二手房交易条件西安_西安二手房交易规则

1.西安二手房限价政策解读

2.西安二手房买卖最新政策

3.西安二手房交易规则

4.西安二手房交易政策

5.西安二手房交易政策西安二手房交易税费

6.西安二手房交易流程是怎样的

西安是一座美丽的城市，因此受到了大家的欢迎，很多外地人选择去西安定居，然而要先知道自己的购房资格。那么，下面小编为大家分享西安购房资格如何查询，以及西安买房需要什么条件?

一、西安购房资格如何查询

西安购房资格查询方法：

1、网上预签：登录房地产市场信息网“二手房个人网上合同登记备案”栏目，输入合同文本，预签《存量房买卖合同》。

2、资料核查：购房资格核查，领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。

3、领取合同：2天后核查完毕，凭回执单领取《结果通知单》，签订已备案的纸质合同，说明有购房资格。

二、西安买房需要什么条件

1、如果在本市购房，需要提交这些材料：本人以及家庭成员的，户口薄，如果夫妻登记在同一户口，需要去民政部门开结婚证或婚姻关系证明，如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口，需要去公安部门开未成年明及亲属关系证明。

2、如果在外市购房，不同城市政策不同，需要根据当地政策来决定。比如：不是西安户口，但是需要在西安购房，需要满足这些条件，包含了在西安连续满五年纳税证明，或者连续满五年的社保证明。

3、一定要有合法的暂住证，已经结婚夫妻无房产，需要提交、结婚证和户口本。如果西安以外的城市买过一套房，想在西安再买房，首付款比例在60%以上，集体户口需要找单位接收你的户口，并给到证明，盖章之后才有效。

4、如果是被委托购房的，需要有公证的委托书原件，委托人的，受托人明以及其它证件。

文章总结：以上就是小编为大家分享的西安购房资格如何查询，以及西安买房需要什么条件的相关内容，希望能给到大家有所帮助。大家在购买房子之前要先查询自己的购房资格，看是否能购买房子。

西安二手房限价政策解读

一、卖方看房。

选购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。

购买二手房 看房、选房的“十看十不看”

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上 入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天 下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局 购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外 要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水 如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯 市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

不看地上看天上 除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫 可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

二、买方进行产权调查。

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；件是指、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押的合同、租约等，还要详细了解额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏**和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

**权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。

购买二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同七个必须

1．必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为?

7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解银行的操作程序及规定，一定不要使自己的额度超过银行的规定额度，造成审核不能通过，目前上海大多数银行可以七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）

1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。

2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。

3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。

4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。

五、买方交付首期房款或定金。

标准按揭服务流程

第一步 方案咨询

第二步 抵押物评估

第三步 预审资料通过签署合同（下家)

第四步 资料进银行，银行审核通过

第五步 房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家）

第六步 领取新产证、他项权利抵押证明

第七步 银行发放

第八步 结案

二手房按揭知识汇总

评估个人购房能力的七大步骤

第一步：看现金等价物 此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。

现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金

第二步：算资金周转 还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转

资金周转留存=平均月开支×3~5

第三步：计算筹款能力 筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）

第四步：计算月收入 月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算入内）

第五步：每月合理还款能力 合理还款能力=月收入×40%~50%

第六步：估算银行可借款额 根据自己的每月合理还款能力和可以年限和自己希望年限的平衡，计算可得

第七步：估算最大房款 最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30%

20%为购新房，30%为二手房

申请购房组合应注意以下几点

1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金和个人住房商业性的购房范围；

2：在具备申请个人住房公积金的资格的同时，还应具备个人住房商业性的条件；

3：申请个人住房组合，个人住房公积金最高为30万元。

4：申请个人住房组合中个人住房公积金部分，按个人住房公积金利率计算；个人住房商业性部分，按个人住房商业性利率计算。

二手房所需资料

1： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金额度的直系亲属的（并随带复印件）每人各1份。

2： 申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明

3： 原产权证1份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房

4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份；

5： 房价30％或以上预付款收据原件及复印件1份

6： 借款申请表1份：个人住房商业性申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份

7： 借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本；担保合同1份；

8： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号（或职工住房公积金结存单）每人各1份

9： 借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份

10： 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等）

11： 如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份

12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折1份（申请住房储蓄个人住房商业性时需提供，其他类型则不必）

