连云港东海县二手房价格_连云港东海县2021房价

1.二手房交易风险多

2.东海县山左口商业服务业二手房二间三层过户费需要多少

我国人民讲究衣食住行，房子问题一直是我国全民关注的焦点问题，随着国家一些政策的出台，许多地区的房价已经开始有所回落，但是也有些地区的房价不仅没有回落，而且还涨价迅速，针对这种现象新华社也作出发声，江苏宿迁市沭阳县的房价就被新华社点名批评。

一.沭阳的房价高到离谱

作为一所普通的县城沭阳县的房价甚至超过了宿迁市，根据相关部门的统计沭阳县的平均房价已经达到了12578元每平米，这个价格比去年同期上涨31.20%。根据沭阳县的房产工作人员介绍，沭阳县的房价在这段时间突飞猛涨，有的小区的房价已经超过了15000元每平米，除了新开发的小区外二手房的房价也是一路看涨。

作为一所普通的县城沭阳县的房价现在是当地人工资收入的数倍，这已经严重影响了当地的民众生活，针对这种现象新华社也是点名批评，希望能给当地的房价降降温。

二.当地房价上涨的原因

1.沭阳县正在进行西北片区的户棚区改造，在拆迁过程中是以货币的形式进行补偿的，而这些拆迁户也急需新的落脚地点，这也造成了沭阳县的购房热导致房价上涨。

2.目前沭阳县的各个乡镇都不允许农民再私自建房，这也使得许多的农民朋友们开始进入县城购房定居。

3.目前沭阳县开始取划片的方式分配教育，这也使得在一些优秀的学校旁边出现了学区房，学区房的价格普遍都要高，这也带动了整个沭阳县的房价。

4.目前大城市的房价基本处于稳定状态，许多的炒房团开始将目光投向一些县城，沭阳此次房价的上升不排除个别炒房团的恶意炒作。

小编个人认为正是上面的原因造成了当地房价的上涨，希望通过相关部门的调控能使当地虚高的房价有所回落。

二手房交易风险多

今年以来，我市商品住宅销售和价格走势发生了一些变化，房价成为及百姓关注的焦点。近期，市物价局、住建局、土地局、拆迁办及房产部门对我市房地产现状及周边地区房价进行了调查了解，针对调研情况研究制定了相应对策；同时召开了“论坛网友”座谈会。现将情况通报如下：

一、我市商品住房销售基本情况

2009年，批准商品住房预售面积44万平方米3909套，销售63万平方米（含存量房）5583套。

2010年1-9月，批准商品住房预售面积48.05万平方米3862套，同比增加17%，销售29.46万平方米2502套，相比去年销售下降40%。

2010年1-9月份全市城区住宅商品房平均价格3585元/m2，其中9月份均价3746元/m2。其中主城区价格明显高于新城区，部分楼盘价平方米突破5000元，整体呈递增态势。

二、商品住房价格成因分析

通过对周边邳州市、东海县的调查了解，我市住房均价高于邳州、东海300-500元/m2。分析我市房价偏高的主要原因有以下几点:

1、城市化进程加快。随着工业化和城市化的推进,城市区域扩展较快。2009年我市城区人口25.15万人，占全市总人口的25%，而邳州占21%、东海占20%，城区人口比率高于周边。由于城市化进程的加快，进城购房人数增多，购房需求相对明显增加。

2、土地和拆迁成本加大。近年来，我市重点实施旧城改造，拆迁范围和面积较大，补偿标准逐年提高，目前房地产拆迁综合补偿价已达2800元/m2左右，造成净地出让价格过高，开发成本加大。而邳州、东海旧城改造范围很小。

3、开发项目位置及环境因素的影响。我市近几年开发的房地产项目主城区占量较大，楼盘多处于商业和人流集聚区，故房价比新城区要高；同时，由于个别楼盘占据地理环境优势，房价增长较快（城区部分开发项目超过5000元/m2），造成新沂整体房价过高的印象。而周边地区县市在主城区开发量少，多在新城区。

4、住房需求量不断增加。（1）区位优势影响。我市是苏北唯一的一类城市，交通和区位十分优越，人口流量大，对商品房的需求也日益旺盛。（2）改善住房条件的需求明显。从二手房登记成交情况来看，每年约有500户居民因需要改善住房条件购房。（3）消费观念超前。我市城镇居民2009年人均可支配收入11422元，同比增长13.9%，向房产、车辆投资明显倾斜，以房抵贷二次投资购房等现象增多。各类住房需求量的增加，拉动了房价的不断攀升。

三、解决办法和对策

1、加快建设速度，确保商品住房市场供应量

一是对已出让土地，相关部门督促检查，避免闲置；二是对在建项目加快建设速度；三是加大拆迁力度，保证土地及时交付建设。9月份以后在建房地产项目可推向市场的商品住宅面积约28万平方米，累计全年可供商品住房70万平方米，基本达到供需平衡。

2、增加住房用地供应量，扩大商品住房建设规模

根据市场需求变化合理确定房地产用地的供应规模、供应节奏，尽可能增加商品住房用地比例，努力保持供需平衡。截止到9月份，全市出让房地产用地20宗，出让面积1314亩，预计全年出让土地面积可达2100亩。

