成都房价链家二手房价格_成都链家最新二手房

1.沪杭楼市密集调控： 稳房价 挤泡沫

2.28岁做房产中介有前途吗？

编辑 | 张晓玲

国家市场监管总局罚了阿里182亿那天，贝壳找房（以下简称贝壳）意外抢了热度。

58同城CEO姚劲波指责老对手贝壳也有“二选一”的行为，呼吁国家罚款贝壳40亿。

这究竟是干不过贝壳的竞争对手在恶意攻讦，还是又一个涉嫌垄断的大平台引发众怒？

针对互联网大平台的反垄断如火如荼，作为国内最大的线上房地产，贝壳也被卷入其中。2020年，贝壳GTV（平台交易总额）3.5万亿，仅次于阿里。

华尔街见闻发现， 贝壳在二手房交易中力推独家协议，在多个一二线城市市占率超过50%，且拥有了定价权， 疑似具备了多个垄断的要件。

4月13日，市场监管总局等三部门召集34家互联网平台开会，要求他们自查并整改，是否有“二选一”等垄断行为。贝壳也身在其中。

根据市场监管总局对阿里的处罚书，"二选一"是被罚的关键。

“二选一”即独家协议、排他性协议，禁止用户与其他竞争对手合作。与阿里类似，贝壳也有“二选一”，他们称之为“VIP服务协议”。

多名曾在贝壳上挂牌房源的业主向华尔街见闻表示，挂牌后不久就频繁接到贝壳系（链家、德佑等）经纪人的电话、微信，要求签订VIP协议。

上海人李刚去年12月在贝壳挂牌一套1500万元房产，过了几天，看房客不多，链家经纪人便在微信上给他传来一份“VIP服务协议”，并称一旦签约成为VIP后， 可以获得加大曝光、排名靠前等权益。

李刚向华尔街见闻提供的“房屋出售委托协议VIP版”显示，“ 甲方独家委托乙方出售该交易房屋 ”。 业主不得自行成交或者委托他人居间、代理出售房屋，否则即构成违约。

“我表示不愿签署独家协议后，链家经纪人就说我的房子户型奇葩、品质不够，看房客选择余地很多，以此催促我签协议。”李刚告诉华尔街见闻。

在贝壳找房上挂牌广州房产的王薇表示，她多次接到贝壳经纪人的电话，要求她签订独家委托协议。

“经纪人的话术是， 这片区域80%的成交都是贝壳的 ，你不必找别的中介了，如果不签独家协议，这套房不会被优先推荐，很可能三个月都卖不出去。”王薇说，中介抓住了她急卖这一痛点。

同意签订独家协议的卖房人，可以获得一笔相对房价来说十分微薄的出售保证金，如果贝壳在承诺的时间段内将房子卖出，卖房人需要退还保证金，另付贝壳居间服务费。

“ 我那套1500万元的房子，贝壳承诺一个月卖出，保证金大约是4000元 ，实际上那段时间上海二手楼市行情很好，我没同意签独家协议，几天后就卖掉了。”李刚表示。

另外一些不愿签独家协议的业主，房子信息会被限流，甚至被截胡。广州业主程英因为不愿签独家协议，几个星期房子都无人问津，她愤而下架，找了另一个小中介门店，谈了一个买家。

就在双方准备签约前，出现了戏剧性的一幕。买家向德佑（贝壳系）中介透露了房源信息。这名中介随即发来已经下架了的房源截图，价格还是之前的175万，但却多了调价记录：近期提价25万。

中介对买家说：“你看，这个卖家根本不是诚心卖房。你看上这房子之后，他立马涨了25万！”

但实际上，程英从未调价。意料之中，买家被德佑截胡，拉去看其他房子了。

本应是促进交易的平台，却因为未签署独家协议，交易受到了阻碍。

这种独家协议在贝壳的前身——链家时代就存在。2016年前后，北京、上海多次约谈链家，要求其停止独家代理。

2017年4月， 链家宣布，已在全国范围内暂停VIP房源代理服务 。

但显然，链家重生为贝壳后，独家协议依旧大行其道。多名上海、广州等地的中介告诉华尔街见闻，VIP协议依然存在。

并且，一名上海链家经纪人透露，贝壳的ACN合作模式中，有一个“VIP方”，即跟业主签订独家协议的小中介，可以获得佣金分成10%。

除了C端卖方，贝壳还与合作的中介 签订排他性分销协议。 一份贝壳与小中介的合同显示，在新房销售中，如果“ 自愿”选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务 ”，那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%，垫佣比例为100%。否则各项分成相应减少。

