二手房评估价查询系统_二手房交易评估系统

1.二手房评估价每年都一样吗

2.二手房成交价哪里看

3.二手房成交价、网签价、评估价都是啥意思？

二手房评估是二手房卖房的重要环节。目前，各大房地产网站及经纪公司网站推出二手房评估系统，然后有细心的网友却发现，即使同一套房子，使用不同的网上评估系统却可以得出相差几十万的房屋价格，那么二手房评估应该使用哪个评估系统及方法？

目前，市场中的各类房价评估系统基本用的都是“比较法”计算模型，即用户将房源信息录入系统后，评估系统会自动寻找与这套房子类型相似的“靶子”房源进行对比。中介公司由于掌握着实际成交价格，所以选取的“靶子”房源为实际成交的二手房。因为不具备交易功能，各家门户网站选择的“靶子”，大多借助用户在网上打出的房源报价。

“在二手房成交价普遍低于报价的前提下，很多网站评估系统在计算价格时都会失准。”从事评估模型开发多年的软件工程师透露，“即便是在房源方面占得先机的中介公司，其价格评估也未必‘百发百中’。如去年全市月均成交二手房1.2万套，即便是大型中介公司，最多也只能占据30%左右的市场份额。而全市在售的二手房小区接近数千个，评估系统无法掌握全市各地区的交易数据，只能依靠个案弥补，评估价格自然难保准确。

可信评估价格源自“官方”

在传统评估过程中，影响一套房子价格评估的因素有几十种，而不限于用户网上录入的那10多种。如果不能提供科学准确数据支撑，网上评估系统更多的是想通过这项服务，吸引用户将手中房子挂牌，促成交易。

“相比之下，传统意义的房产评估，才是二手房交易各方的不二选择，具有法律依据。”房地产业协会有关人士说，由专业评估机构出具的评估报告，可以作为申请抵押、出具资产证明等的依据。

目前，各方认可的传统房地产评估主要用三种方式综合计算房屋价值，“收入法”利用房屋市场租金倒推出房价；“成本法”侧重于开发商普遍用的重置成本，将土地、建安成本等要素纳入评估范围；还有一类是中介普遍用的“比较法”，即根据周边成交样本价格修正房屋的评估价格。最后，评估人员会用“就低不就高”的原则，将通过上述三种方式计算出的较低数值，确定为一套房子的实际评估价格。购房人据此申请，可以降低金融机构的风险，而其他各类“评估价格”均不具备这样的效力，只能用作决策参考。

（以上回答发布于2015-06-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房评估价每年都一样吗

百度下：可以去找当地的评估单位，那种资产评估事务所，会计事务所都可以，千万记得查看他们的评估资质，出具的报告真实无误有备案的才能作为有效的评估依据。我推荐一个比较好的办法，1.打开支付宝，首页搜索：跑政通，或者微信小程序搜索跑政通，2.进入这个政务小程序后，找到评估报告的服务，3.点击进入，填写地址和企业信息，就可以快速在线办理了。里面有很多的事务所入驻，线上办理很方便。因为都是在支付宝和微信上有入驻的，所以资质不用担心。

二手房成交价哪里看

二手房评估价每年都不一样。根据查询相关资料信息显示：二手房评估价，是按照现在市场成交均价来评估，另外不动产局内部系统也会自己根据房子各种条件自动核算出来。而大部分的二手房评估价，都是银行通过专业的评估公司来进行核算的，以最终的权威数据来确定评估价是多少。

二手房成交价、网签价、评估价都是啥意思？

只有在网签价等于实际成交价的情况下才能查询真实结果。或者去房管局档案室能查询到。

一般而言，实际成交价与网签价、评估价会有所差别。例：房主卖时，最初标价100万，中间房东提价为90万，买家接受并付款，这个90万就是实际成交价。若卖家降价为108万并成交，则10万就是实际成交价。

二手房的买卖流程

1、申请(若是一次性付款，则直接跳过)，购房者向银行申请，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方：买受人申请是否通过银行审核，银行放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到等。

2、买卖双方缴纳税费，银行把审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。

3、过户、交房，各种税费缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。

4、看房选房，在看房的时候一定要多看几套房屋，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。

5、签合同，达成交易意向后买卖双方签订正式合同。合同既可以到网上下载格式合同，也可以用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。

相对来说，二手房的买卖比新房要复杂得多，不仅仅是之前我们为大家解释的“满五唯一”的问题，还有关于评估价、成交价等各种价格的问题。

今天就重点给大家梳理一下二手房的几个价格的问题。

关于二手房，你需要搞清楚四个价格：成交价、网签价、指导价、评估价。

成交价：

这个比较容易理解，它就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价100万，实际成交的价格为万，这个价格即为成交价。

指导价：

指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

换句话说,二手房过户指导价就是根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

网签价：

现在房产交易都要进行网上签约，所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。

网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价。网签价高于指导价就按网签价格交税，反之按指导价交税。

网签价通常比实际成交价要低，比如一套房屋的成交价为200万，购房者需要100万。如果他为首次购房，那么可贷7成，网签价即为100/70%，约等于143万。

评估价：

所谓二手房评估，就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。

在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以的额度也越高，首付的压力就会小很多。

举个例子：

实际成交价万的房子，评估价分别为86万和100万时，其首付和额度大不一样。如图：

二手房成交价、网签价、评估价都是什么鬼？

通常，我们喜欢依据二手房的网上挂价和房主开的价格，乘以对应的首付比例，来计算首付款。成交价为万，按照30%的首付比例来算，我们所理解的首付则为29.1万。但由于有评估价，评估价若为86万，则最高可额度为60.2万；评估价若为100万，则最高可额度为70万。相应的，最低首付比例则为36.8万和27万，一次减轻近10万的首付负担。

所以，很多人为了能够多从银行故意把评估价做高，但如果高得过于离谱会被银行察觉，这样一来他的申请将被银行拒绝，甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。

之所以要区分这些价格，是为了给除房款以外的其他税费作定价依据。

那么，二手房税费，是按照什么价来征收的呢？

买二手房需要缴纳很多的税费，其中，中介费是依据成交价来征收的；契税、增值税、个税，一般情况下，依据银行的评估价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。

另外，因为地位的不同，也存在一些差异，大家需要到当地房管局再具体打听。

（以上回答发布于2017-03-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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