3、加大保障性住房建设力度，解决中低收入家庭住房困难

按照省“十二五”住房保障规划，进一步加大保障性住房建设力度，增加拆迁安置房、经济房、廉租房等保障性住房供应量，以此发挥好平抑市场房价的积极作用。目前保障性住房建设项目共有5个41.9万平方米。其中住建局负责项目3个：百合家园一期9.3万平方米，百合家园二期10.3万平方米，红枫家园10.3万平方米，年前有20万平方米可安置分配。房产服务中心承担的项目2个：经济适用住房三期（惠丰园）6万平方米，定销商品房（金色家园）6万平方米，年底前可分配上房。保障性住房的价格不超过2000元/m2。

4、调整和优化住房供应结构，增加普通商品住房供应量

在土地供应和规划设计中，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，明确普通商品住房建设数量和比例。

5、加强房地产市场监管，遏制不规范销售行为

一是加强商品住房预售行为监管，严禁捂盘惜售行为；二是加强商品住房合同管理，实行房地产信息公开制；三是鼓励推行商品住房现售制，完善商品住房预售方案管理。

二0一0年十月十日

东海县山左口商业服务业二手房二间三层过户费需要多少

近年来，二手房交易活跃度不断提升，在实际买卖过程中，买卖双方多委托房地产经纪公司提供居间服务，代为办理交易手续，因此，涉及二手房居间买卖的诉讼案件也在逐年增多。在居间服务中，有的中介承诺可办理但逾期未办理，有的是房屋被查封无法过户产生纠纷，有的则涉及签订居间合同后私自买卖是否需要承担中介费的问题。《法制日报》记者选取江苏省连云港市两级法院审理的相关案例，通过以案释法，提醒在二手房交易市场中，无论买卖双方还是中介公司，都要严格依法合规，促进中介服务市场健康发展，维护市场诚信交易。

承诺却未兑现

中介有责应赔损失

王某欲购买刘某房产，遂向某中介公司咨询购房事宜。王某因担心自身存在个人征信问题，就能否办理购房多次向中介公司咨询，并将个人征信相关材料信息交付中介公司。

中介公司经核实后，明确告知王某可以成功办理相关购房。后王某与刘某及中介公司签订房屋买卖合同及居间服务合同，约定由中介公司代为办理事宜。协议签订后，王某向中介公司交纳中介费15000元，向卖方交付购房定金5万元。后王某准备向刘某支付首付款并申请银行时，中介公司却告知因其征信有问题银行不予。

不能，房屋买卖合同就无法履行，王某所交的定金也不能退还。三方产生争议且协商未果，于是，王某将中介公司诉至连云港市东海县人民法院，诉求退回中介费及定金共计65000元。

法院经审理后认为，中介公司对王某的损失依法承担赔偿责任，王某对自己能否办理购房银行亦负有一定审查注意义务，遂判决中介公司按照损失总额80%承担赔偿责任，剩余由王某承担。中介公司不服，上诉至连云港市中级人民法院。后经调解，中介公司赔偿王某50500元。

法官庭后表示，本案中能否成功办理购房银行系王某是否同意缔结合同的重要考虑因素。中介公司既未提供充分证据证明其已经尽到积极调查义务，亦未对可能无法办理购房的风险进行明确提示，只是告知王某经核实可以办理购房，该过失行为导致委托人王某作出错误意思表示，因此，中介公司应对王某支付的定金和佣金损失承担赔偿责任。由于王某对于自己能否办理购房银行亦负有一定的审查注意义务，故根据公平原则和诚实信用原则，一审法院判决中介公司承担80%的责任，王某承担20%的责任。

房屋被查封难过户

卖方违约应付佣金

2017年，李某购买了张某的一处房屋，甲中介公司为居间方，三方签订了房屋居间买卖合同，合同中约定：合同订立后，买卖双方任何一方责任导致合同不能履行的，违约方应向中介公司支付合同约定的双方的居间费用。合同签订之日，买卖双方分别与中介公司签订佣金确认书。

在合同履行过程中，由于涉案交易房屋被法院查封，无法办理房屋过户手续。于是，甲中介公司将李某及张某诉至连云港市海州区人民法院，请求二人支付佣金。

法院经审理后认为，张某、李某分别与甲中介公司签订佣金确认书，约定于房屋过户当月向甲中介公司支付佣金。现因张某房屋被法院查封的原因导致合同无法履行，按照三方所签订的《房屋居间买卖合同》相关规定，违约方向中介公司支付合同约定的双方的居间费用，故张某应当承担支付全部佣金的民事责任。遂判决张某依法向甲中介公司支付佣金。

法官提醒，本案还涉及了转让被司法机关或行政机关依法查封房屋所签订合同的效力问题。根据城市房地产管理法第38条规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。该规定并非强制性规范，不影响房屋转让合同的效力，合同仍然有效。故房屋买卖双方及中介公司在交易中均应注意审查房屋权属是否清晰、是否存在查封等情形，避免合同虽然有效但实际无法办理产权变更手续的不利后果。