业内人士认为，这是将独家协议包装为“自愿”。

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂认为，无论进行何种包装，“只要是具备市场支配地位的平台，要求用户签订独家、排他性协议的行为，就是‘二选一’。”

根据《反垄断法》，判定一家公司是否垄断，“二选一”的垄断协议是一种，还有要看它是否具有“相关市场”的支配地位，以及是否滥用。

《反垄断法》第三条 本法规定的垄断行为包括：

（一）经营者达成垄断协议；

（二）经营者滥用市场支配地位；

（三）具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。

市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

一般来说，一个经营者在相关市场的市场份额达到50%的，可以推定其具有市场支配地位。

而对“相关市场”的界定，是其中的关键。

国家市场监管总局对阿里巴巴的行政处罚书中，详细论证了阿里在相关市场具备市场支配地位并有滥用行为，其中，对“相关市场”的界定是“中国境内网络零售平台服务市场”，并未包括线下零售。

对于贝壳是否已经取得市场支配地位，业内仍存争议，争议焦点即为对市场界定应是全国市场，还是区域市场。

从全国数据来看，贝壳2020年的新房GTV（平台交易总额）为1.38万亿，占据全国新房交易量的8%；二手房GTV为1.94万亿，占据全国二手房市场约四分之一。

据此，包括贝壳在内的一方认为，全国范围内，贝壳市占率未达50%，并不构成垄断。

而另一方则认为，贝壳是否构成垄断，要看一、二线城市，特别是重点城市的市占率。

“房地产有很强的地域性，比如在北京，贝壳系中介在二手房的市场份额超过了50%，在郑州、天津、武汉、西安、成都，新房市场的分销比例，贝壳系加在一起也超过50%了。”景晖智库首席经济学家胡景晖对华尔街见闻表示。

根据北京市住建委最新一期存量房网上签约月统计，链家2021年3月签约套数达11627套，而排名前十的其他9家中介合计签约了4647套，链家占比已达71%，此外，排名第6的21世纪不动产也属于贝壳系。

一名成都中介业内人士表示，早在2015年链家收购成都伊诚地产后，其市占率就达到50%了，2019年-2020年，贝壳系在成都的市占率超过60%。

事实上，在近期的执法中，区域市场垄断已有相关案例，证明 “相关市场”可以被限缩在单个城市范围内。

4月12日，上海市场监督管理局发布《行政处罚决定书》，对英文餐饮外卖平台“食派士”实施“二选一”的垄断行为，处以116.86万元罚款。

“食派士的规模和市场份额非常小。但在这个案例中，‘相关市场’被界定为中国上海市，‘相关商品市场’被界定为提供英文服务的在线餐饮外送平台，因而认定食派士垄断。”李晓茂说。

此外，美团、饿了么也被法院认定在江苏淮安、浙江温州存在垄断行为。

判决依据是，垄断方利用在当地占有量最大的优势地位，强迫商家签订“合作承诺书”，签订独家协议，否则将上调费率，甚至关店。

李晓茂认为，针对不同行业、不同类型的市场，执法部门会根据具体特点进行论证分析。 贝壳是全国性网站，但不排除相关部门会考虑房地产交易的特殊属性。

只具有市场支配地位但没有滥用，也不足以构成垄断。

而若以区域市场看，贝壳在上海、广州等地已疑似具有市场支配地位，并有滥用行为，比如二选一，以及控制价格。

一名业内人士指出，贝壳式的独家代理，严重降低房产流通效率，易造成房源稀缺的象，同时架空了交易双方自然的价格博弈过程，让中介具有了独家定价权。

广州业主石眉认为，即使没有签独家协议的房源，贝壳也有垄断其定价权的嫌疑。她告诉华尔街见闻，有一次，她去了一个大型小区的Z中介公司，Z公司只有李阿姨看店，她自称已在该小区多年，做惯老街坊老顾客生意。

但李阿姨能提供给石眉的房源并不多，她无奈地表示，街坊委托她放盘，她提供了参考价格。但转眼贝壳却能提供一个更可观的参考价，这让业主快速转投贝壳，不再在李阿姨处放盘。“我在这里多年，那些房子哪能卖那么高，太离谱了。”李阿姨说。

石眉说，贝壳的放盘价格普遍比周边做街坊生意的小中介贵，“业主发现贝壳能开高价后，都不再委托小中介了”。

而贝壳在市场中的定价权，不仅表现在对业主的独家协议上，还表现在它的佣金费率、渠道费率上。

在部分重点一二线城市，贝壳系具备了“控制服务价格的能力”—— 一旦取得头部地位，就开始上调中介费率。

2015年，链家通过并购德佑开启在上海的扩张之路，到2018年时市占率超过20%，在所有中介中排名第一。2018年11月16日，上海链家宣布提高二手房中介费率，提到3%，打破了原先上海维持多年的2%费率。