13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房

西安二手房买卖最新政策

法律分析：一、限售：1、商品房购房备案由满三年到满五年且办理不动产权证；2、二手房不动产证从满二年到满五年；二、限购：1.落户满一年且有一年社保或完税；2、刚需家庭为4年内无住房转让记录。

法律依据：《西安市人民办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、是加强房源信息发布主体管理。房地产经纪从业人员应实名在经营场所、网站等渠道上发布出售、出租房源信息，发布房源信息时，要标注所属经纪机构的名称，不得以个人名义擅自发布房源信息。房地产网络信息发布平台要对申请发布房源信息的平台用户进行身份主体登记核验。二、是规范房源信息发布行为。房地产经纪机构发布房源前，应当向委托人书面告知房屋的市场参考价格，并编制房屋状况说明书。房地产经纪机构通过不同渠道发布的同一房源信息应当一致。此外，《关于进一步规范房源信息发布有关事项的通知》对于严禁发布的几类房源信息进行了明确。

西安二手房交易规则

2022年西安住建局发布关于西安商品房及二手房交易的最新政策,其中商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》,或《不动产权证书》取得满2年,详情见正文。

一、限售年限

2022年5月28日,西安住建发布关于商品房及二手房限售年限的新通知:

商品住房

商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》,或《不动产权证书》取得满2年

二手住房

《不动产权证书》取得满2年

二、契税缴纳

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

更新时间西安住建局于2022年11月19日发布了关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知,事关限购最新区域,人才购房,新落户家庭购房等政策。

点击查看:2022年11月19日西安支持刚性及改善性住房需求公告

西安二手房交易政策

法律分析：1.自行成交的1)凡属本市户籍或符合市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》(以下简称“细则”)第四条规定，可在我市西大街二手房交易市场、城南分中心、城北分中心、高新分中心受理窗口申请购房资格审查。

2)非本市户籍，但符合细则第三、五、六、七条规定的，在我市西大街二手房交易市场受理窗口申请购房资格审查。

2.通过经纪机构成交的1)经纪机构查验申报资料原件留存复印件，填写《西安市家庭购(售)房申报表》。

2)凡属本市户籍或符合细则第四条规定的，经纪机构持材料可在我市西大街二手房交易市场、城南分中心、城北分中心、高新分中心审核窗口申请购房资格审查。

3)非本市户籍，但符合细则第三、五、六、七条规定的，经纪机构持材料在我市西大街房产交易大厦210室申请购房资格审查。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

西安二手房交易政策西安二手房交易税费

一、限售年限：2022年5月28日，西安住建发布关于商品房及二手房限售年限的新通知：

　商品住房，商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年，二手住房《不动产权证书》取得满2年

二、契税缴纳

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

二手房交易流程如下：

1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写制式的房地产买卖契约。

2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，按房产证内容填写房屋权属情况。

3、权利人或申请人持房产证所有权证，到房管局二楼进行查档，然后调取房屋分层分户平面图。

4、持上述所有资料到房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。要求权利人(持、结婚证)和共有人(持、结婚证)、申请人(持、结婚证)到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证。

二手房交易税费项目繁多，买二手房要交哪些税已经成为困扰购房者的一大难题。在购房之前了解清楚各项税费的收费标准，有利于减轻二手房交易过程中间的负担，有利于购房者提前规划购房预算。还可以避免因为二手房税费问题产生的各种矛盾摩擦。小编整理了二手房交易过户费最全清单，包括契税、营业税、个税等收费情况。买二手房前必看。

西安二手房交易流程是怎样的

西安是是世界四大古都之一，历史上有多个王朝以西安作为国都，丰镐都城、秦阿房宫、汉未央宫、唐大明宫等等。西安是历史先人的定都之选，其宜居性可谓是非常好的，接下来小编将为大家介绍有关西安二手房交易的相关内容，就西安二手房交易政策以及西安二手房交易税费全面为大家介绍。

一、西安二手房交易政策

1、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、_灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

2、自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。

二、西安二手房交易税费

1、营业税（卖方）

（1）普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）——免征营业税；

（2）非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

（3）别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.6%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于契税，契税早于产权证。

2、契税（买方）

（1）普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-144平米——首套1.5%，二套3%；140平米以上，3%

