2021广州二手房交易税费一览表_广州二手房交易税费一览表2024

深度调控一年后，深圳楼市出现了“不同声音”。

博弈已然出现，深圳在经历了最严的“二手房指导价”后，市场开始出现了两种截然不同的声音。

这些天，领导留言板上两条截然相反的内容，引发了广泛关注。

一则是希望深圳谨慎出台房产刺激，该网友表示，深圳房价距离上一轮深圳楼市普涨仅半年，而且今年首次集中供地依然火爆，希望官方谨慎出台楼市刺激政策，给扎根深圳的新市民留一些希望。

另一则留言则表达截然相反的意图，该网友从自身孩子买房的实际需求出发，表示自己孩子读研后留深工作，家长想提前帮孩子买房，还房贷，但深圳目前限购不让买，希望给在深圳上大学的孩子一些宽松的购房资格。

来源：深圳领导留言板

上述留言代表了两种需求，有人不希望深圳出台宽松楼市政策，认为一旦出台宽松楼市政策，必然导致房价新一轮上涨，从而导致留自己在深圳买房越来越远；而还有部分人希望出台宽松政策，认为现在虽然房价限制住了，但限购堵住了需求。

在周边城市争相松绑的大背景下，深圳楼市的调控政策会走向何方，目前仍未可知。

调？不调？

事实上，从今年2月开始，市场上就多次传出深圳要“放松指导价”的消息。

《每日经济新闻》记者梳理发现，关于上调的幅度，市场的普遍说法是3%-5%，更有说法是上调20%左右。不过，目前深圳楼市调控政策并没有发生变化，这也在一定程度上反映了官方对调整政策基调保持着较为谨慎的态度。

2021年2月8日，深圳率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。此后市场发生了明显改变：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介日子变难，购房者趋于观望……

此外，在深圳推出参考价政策后，还引发了其他城市的争相效仿，之后包括上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市都陆续推出参考价，意图打击虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等。

据深圳房地产信息网数据，今年4月深圳新房成交2851套，而去年同期成交3505套；二手房成交1860套，去年同期为4877套。

而如果从二手房成交走势来看，自2021年3月以后（新政实施1个月），深圳二手房住宅成交量走出了7连跌，到当年11月，才出现转暖迹象，但成交量也仅维持在2000套上下，与业内关注的5000套荣枯线相去甚远。

关于深圳的二手房指导价会走向何方，在今年2月指导价刚满一年之际，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾向《每日经济新闻》记者表示，深圳二手房参考价的本质是降杠杆，同时降低市场对二手房价格的投机炒作，斩断价格循环上涨的链条。二手房参考价是深圳楼效机制的手段之一。

“预计深圳二手房参考价不会进行大面积调整，有可能有区域化差异，比如对中西部实际成交价格明显下调的区域下调参考价；其他区域保持稳定，甚至适度上调。”

而在房产中介许峰看来，二手房参考价的调整并不取决于政策导向，而是真实的市场价格差距。

“二手房指导价作为引导市场预期的调控工具，它的上调跟下调肯定不会是没有依据的，一定是以真实市场情况为依据的。如果深圳市场持续低迷，我认为部分片区上调二手房指导价格的可能性很大。”5月23日，许峰通过电话向记者表示。

参考价发布之后

成交数据锐减背后，“忙碌、观望、矛盾、抉择”等多种相互交错的心理状态，已经成为深圳楼市调控升级后，无数购房者、业主和房产中介的真实写照。

《每日经济新闻》记者在实地探访中了解到，深圳楼市经过一年多的深度调控后，购房者已越发冷静，多数购房者仍持观望态势，希望在看到政策端和市场端的积极反应后再作考虑。同时，也有购房者希望深圳能巩固来之不易的调控效果，并不希望全面放松，而是寄希望于二手房参考价在更新后能更精准调控。

业主层面，有的业主希望二手房指导价能适当宽松；也有业主在二手房指导价颁布后，直接选择卖出房子，腾出购房名额，打算将房子换到发展更为成熟的片区。

郭鹏飞就是这样一个典型案例。

郭鹏飞在某互联网创业公司从事IT工作，2016年，他就在深圳盐田区梅沙片区买了水云间雅居的一室一厅的二手房，面积为73.6平方米，总价在220万元左右，折合单价约2.98万元/平方米。

5月23日，郭鹏飞通过微信向记者透露，“我的房子前几天已经挂出去了，总价是230万元，现在想着把房子平价出掉，把名额腾出来，然后换一个福田的房子，这样就同样只需3成首付了。”

“虽说梅沙2024年就要地铁8号线二期了，但我不打算等了，目前也在跟福田区的置业顾问沟通，等到这边房子出手后，就准备把房子买到福田的上梅林片区。”郭鹏飞说。

在深圳工作7年的张艾莉则跟记者表达了不一样的看法。

作为潜在购房者，她希望二手房指导价能够因片区而调整，而不是整个深圳一种政策。“最好能够根据各片区的实际情况决定指导价上调和下调的区间范围。”

