房东急卖二手房镇江_镇江二手房不好卖

1.二手房房东不降价怎么谈

2.买二手房怎么和房东谈呢？

3.50万的房子中介费多少

第一 房子看好了，尽量把房东约到外面来谈（比如约到中介那边），不要给房东太强的主场优势，也方便中介帮你控场

第二 订房子尽量带现金，因为一沓现金放在桌子上，远远比一张放在桌子上，更有说服力，也更有诱惑力

第三 沟通的时候尽量客气点，给对方留下一个好印象，这样也方便你后期进行砍价，因为没有人愿意跟特别麻烦的人打交道

第四 看房子的时候，要跟房东多沟通，知道他是为什么要卖这套房子，如果他是因为急用钱或者急出手，那当然最好，知道的情况越多，我们才可以去不断的试探，房东的心理底价。

第五 旁敲侧击，不用去跟房东正面谈价格，你就说你最近看了几套房子，别人都是多么的便宜，用别人的价格去压低房东的心理预期。

第六 跟中介配合制造紧张感，让中介不断地去描述，你是一个多么有实力多么准的客户，但是呢，我现在看你这套房子，下午还要去看其他的房子，今天不是定你这套，就是定别人那套，让房东心里也有着急的感觉。

第七 讲故事，你可以讲述你童年的悲惨经历，也可以讲述你恋爱过程中的种种不顺，还可以讲述你在这个城市中打拼遇到的各种心酸，因为人都是感性的，房东也是人，只要故事讲得好，一万两万少不了。

第八 你要知道，其实这就是一场谈判，谈判我们一定要保证手里是有底牌的，所以，千万不要先出价格，在知道房东的底价之后。我们还可以去问，不同的付款方式还有没有其他优惠，比如首付比较高是多少钱，如果全款还能不能优惠，要不断去试探，看看还有没有更大的可能。

二手房房东不降价怎么谈

首先搞清楚一个问题，什么是法拍房？

法拍房，就是被法院强制执行司法拍卖的房子。

法拍房的来源渠道有哪些？

目前市场上法拍房的来源主要由有以下渠道：

第一种，贪污腐败，官员名下资产被没收后拿出来拍卖。

第二种，刑事犯罪，原房东、走私啊等等，名下资产被没收。

第三种，债务纠纷，断供、民间借贷等，也是我们现在法拍房主流的来源。

大家首先不要陷入一个误区，法拍房的来源跟房子本身品质没有关系，产权、抵押、学位、后期买卖等和你买一套二手房没有任何区别。

从上面的表中，我们不难看出，早期普通人是没办法接触到法拍房的。所以，不会有担忧法拍房值不值得买这个问题了。

近些年，国家在治理方面更加的公平、公开，所以大家有机会考虑法拍房了，多了一个购房渠道，也就给了购房者多了一个选择。不限购，给了很多没有购房资格又想在成都买房的客户机会，浏览一下2021年3月22号之前的成交记录就知道（2021年3月22号法拍房开始限购），法拍的成交价格很多都高于市场价，市场非常火热，购房客相当于多花钱买了一个资格，也就理解了。

由于疫情的原因，全球经济低迷，再加上指导价一出，二手市场交易量几乎跌到谷底。房东还不上，二手也卖不出去，公司倒闭，资产冻结......法拍房房源的数量成倍成倍地增加，再加上法拍限购，有购房资格的客户锐减，现在呈现出粥多僧少的局面。法拍房大量流拍，一拍到二拍，再到变卖，已经数见不鲜。房龄老点的几乎没人参拍，刚交房的清水房、精装房比比皆是，150万的房子，70、80万成交已成常态。目前主流的拍卖渠道有淘宝、京东、公拍网等等，数据是可以查到的。

既然有这么大的捡漏空间，为什么还是有那么多有购房资格的人不买法拍房呢？

最主要的原因：对未知的恐惧。

很多人开始了解法拍，听说这个渠道，几乎都是通过新闻媒体了解到的。

某某购买法拍房，过完户后，发现原房东还没搬走。

某某购买法拍房，里面还有租户，有恶意租约，要搬走就要拿钱才行。

某某购买法拍房，竟不知是凶宅

.......

是不是听着都吓人，最好避而远之。

对于很多普通购房者来说，举全家之力付个首付，结婚，成家，生孩子......买房似乎成了人生能获得幸福最关键的一步，不得有闪失。恰恰是这种客户，我希望你看完这篇文章。

还有的购房者，虽然不需要靠房子来承担起人生的某些关键功能，但有购房资格，又有闲钱，想通过投资来抵御通胀，新房摇号难，二手价太高，好像都不是很好的选择，法拍呢，也是看了新闻，觉得不靠谱，虽然能省钱，但是觉得风险太高，一直观望中.......