此后，贝壳深耕的二线省会城市跟进涨价。2019年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布上调中介收费标准至3%。今年2月18日起，重庆贝壳系宣布服务费用调整为卖方1%、买方2%，此前则为卖方0%，买方2%。

贝壳系在新房渠道业务上，也能针对开发商有定价权。

2018年四季度起，新房市场普遍低迷，贝壳在多个城市上调渠道费。比如在北京，2017年之前，新房渠道费率在1%以下，从2018年起提到2%-3%，2019年起部分项目达到5%-8%，去化艰难项目达到10%以上。

在天津，2019年因新房市场冷清，贝壳的渠道费普遍高达3个点，甚至8个点、10个点。在合肥，贝壳几乎垄断了新房渠道市场，如果开发商不接受高额佣金费率，客户就可能被洗走。

渠道费疯狂提价，逼得地方出手。2019年11月，天津住建委出台规定，要求天津新房中介的佣金点位最高不超过2.5%；12月，安徽要求新房渠道佣金不超过2%。

多名开发商告诉华尔街见闻，贝壳在许多城市尤其是三四线城市的渠道费，现在仍然很高，8%－15%都有。

中原地产首席分析师张大伟认为，拥有定价权是垄断的标志之一。

律师指出，在相关市场中，“能够控制商品价格、数量或者其他交易条件”并实施了这些行为，便属于滥用市场支配地位，即垄断。

被姚劲波公开抨击后，面对沸沸扬扬的舆论，贝壳并没有为自己辩解。

2月初，《反垄断委员会关于平台经济领域的反垄断指南》正式印发，直指平台经济领域。

在之后的投资者沟通会上，贝壳管理层在回答反垄断指南影响时表示，“贝壳刚刚成立两年多，所在的住房交易市场规模达到32-35万亿元，2018年我们的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，2020年大概达到12%-13%，还有很大的增长空间。”

管理层称，公司符合反垄断指南的所有要求。显然，在此他们将“相关市场”视为全国房地产交易市场。

对于是否涉嫌垄断，在重点城市场市场份额是否超过50%，以及是否存在“二选一”的问题， 贝壳方面对华尔街见闻表示，目前皆无法回应。

贝壳的沉默背后，是它对垄断的复杂感情。垄断，对贝壳这样的平台而言，是一把双刃剑。

三年前，左晖将链家打包，并大肆收购多家中小中介，一起装入贝壳，向资本市场讲述了一个产业互联网的故事，也就是中国最大的在线房屋、ACN（经纪人合作网络）模式。

与2020年的净利润27.78亿元相比，贝壳的股价太贵了。 能支撑贝壳高市值的，只有它的规模和流量故事。

“要获得资本认可，贝壳必须强调市场份额，因而一直取高投入策略，导致它最终往垄断发展，争取获得定价权；另一方面，贝壳又不想撞上反垄断的‘枪口’，因此只能沉默应对。”一名房产经纪业内人士分析称。

这也成为贝壳被一些投资者质疑的地方，投资者担心，目前的贝壳很容易成为下一个被反垄断的平台。

在3月份，贝壳上市后的首份年报出炉后，贝壳的市值一度重回5000亿人民币，而出于对近期反垄断的担忧，以及其他因素，不到一个月，贝壳的市值已跌去1000亿。

（文中李刚、王薇、程英、石眉为化名）

沪杭楼市密集调控： 稳房价 挤泡沫

链家研究院近日举办的2018年房地产市场展望暨RealData数据产品发布会上，链家研究院院长杨现领表示，2017年成为“超级繁荣期”的尾巴，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定的态势，回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。

“2018年新房投资增速将进一步下滑。”杨现领认为，除了货币信贷政策的收紧之外，新房投资增速的进一步下滑还在于棚改货币化的支撑力量弱化以及房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等方面。棚改由过去年均600万套减少到500万套，对销售的拉动作用逐步减弱。

具体来看，2018年，不同城市的走势会产生明显的差异。其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但房价总体将保持平稳。

二线城市内部市场表现将会继续分化。2017年弱二线城市(大连、长沙、西安等)和调控政策虽严厉但“补涨”的城市(杭州、成都等)表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市(厦门、天津、南京等)调控后市场出现大幅降温，其2018年市场走向和一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。