居间服务存有瑕疵

中介费返还获支持

高某与中介公司签订房屋独家出售委托协议，后中介公司促成高某与程某签订房屋买卖协议。协议履行过程中，因房屋已经网签在高某名下，无法以原先预定的方式进行更名，各方产生争议。程某向连云港市海州区人民法院提起诉讼，高某亦提起反诉，法院经审理后判决解除双方房屋买卖合同，高某返还程某定金3万元。

后高某向法院诉请中介公司返还居间费用，并赔偿其在与程某诉讼及本案诉讼中承担的案件受理费、律师费等损失。法院经审理后判决，中介公司于判决生效之日起十日内返还高某居间费11300元；驳回高某的其他诉讼请求。

法官庭后介绍，在房屋买卖居间活动中，中介公司作为专业的居间人，对于受托事项以及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的房屋产权、房屋是否具备买卖条件等重要信息。本案中，中介公司应当及时核实涉案房屋是否具备更名条件等情况。即使中介公司在与高某签订《房屋独家出售委托协议》之前核实涉案房屋尚未网签、具备更名条件，其在促成买卖双方签订涉案房屋买卖合同之前也应再次核实该情况，因其未核实清楚导致涉案房屋买卖合同虽然订立但是客观上并无法履行，中介公司提供的居间服务存在重大瑕疵，对于已经收取的居间费用应当返还。但中介公司并非其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚情况，对于高某的其他损失中介公司不应承担赔偿责任。

中介带看房后跳单

买方需承担违约金

常某与某中介公司签订《看房确认书》，约定由该中介公司带看房源，如成功购买则支付房屋成交价的1%作为佣金。此外，双方还约定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服务，跳过受托方直接或通过受托方以外的第三方私下达成交易的，需按房产评估总价的3%支付违约金。

协议签订以后，中介公司工作人员带其看了涉案房屋后，常某却通过其他中介机构与涉案房屋房主达成交易。中介公司遂将常某诉至连云港市海州区人民法院，要求其支付违约金。

法院审理后认为，常某已与某介公司达成协议，又跳过对方私下交易，应当向受托方支付违约金，综合考虑各项因素，法院判决常某赔偿中介公司违约金1万元。

后双方均不服一审判决，上诉至连云港市中级人民法院。二审法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。

法官表示，本案中当事人双方签订的《看房确认书》内约定的禁止跳单条款，意在禁止买方利用中介公司提供的房源信息，约定内容对双方都有约束力。常某在看房后，私下通过其他中介机构与房东达成买卖协议，又未能提供证据证实其房源信息非来源于该中介机构，故属于违约行为。因双方对于佣金的约定未明确区分居间介绍费用和办理、过户手续等房屋交易后续事宜的费用，故法院综合考虑中介公司提供的实际服务及房屋价款、佣金约定等因素，作出以上判决。

因此衡量买方是否跳单的关键是买方有无利用中介公司提供的房源信息、机会等条件达成交易。若同一房源信息经多个中介公司发布，买家通过正当途径获取房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司，此行为就不属于跳单违约。

合同法相关规定

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人应当就订立有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

城市房地产管理法相关

第三十八条 下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

老胡点评

近年来，我国二手房市场日趋活跃，成交量在房地产市场中的比例不断上升。然而，在二手房买卖过程中，相关各方的矛盾冲突也不断增多，成为影响社会和谐稳定的潜在因素。有的是因为房屋存在质量瑕疵，或者所售房屋被有关部门查封扣押，无法过户、转让；有的是因为买方征信存在问题，无法获得购房，对买房心有余而力不足；有的是买卖双方耍小聪明、占小便宜，意图甩掉中介而“跳单”；还有的是因为中介公司在居间服务过程中马虎大意，未能尽到审慎把关义务，最终使买卖双方无法成交，造成委托人经济损失。

凡此种种，反映出二手房市场仍然需要进一步规范。一方面，二手房买卖双方应当增强诚信观念和法治思维，在买卖过程中如实说明房屋质量状况，不夸大、不隐瞒，更不能串通起来、违反约定。另一方面，二手房中介应当牢固树立信誉重于泰山的理念，进一步提高职业操守、职业能力，熟练掌握与二手房买卖有关的法律、政策和知识，对委托人的委托事项勤勉尽责、审慎把关，切实维护委托人的合法权益。同时，有关行政执法部门应当本着“谁执法，谁普法”的普法责任制原则，强化对房屋中介人员的法律知识和法治精神培训，并重视向广大公众宣传二手房买卖法律、法规，使买卖各方自觉运用法治思维和法治方式处理问题、解决纠纷，促进二手房市场健康有序发展。

　找到原来计算差额，根据、契税票等后按如下计算：

1、测绘费2.04元/平方，买方；

2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；

3、契税评估额3%，买方；

4、所得税差额20%，卖方；

5、交易费10/平方，买方；

6、工本费550元，买方（工本印花税5元）；

7、其他营业税差额5.6%，卖方。