（2）非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；

注：购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

3、营业税及附加（卖方）

（1）普通住宅：房产证满五年免征；房产证不满五年征收总房款的5.6%；

（2）非普通住宅：房产证满五年征收差额的5.6%；房产证不满五年征收总房款的5.6%；

4、个人所得税（卖方）

总房款1%（若满五年为家庭住房则免征）

5、二手房过户手续费、土地出让金及登记工本费

（1）过户手续费：房改房，安居房，经济适用房3元/平米，各1.5月；普通住宅为6元；商铺10元；

（2）土地出让金：房改房1%，安居房2%，经济适用房15%；

（3）登记工本费：买方80元/户；

注：过户手续费及土地出让金买方及卖方都要缴纳。

三、西安二手房怎么交易

1、甲乙双方在敲定房屋成交价格、交房日期、过户时间后首先应填写制式的房地产买卖契约。

2、申请人填写西安市私有房屋权属登记申请书，按房产证内容填写房屋权属情况。

3、权利人或申请人持房产证所有权证，到房管局二楼进行查档，然后调取房屋分层分户平面图。

4、持上述所有资料到西大街116号西安市房地产交易中心一楼大厅私房科办理房产过户手续。

要求权利人(持、结婚证)和共有人(持、结婚证)、申请人(持、结婚证)到场，填写询问笔录并在工作人员面前签字按手印，工作人员进行录入，受理。然后领取房屋权属转移登记业务受理单，凭此单在20个工作日后缴纳契税、鉴证费后领取房屋所有权证。

准备材料：

1、购房人向房管部门提供购房资格审查材料，包括个人有效明、户籍及家庭成员证明材料；非本市户籍居民家庭还需提供在我市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明材料。

2、房管部门查验申报资料原件，留存复印件，在二手房网上签约平台填写《西安市家庭购房申报表》。

以上就是关于西安二手房交易政策，西安二手房交易税费的相关内容，希望能对大家有帮助！

1、先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到)，在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。

2、过户的手续不复杂，只要双方的原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的!一次性付款就是在时间上比要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户(带齐资料)，过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。

3、如果怕中介在中间吃回扣，你一定要他们给你每一种费用的，还要验证好给的真实性。这样你给中介骗钱的机会就少点了。

西安二手房交易的政策要求

一、是为了加强西安二手房销售情况处理和规范房地产销售做法;

二、是为了添加销售透明度，维护销售两边的合法权益;

三、是有利于对西安二手房销售情况进行监控。

西安二手房交易的留意事项

一、销售两边网签前，应充沛了解、洽谈合同有关条款，需添加条款可自行添加;

二、当事人因姓名更改或身份材料号码产生改变，须奉告网签工作人员并供给有关材料;

三、销售两边当事人在销售组织端进行网签，须由该组织担任打印网签合同文本;

四、销售两边当事人应紧记设置的暗码，便利查询;

五、销售两边凭签约时设置的暗码，可在西安市房产资讯网对网签信息进行核实;

六、网签手续处理结束后，须顺次及时处理销售资金监管和搬运注册手续。

西安二手房别的过户办法：赠与、承继(受遗赠)、析产、法院判定、拍卖、互换、法人或别的组织分立、合并、以房抵债等不进行网上签约。

西安二手房交易提供的材料

西安二手房销售资金监管，是指西安二手房销售当事人为确保销售资金安全，与销售确保组织签定销售结算资金的安全，与销售确保组织代收买方当事人敷衍销售资金，并在销售完结后，依照约好向卖方当事人代付应得销售资金的做法。“资金监管”较大优点即是能够防止销售两边因房子权属搬运注册手续前，买方需将悉数房款存入监管账户后才干够处理房子搬运注册手续，确保卖方能收到全额购房款。如房子不能正常搬运到买方名下，就会把监管金额退还给买方，然后完结“钱证两清”，防备了房子和销售资金的危险。

1.房子悉数权证书;

2.销售两边当事人身份材料;

3.《西安二手房销售信息表》;

4.托付别人代理的，需供给经公证的托付书;

5.别的必需的有关材料。

上面就是小编综合的西安二手房交易流程是怎样的相关知识，有办理这方面业务的人，可以认真了解一下了。