是国内集线上、线下于一体的专业房产交易服务E2E电商平台。由颇具行业影响力的互联网团队结合传统房地产行业特点， 构建出的一套符合行业特性的诚信房地产服务平台。乐有家始终致力于高效、便捷、智能找房，节省客户的找房时间和精力，让交易安心顺心；帮助业主、开发商省心放心地出售房源；跟随国家脚步努力为房地产行业注入自己的一份力量，帮助行业朝着健康、可持续的方向发展。

目前，乐有家的业务范围已遍及深圳、广州、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆等多个城市，自2013年上线以来，在消除中介服务痛点，打击虚房源、 黑心中介服务等多方面取得了喜人的成绩，已发展成为备受市民百姓喜爱的一款线上“找房”应用。通过不断革新的互联网IT技术，配合强大的大数据处理能力， 已建立起了一套优质的房产生态体系。乐有家已实现一键约看、一键委托、一键出售、地图找房等一系列高效即时匹配的功能，成为业主、客户、经纪人 之间不可或缺的衔接桥梁，为三方提供专业、高效、便利的房地产租售服务。

法定代表人：杜艳花

成立日期：2009-02-01

注册资本：20000万元人民币

所属地区：广东省

统一社会信用代码：914403006837904509

经营状态：存续（在营、开业、在册）

所属行业：房地产业

公司类型：有限责任公司

英文名：Shenzhen Jiajiashun Real Estate Exchange Co., Ltd.

人员规模： 1000-4999人

企业地址：深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2(仅限办公)

经营范围：房地产经纪;信息咨询(不含限制项目);房地产销售策划。^

阴阳合同纠纷可以通过当事人协商，申请仲裁或者向法院起诉解决。阴阳合同的纠纷，应当作以下处理：认定阳合同无效不能认定为有效的民事法律关系；认定阴合同有效，应当认定其有效成立，合同双方应当以阴合同为准实际履行；如阳合同的订立，使其他本可主张优先购买权的股东或共有人放弃优先购买权，则在认定阳合同无效后，其他股东或共有人有权以阴合同价款为同等条件，再次主张优先购买权。

一般来说，阴阳合同中，“阳合同”因为意思表示虚而属于无效合同，“阴合同”的效力还要根据有关法律认定。阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头形式。

“阴阳合同”(又称“黑白合同”)并非法律术语，其概念主要明确于《招标投标法》颁行之后。 一般因为“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力，而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同，“阴合同”只要内容合法，同样受到法律保护。然而，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

”阳合同” 双方当事人为了少缴税，恶意串通降低成交金额，该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，并且严重违反了我国税收征管法的强制性规定，是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的，即便是合同成立也不发生法律效力，属于无效合同。

通过签订阴阳合同避税属于编造虚计税依据，税务机关有权责令改正，并处以罚款。合同交易可能产生的增值税印花税企业所得税或者个人所得税。在交易符合国家税法规定和税收政策的条件下，可以通过合法正当的税收策划，享受相应的税收优惠，减少应纳税款，从而降低交易成本，提高交易的净收益。在这一方面，当事人可以通过咨询专业的税务律师或者税务从业人员，进行合理的税收策划，以达到少缴或者免税的效果。

解决阴阳合同纠纷:

在实践过程中，由于阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，并且短期内也不可能完全消除。

法院在审判过程中也会根据阴阳合同纠纷的具体情况来给予不同的认定：对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效;对于差价太大，一般会认定无效;对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效；对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效；对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立；没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。

签订“阴阳合同”的目的是为规避法律或银行的规定，这是一种违法的行为尽管这种违法行为未必会带来特别严重的法律后果，但交易双方还是尽量不要签订这样的合同，因为这还会增加交易风险。虽然有人是为规避法律主动签订，但有人也是因为另一方提出要求而被动签订，而且目前完全杜绝阴阳合同的现象又很难做到。因此，不管出于什么原因而签订阴阳合同，都要注意防范由此而产生的风险。这种风险主要是指当产生争议时，双方对合同价格各执一词，纷纷主张对自己有利的价格。

阴阳合同中，一般情况下，后签的合同为准。按上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》的规定，在因“阴阳合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取等原因而签订的虚价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚的，谁就应当承担这个举证责任。

无法判断先后的，应当证明哪份为“真实意思”。这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

合同纠纷的解决方式：

1、协商解决。合同当事人可以就纠纷达成协商；

2、调解解决。合同当事人可以请求人民调解委员会等有关机构调解；

3、仲裁解决。合同当事人可以根据仲裁条款向约定的仲裁机构申请仲裁；

4、诉讼解决。合同当事人可以向人民法院提起民事诉讼。

房屋租赁合同纠纷的形式和特点：

承租人不履行合同，长期拖欠租金。这类纠纷占租赁纠纷70%，是目前房屋租赁纠纷的主要表现形式。当事人欠租金从几千元到数十万元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企业并不少见。发生这类纠纷的原因，与经济泡沫破灭关系极da。19年的金融风暴，不但地打击了香港经济中的泡沫万分，而且对深圳经济的影响也非常da。它使为数甚多的寄生于泡沫经济之上的企业和个人经济效益发生负增长。而这些企业和个人又基本上是租赁房屋进行生产、经济、办公，甚至居住的。随之发生的就是欠租金和因欠租金的da量房屋租赁纠纷。

未经有关部门批准，擅自改变房屋使用功能而发生的纠纷。这类纠纷在近年的房屋租赁中为数不少。如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原房屋使用功能绝da多数是厂房，但现在实际上绝da部分已改变为商业用途。其中未经审批业主或承租人擅自改变用途的占有相当da的比例。这类房屋进入租赁市场后，极易发生租赁纠纷。

不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷。由于租住住双方缺乏法律知识，或怕麻烦、图简便，特别是农村股份公司的村民出租房屋时，很少签订书面合同，更是留下了纠纷的。

为逃避管理和偷逃税、费而变相出租房屋发生的租赁纠纷。一些业主为了不交管理费和租赁税赋，便和承租人串通，以合同、联营、承包甚至借住的名义变相出租房屋，结果有的承租人戏真做，不但不交房租，反而要出租人承担相应的经营责任风险，从而导致双方发生租赁纠纷。由于当事人规避管理和法律，发生纠纷后，往往因其行为的违法性致使合同无效，而得不到法律的有效保护。

专业市场欠租金户联手拒交租金而发生租赁纠纷。一些经营亏本或获利较少的承租人，为了堤内损失堤外补，即少交或不交租金，联络多个小业主(承租人)以各种借口拒交租金，进而转移其经营风险。而且如果出租人处理方法欠妥或所出租的房屋在产权、质量、用途、等方面存在瑕疵的话，就极易发生多米诺骨牌效应，引起市场所有承租人拒交租金甚至索赔损失的发生。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

《民事诉讼法》

第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。