新闻都是真的，风险也是有的，但逻辑不对，不应该成为你考不考虑法拍房的原因。

首先，在此全面的跟大家分析一下房地产行业，不同渠道都有哪些坑。

1、新房

在看房、选房过程中，开发商宣传内容有明显夸大或虚内容;签订意向书，通过房产电商或售楼部缴纳可退订金，退款复杂且周期超长;开发商提供虚或不完整证件。

交房过程中，工程出现质量问题;房屋材料使用与合同承诺不符;社区规划改变;开发商延期交房时间;开发商是否为延期交房支付了赔偿?

为了吸引购房者，开发商的广告往往做的绚丽夺目，将近7成的消费者认为开发商宣传内容虚或者明显夸大。6成左右的消费者遇到的售楼人员，口中的未来胜过仙境，可是合同永远是格式化的，口头的约定永远只能想象一下。

最大的风险是烂尾，一生积蓄化为泡影，恒大都能烂尾，别盲目相信开发商，黑天鹅到处都在发生。

2、二手房

二手房交易这方面遇到大问题的比例低一些，二手房交易环节众多，多数还涉及买方需先行偿还，在办理过程中，各种问题层出不穷。而中介利用信息不对称，隐瞒房源的隐患或缺陷也是屡有发生。

最重要的风险是，原房东着急卖房，降价甩卖，几乎都是有债务纠纷，需要高额定金，房子还没过户，被查封了，原房东定金已经挪用，拒不退款。几乎所有的中介都不为此负责，目前只有大一点的链家在担保，每年赔付的金额就有好几个亿。

3，法拍房

核心的问题在于以下几点：

过户

有些房源产权比较特殊，安置房，集体房，军队房，学校职工房......有些产权的房子对竞买人是有要求的，有些不看公告，也不懂，直接就买了，最后不能过户，原则上，法拍房都是由法院这边负责拍卖，跟司法部门交易，流程首先肯定是合法合规的，交易过程是要比二手房简单，竞拍后，拿着法院裁决书就能过户，前提是，你要符合该房源竞买人条件。我们看到的新闻里，买了过不了户，都是出现在对房子竞买条件不清楚。

房东未搬走

这个问题有两种情况，一种是在资产拍卖期间，房东是有权力住在房子里面的，直到拍卖后，法院会给原房东一定的时间搬家。还有一种是业主不愿意搬走，就是我们担心的业主老赖的情况。这里有的人提前不知晓业主还没搬走，竞买前也没有去看房子，自己直接就买了。但是如果你已经买了，不管是以上哪种情况，也不用担心，要不就是业主规定的时间内搬走了，要不就是没有搬走，需要申请法院强制执行。法院强制腾退的新闻大家也应该看到了许多。虽然最后都能入住，但这也是不必要的麻烦，我们可以考虑已经腾退完了的房子。从数据来看，目前拍卖的房子有百分之九十左右的都是提前就已经腾空了，我们也是可以提前知晓房屋的腾退情况的，后面会告知大家查询方法。

长期租约

房东有意或者无意的在拍卖前跟别人签了租约。在现行法律中，买卖不破租赁，只要租赁合同有效，即使过完户，也是不能赶走租户的。业主之前租给了一些租赁公司或者个人，有的签了三五年，也有一年半载的，如果提前知晓，能接受现有租赁期后收房也是没有问题的。但怕的就是有恶意租约，一签二十年，目的就是让新业主掏钱解约。如果购买前，不知道，那就没有办法了，除非用钱和解。但是，这个问题，关键就在于购买之前，如果可以知道是否有租赁，就可以避开这个坑。你去看那些遇到这个问题的新闻，购买人一定是没有提前去做调查的，当然，这个也是有查询的渠道和方法的，我也会在后面告知大家。

查封原因不清晰

竞买人都想知道这个房子的来源渠道，毕竟大家挺在意这个问题的。有的是贪污腐败没收上来的，有的可能是原房东刑事犯罪，有的是里面发生过命案的凶宅，当然98%是债务纠纷，也就是断供。不管概率大小，谁也不愿意买到一些自己不喜欢的房源。这个也是可以提前调查清楚地，我也会在后面告知大家。

欠费

有的房子买完之后，欠的水电燃气费，法院有明确的规定是由竞买人来支付的。其实，一般的住宅这些费用都不会太高，虽然很多竞买人都能接受，但也不排除有意外。所以，提前查清楚很重要，做到提前知晓，把工作做到前面。