28岁做房产中介有前途吗？

去年底以来，作为大城市代表的上海、杭州等地楼市再现量价齐升，引发新一轮调控。这一轮长三角楼市调控以上海、杭州为代表，稳房价、防止资产泡沫扩大的目的已很明确。

3月9日，在一张业内人士提供的某银行上海分行的个人提前收回告知函截图中，21世纪经济报道记者看到，1月5日，一笔由该行放出的500万，由于客户“未按约履行借款合同‘第四条用途’的相关约定”，客户被要求于2021年3月31日前归还全部本息。

按照业内人士的说法，上海各家银行近期展开对经营性流入股市、楼市的严格审查，是年初楼市调控的延续。早在去年4月，央行上海总部就组织召开房地产信贷工作座谈会，严禁以消费贷或经营贷形式向购房者提供资金。

结合此前的“三道红线”和“银行房地产集中度”，当前监管重心由之前限制融资渠道向限制融资主体转变，通过“因企施策”“因行施策”限制房企资金来源，相较以往更加细化、严格，对于实施房地产长效机制具有重要作用。

调控后手

3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性和消费，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

“资金”监管政策一出，上海、杭州部分以投资客主导的楼市板块，变化非常明显。杭州二手房门店出现大量房源下架的情况，投资客开始观望、业主短时间内不愿意降价，成交下滑。前述业内人士指出，当前的政策环境下，市场随时可能出现变化。

21世纪经济报道记者了解到，近期金融机构业务员推销信用贷产品的时候也出现了不一样的说辞。“每个项目都有对应的银行，我们有办法帮您申请下来。”上海一名销售人员在电话里对陈晓明（化名）说，经营贷的审批审查虽然严格了，但还是有办法规避监控。

随着前述提前收回告知函的流出，部分消费者开始观望市场。

与严查经营贷、消费贷流入楼市政策同时发布的，还有杭州法拍房限购政策。就在同一天，上海也发布优先购房者所购买房产5年内限售。沪杭一系列政策出台后，叠加此前政策效应，市场热度开始下降。第三方数据显示2021年2月，上海二手住宅共成交约1.9万套，环比大幅下跌57.06%。从2月1日至2月21日数据来看，一手房成交套数同比已经减半。

监管对房地产市场的调控留有后手，储备政策远不止于此，并且，在规范市场方面，对违法违规案例的查处也逐渐公开透明化。日前，上海市房管局、市市场监管局和市城管执法局查处并通报6起违法违规典型案例，主要涉及广告违法、合同违法、欺诈消费者等方面。

其中，上海齐星房地产经纪有限公司在提供经纪服务过程中，帮助当事人签订不同交易价款的合同，做高房屋交易价格套取银行。

实际上，为了避税，上海二手房交易中，做低成交价的案例也不少。为了整顿市场乱象，上海房地产中介行业协会自去年开始启动房地产经纪行业诚信（信用）信息平台，每月公示黑名单。

挤出泡沫

长三角一线城市、新一线城市这一连串调控，一个背景是房地产价格快速上涨。一方面，房企把长三角地区看作投资重点区域，不惜重金布局长三角；长三角一线城市、新一线城市都市圈的房价上涨压力显而易见。另一方面，综合第三方机构数据，2020年，上海住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%；二手房网签面积2246.23万平方米，增长24.4%，创近4年来新高。

杭州方面，2020年新房成交152836套，创下近三年来的新高；二手房虽然没有出现大涨，但在一手房被调控之后，资金开始流入二手房。

进入2021年，上述城市房价上涨压力仍存，自1月下旬起，住建部相继赴上海、杭州、无锡等地调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。各地陆续出台调控政策，一切指向房地产资产泡沫风险。

3月2日，院新闻办举行发布会介绍推动银行业保险业高质量发展有关情况，并答记者问。关于房地产，中国人民银行党委书记、中国银保监会郭树清表示，房地产现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但势头得到遏制，2020年房地产增速8年来首次低于各项增速；现在各城市“一城一策”推出调控举措，目的是稳地价、稳房价、稳预期；很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

平安证券有分析师指出，监管层仍然认为房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。此前郭树清曾指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，此次重申房地产金融化、泡沫化倾向强，表明监管层对防范和化解房地产风险的决心，预计房地产融资环境仍将稳中偏紧，政策执行落地将相对有力。

防范资产泡沫首先就是控制价格泡沫。反观春节前夕，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，成为全国首个推行二手“指导价”的城市。开年后，无锡、上海、杭州、成都等城市跟进，矛头直指虚高二手房价。以上海为例，二手房市场成交下滑明显，2月份上海二手房成交1.9万套，比1月份成交量减半。