张艾莉是深圳某传媒公司的商务，她5月22日在福田新洲与记者聊天时透露，“这两年一直在看房，包括新房跟二手房。从新房来看，目前能上得了车的就只有盐田、大鹏和龙岗，但更看好南山和福田的房子，无奈新房价格都较高，所以也会优先考虑福田和南山的二手房。”

在张艾莉看来，如果房子的实际成交价跟二手房指导价相差不大，那么二手房指导价对她并没太大影响。但如果二手房指导价比房源的实际成交价低很多，虽然看上去房子的价格低了，但会使得潜在购房成本出现大幅提升。

张艾莉给记者算了一笔账：“比如我今年3月看的福田新洲一套二手房，房子面积为57平方米，二手房指导价在7.3万元/平方米左右，但实际成交过程中，业主的售价却在7.8万元/平方米，银行实际按照指导价放款，那多出来的5000元/平方米的成本，相当于就得自己承担了。”

记者通过链家了解到，像张艾莉所说的实际成交价高于指导价的案例不在少数。比如景田的景新花园，一套170平方米的房子，二手房指导价为643万元，实际成交价为698万元；香蜜湖的东海二期房子，房子面积120平方米，实际成交价为1880万元，而二手房指导价为1550万元。

“A: 又不全国推广，只是杭州而已。”

“B:?我相信很快会推广开来。”

这是一段网友的对话，背景是杭州二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能，对此，大部分网友都在叫好，这意味着如果买卖双方能自主成交，中介费就可以省了。

9月24日，宁波市房产市场管理中心发布《关于上线房源挂牌码上办应用的通知》，指出9月26日起，该市房东在租售房屋时，可以通过手机APP“浙里办”自主发布或委托房源。

据和讯房产观察，该APP在华为应用市场的安装量已经高达1亿次，并囊括查缴社保、提取公积金、交通违法处理和缴罚、缴学费等数百项便民服务应用。

在业内看来，未来会有更多城市推出类似宁波这样的服务，显然，购房者对此乐见其成，这不仅为购房者提供更多的挂牌选择，更重要的是，该举动本身意在规范行业，提高房源成交效率，是行业基础设施完善的重要体现。

01

更多城市将上线房源挂牌功能

“房东实名验证→选择出租或出售→填写具体的房源信息。” 此次房屋上线主要是根据宁波市住建局数字化改革相关部署，着力推动房产交易移动端应用建设，平台基本囊括了房屋有关的基础信息。

具体来看，“浙里办”提供包括出售房源个人自主挂牌、出租房源个人自主挂牌、出售房源委托中介挂牌、出租房源委托中介挂牌四大功能，房东可以输入房屋所在街道、楼层、套型、朝向、装修程度、挂牌价格和期限等信息，房东电话、微信等联系方法也会在网上公布。

宁波并不是第一个吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平台。在杭州市二手房交易监管服务平台，业主注册后即可使用“个人挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属情况及权利人基本信息，购房者注册后，可查询挂牌房源和委托经纪挂牌房源，根据需求来筛选意向房源。

目前，人们对推出的房源挂牌平台反响比较热烈，比如，杭州平台上线10天后，个人挂牌房源量从90套增加至0套房源，增长近10倍。有购房者对和讯房产表示，官方平台可信度高，而且没有佣金，尤其所有房源都是业主实名认证，不会有虚房源，很多人都对官方平台寄予厚望。

克而瑞科创研究总监周赟认为，不管是宁波这次推出的自主挂牌房源平台，还是深圳的房屋交易全程网上办理和杭州前段时间推出的房源平台，本质上都是为了让房产交易变得更加正规化、让房产交易信息更具真实性、让买卖双方交易更具安全性和便捷性。

“从近些年国家对于数字化发展的重视程度来看，后续一定会有更多的地方推出此类平台。”周赟进一步表示，这些举措主要是解决房源真实性问题，提高住房交易信息透明化程度，为未来数字化建设打基础，并进一步优化的各项功能，来规范整体房产交易市场，提升买卖双方在购房卖房的服务体验和安全保障。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，规范中介行业要做到更加信息的透明化，各地都会推出类似杭州和宁波这样的挂牌平台，这是未来三五年的趋势。

02

去中介化不现实?