隐性税费

这个问题，一般大家很少听说，但是我有必要在这说一下。法拍房竞买人在购买法拍房，需要交纳的费用只有契税，因为个税和增值税最后是由原房东缴纳的，但如果房子是继承的，还有继承税，虽然也是房东交，但是需要竞买人先行垫付，而且继承税垫付金额比较高，即使最后都可以到法院提交申请退税，但如果不清楚，没有准备足够的资金，就是个比较大的麻烦。所以，提前查清楚房子的税费是很有必要的。

我们已经把几个主要购房渠道的风险都说的差不多了。对于风险的处理态度，是否正确，又是一个问题。重点注意：风险概率小，不等于结果影响最小，拥有底线思维最为重要。

首先，风险能不能提前规避，如何规避，比如新房的烂尾，看似风险小，却规避不了，也承受不起。二手前几年我觉得是最好的选择，现在指导价一出，买二手几乎注定成为接盘侠，即使刚需的客户，也得慎重。而现在关于法拍房，上面那些风险，每一个都有可能发生，但据我深入了解，目前的法拍市场，法拍机构都能提供相关的尽职调查服务，在开拍前，通过律师团队做出详尽的调查报告，所有隐患一览无余，从而规避掉这些风险，然后选择满意的房子再去参拍。如果购买后发生问题，都是有担保赔付的，最高甚至可以全额赔付。综合下来，法拍房从收益、风险角度来看，其实颠覆了大多数人的认知，至少在当下的购房渠道里，我觉得可以考虑......

买二手房怎么和房东谈呢？

今天给大家聊一下，二手房怎么跟房东谈价格

第一 房子看好了，尽量把房东约到外面来谈（比如约到中介那边）

不要给房东太强的主场优势，也方便中介帮你控场

第二 订房子尽量带现金，因为一沓现金放在桌子上

远远比一张放在桌子上，更有说服力，也更有诱惑力

第三 沟通的时候尽量客气点，给对方留下一个好印象

这样也方便你后期进行砍价，因为没有人愿意跟特别麻烦的人打交道

第四 看房子的时候，要跟房东多沟通

知道他是为什么要卖这套房子，如果他是因为急用钱或者急出手

那当然最好，知道的情况越多

我们才可以去不断的试探，房东的心理底价

第五 旁敲侧击，不用去跟房东正面谈价格

你就说你最近看了几套房子，别人都是多么的便宜

用别人的价格去压低房东的心理预期

第六 跟中介配合制造紧张感

让中介不断的去描述，你是一个多么有实力多么准的客户

但是呢，我现在看你这套房子，下午还要去看其他的房子

今天不是定你这套，就是定别人那套

让房东心里也有着急的感觉

第七 讲故事

你可以讲述你童年的悲惨经历，也可以讲述你恋爱过程中的种种不顺

还可以讲述你在这个城市中打拼遇到的各种心酸

因为人都是感性的，房东也是人

只要故事讲得好，一万两万少不了

曾经一个小姑娘，梨花带雨的给我讲了一个好故事

还说房子如果买了，大家以后也是朋友了，回头一定请我吃饭

结果又给我砍了两万，最后还是一样

房子过户完，大哥你谁啊~

第八 你要知道

其实这就是一场谈判，谈判我们一定要保证手里是有底牌的

所以，千万不要先出价格

在知道房东的底价之后，我们还可以去问

不同的付款方式还有没有其他优惠

比如首付比较高是多少钱，如果全款还能不能优惠

要不断去试探，看看还有没有更大的可能

如果你最近要买二手房的话

一定要多注意这几点，一定要多看几遍

因为如果你跟中介搞不定房东的话

那反过来，房东就会跟中介来搞你

让你加钱，现实就是这么残酷~

50万的房子中介费多少

房东有意思要卖可以谈，从年限，面积，金额，手续，有没，这些方面谈起。

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

4、仔细核对卖方或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供部门对其上市交易的批准书。

7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭的付款方式，则须按照规定办理手续。

50万房产中介费九千元。

不过是中介正常收费标准。中介在二手房交易以后，会收取房屋总房款百分之二的中介费。50万正常中介费会收一万块钱。九千相当于买方跟中介讨价还价便宜了一千。相对于总房款，其实这个标准的中介费挺贵的。所以大家都想双方单独交易。

全国一般情况下中介费是总价的2%左右，双方各出一半。当然，也会出现房东有事需要急卖房的特殊情况，这样的话就可以使出售方来承担这部分的中介费用。