各地祭出一系列政策组合拳之后，市场热度得到有效遏制，叠加春节因素，2月份各项二手房指标的环比均出现显著下滑，市场观望气氛浓厚。

从上海链家、上海中原反映的带看量情况来看，2月份带看量有明显的减少，环比下降44%，新增客户量也出现下降。分环线来看，郊环以外的均价甚至出现同比负增长的情况。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，目前新房摇号试行计分制，在一定程度上保障刚需购房者的需求，而二手房市场以刚需购房者为主，或有一部分被疏导到新房市场。

杭州方面，日前明确规定中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。这直接导致未来科技城、奥体、申花、三墩北等投资客占比较高的市场板块，这几天内出现大量房源下架。

据官方数据，截至目前，中介机构共自查33000余套房源信息，对疑似存在问题的985套房源进行梳理核对，已下架660余套房源。

虽然没有出现杭州这样明显的房源下架情况，但上海2月份二手房成交量腰斩，拐点隐现。

上海一名中介人士认为，价格泡沫被挤压之后，成交也相应回落。一般而言，上海春节前后，小阳春之前的二手房市场成交在2万套左右，目前看似回落到1.9万套的正常水平，政策效果如何，还需观望三四月份的市场情况。

应该有前途。

1、首先，判断一份工作有没有前途，我们不妨先看看这个行业怎么样。目前来说，房地产行业受到的严格调控，严格把控“房住不炒”四字方针，普通老百姓一听说不允许炒房了，开始欢呼雀跃，盼着房子降价，但一段时间过去了，房子价格反而涨了。再过一段时间，房产交易量价齐升，从业人员也变多了。很多人没有看到，在房产交易背后，是土拍价格的节节攀升。而房住不炒的真正意义在于：一个是要有效防止房价过分增长。另一个是防止房价过分降低。两者过度了，都不利于房地产市场稳健发展。那么在房住不炒的大背景下，今后的房地产应该是平稳为主，不会有2016年的火热，也不至于是夕阳产业。因为我们国家目前还没有能取代房地产的第三支柱产业。所以，总结，行业没问题。

2、做任何一份工作都是为了赚钱，渴望有朝一日能够实现诗和远方，那么这个工作赚钱吗？答案是我觉得很赚钱，但也不是都能赚到钱。房产中介说到底是一份销售工作。但凡涉及到销售都是定律，20%的人能赚到钱。所以在做这份工作之前，必须评估一下自己性格是否适合做销售。如果本身性格内向，不善言辞，建议果断放弃。适合的话，月入破万完全没问题。

3、这个岗位还需要一颗拼搏进取的心和吃苦耐劳的性格。因为这就是一份就是随时清零从头再来的工作。永远是成交了一个客户，不知道下一个客户在哪里。需要很强的抗压能力和执行力。如果是从小在温室里长大的孩子，建议不做。

4、最后说说我在这个行业里的收获。先交代一下本人背景。2014年毕业于川内211本科大学，毕业之后做了两年保险销售，因为买房的契机，接触了这个行业。今年是我工作的第6年，在这个行业的第4年。入职第一个月，税后收入一万三。之后也比较稳定，基本在1W上下。2017年上半年政策调控，受影响较大。收入大概在6000-8000。下半年开始好转，在2017-2018，两年大概收入税后70W左右。入职第2年用工资买了小20w的车，去年买了200W的房，也是我们在成都的第三套房子，位于天府新区的一套江景房。

5、我和我老公都是90后，我今年28岁，他刚过完30岁生日。我俩都是出生在农村，白手起家到成为新成都人，真的经历了很多，个中酸甜苦辣数都数不清。

在毕业的第2年底，我便在成都买了第一套房，很小，是个不到50平的套一。在工作的第3年底我买了第一辆车。转眼间3年过去了，我的梦想也在不知不觉中实现了。16年买的房子价格也早已翻了翻。其实现在都感觉一切来得有点不真实，但又是真实的，是自己一步一个脚印走出来的。去年，是我工作的第5年，有了宝宝 为了娃娃的教育，买了这套锦江旁的房子。120平，不算大，但对我们这个小家来说，够住了。销售，或者说房产中介，见证了我的青春奋斗史。

6、房产中介也分几种：有销售新房的、二手房的、写字楼商铺的、也有纯粹做租赁的。我本人一直做新房销售，但最近有打算转型做二手房。原因在于，开发商房源递减，导致成都新房市场萎缩。因为大部分楼盘开发商都自己摇号了，客户多渠道也能了解到房源情况。大部分情况是不需要中介带看的。