对于杭州和宁波的动作，资本市场迅速做出了反应，行业主流服务平台股价出现下跌。

截止9月24日收盘，贝壳股价下跌4.56%，房天下跌4.3%，我爱我家(000560,股吧)跌2.05%，实际上，杭州官宣后的8月19日，市场也出现类似反应，贝壳找房、房天下股价跌幅分别为14.89%、3.11%，我爱我家股价下跌0.88%。

贝壳股价走势图

可见，此举对房屋确实产生了一定的影响，不过，目前来看，业内认为，杭州和宁波这样的官方信息平台，更多是展示房源，而贝壳、我爱我家等平台的核心价值除了真房源之外，更多是提供专业服务，目前还看不到后者的可替代性。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉直言：“房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及到按揭、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”

“二手房交易去中介化较难成行。” 周赟认为，推出的这些平台在功能上还有待进一步完善，比如设立资金监管账户来保证交易的安全，所以短期内并不会取代现有中介行业。

空·白研究院创始人杨现领也认为，业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

“房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。”杨现领认为，挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%-10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低，个人之间直接谈判的效率不高。

03

中介费会越来越低吗？

对于购房者而言，推出个人挂牌功能，最大的吸引点是自主成交，节省部分中介费。

媒体报道显示，2021年以来，贝壳先后两个城市上调中介费，比如，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。此前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。

公开资料显示，中国大陆的中介费平均不到2%，属于低费率国家或地区。尽管有专家表示，相较于美国、日本、的费率达到6%，阿根廷5%、德国4%、加拿大3%，中国大陆属于低费率国家或地区。

但由于房产处于大宗交易，动辄几百万的房价需要的中介费高达几万到几十万，这一直是购房者的痛点，不过，未来随着行业效率的提高，中介费有望进一步降低。

周赟认为，当前，从房屋买卖双方来看，目前大部分房产中介平台主要还是基于买卖双方的信息差来赚钱，大平台垄断了大比例的房产交易信息，买房者的选择空间其实不大，房产交易佣金的支出更多的是为了房产交易信息的支出。

他进一步表示，上述新政的出现，给购房者提供了更多的信息来源和选择渠道，相对而言也可帮助买卖双方降低一定的交易成本。

此前有传言称，房产交易的中介费都不得超过当地的社会平均工资的三倍。对此，58安居客房产研究院分院院长张波认为，该传言不可能是真的，国际上也没有先例，但他表示，按资产比例收取费用是行业惯例，至于比例的高低，值得去商榷。

“如果我们想要把费率降下来，核心一点是提高行业的交易效率，这是核心，如果效率不能提升的话，光从交易费率上去动脑筋是没有结果的。”张波进一步表示。”

万通集团的创始人冯仑认为，怎么样解决合理收费的问题，企业和监管部门之间应该有一个很好的互动，最终建立一套规则，毕竟未来二手房的交易量会非常大，而且频次也不算低。

冯仑表示：“未来除了贝壳，如果再多几家，比如诸葛找房，还有多几家市场化的对费率也会降下来，这也就是说不是靠文件，就是靠竞争，费率也能降下来。”

04

增值服务是行业增长点

当前，房屋交易市场正在迎来前所未有的巨变。

一方面，平台价值日益凸显。公开数据显示，预计2024年我国住房交易市场规模 30.7 万亿元，中介交易规模 19.1 万亿元；其中二手房交易规模 12 万亿元，中介交易规模 10.8 万亿元。

另一方面，入局者逐渐增多，尤其是以开发商为代表力量逐渐崛起，2021年以来，龙头房企大举布局房屋租售领域，比如，龙湖推出全新品牌塘鹅，开启了房屋租售和房屋装修两大主航道；万科朴邻8月初在广州开了第一家租售门店，走出市场化的第一步；碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”，并收购武汉大型房产经纪机构世纪宏图。

从中报上也可以窥见房企对租售服务的重视，明源地产研究院数据显示，融创的经纪服务收入环比增长69%，碧桂园的收入增长88%，旭辉的增长148%，万物朴邻新房销售业绩较去年同期增长647%！

数据来源：明源地产研究院，根据公开资料整理

对此，周赟认为，开发商推出自己的租售平台核心目的是解决营销诉求。他表示，今年越来越多的开发商在数字化转型发展中的智慧营销方向逐渐做出了成绩，比如通过公私域流量渠道扩大销售触点、通过老带新、全民经纪人等方式提升与潜在客户的连接，这些都是为了尽快实现去存量化化，有效降低负债率。

虽然如此，但开发商介入势必将影响房屋交易市场的生态，张波认为，在一些经济发展比较好的城市，比如，一二线城市，头部中介所占的份额比例会越来越大，至于房企旗下的，对他们来说挑战还是比较大的，但未来会有个别房企在这方面能够趟出一条路。

、传统中介、开发商等力量正在搅动房屋交易市场，这无疑是一种强大的推动力量，推动行业进入更成熟的发展阶段。

周赟认为，中国的一二线城市都在走向或已进入存量房交易为主的市场，因此未来房产更多的突破点是基于房产交易全流程化增值服务提供，比如前端的VR看房，后向的一站式装修设计等。