广州二手房税费新政策解读_广州二手房税费标准

1.多个城市放开“带押过户”，如何解读这一购房政策？

2.广州二手房公积金需关注“楼龄 ”

3.2016契税新政下，怎么交契税

4.风险：市民买二手房遭遇“1间学位房8个业主”

5.二手房交易“套路”多 签合同前谨记先查册

6.不能说的秘密 房产除名按1%产权卖出最划算

7.沪营改增5月1日实施 二手房交易税负下降

昨日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的按1%税率征收契税，90平方米以上减按1.5%征收。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下按1%税率征收契税，90平方米以上按2%征收。新政自2月22日起实施。

　不过， 北上广深不执行二套房相关契税政策。

　对二手房影响比新房大

　中原地产首席市场分析师张大伟表示，从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，契税新政主要影响改善性需求，因为在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，而140或144平方米以上及二套则全部按照3%收取。

　张大伟还认为，这些政策对二手房的影响比新房更大，因为二手房实时交税，而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

　144平方米以上房子受惠

　然而，文件提到“北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策”，那么，该新政对广州有何影响?记者发现对广州有影响的只有一点，即家庭唯一住房，原来90~144平方米征收1.5%契税，144平方米以上征收3%契税，现改为90平方米以上征收1.5%契税。

　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，购买大户型节约成本还是非常明显的。换言之，近期一线城市部分豪宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。

　此外，方圆地产首席市场分析师邓好治称，政策主要利好二三线城市，所以像佛山这样的城市如果执行新政会更有竞争力，反过来会对广州产生一定利空。未来购买力可能会更多被分流到佛山。

　买144平米以上首套房少缴一半契税

　下周一，北京个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。也就说，过去144平方米以上(含)的首套住房需要交纳3%的契税，而现在调整到了1.5%的契税。

　法制晚报(法晚微信ID：fzwb_52165216)记者获悉，今天，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。以下为通知全文。

　通知中明确，“北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策”。也就说北上广可以实施第一条第一项契税优惠政策，即“对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”

　解读：144平米以上的房子少缴一半契税

　“此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调，其中90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去的3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　法制晚报(法晚微信ID：fzwb_52165216)记者获悉，严跃进指出，对于北京、上海、广州、深圳来说，此次政策也有积极利好，“从政策条文可以看出，政策第一条第一项依然是适用此类城市的。因此，对于此类一线城市的首套住房群体来说，过去144平方米以上(含)的住房需要交纳3%的契税。而现在调整到了1.5%的契税。那么实际上有较好的成本压缩或经济效应。从实际情况看，对于一线城市千万级的“豪宅”来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是非常明显的。换而言之，近期一线城市部分高端住宅项目可能会因为此类政策的出台而热销，价格上涨的可能性也比较明显。”

多个城市放开“带押过户”，如何解读这一购房政策？

有一个问题，在大家真正购房的时候，无论你是投资者还是炒房者，都是必须要面对的。

这个问题屡次强调：在买房之初必须要考虑到以后的卖房（除非你能说你一辈子就住一个地方），也就是说将来的变现。如果不能变现，再大升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进是怎样的情况？

现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来3年内不再上涨或者缓涨，就相当于炒到了山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。

从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于库存都比较短缺的；

二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。

倒是它的途库存和未开工库存，分化特别厉害。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。

有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。

因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；

三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动（三四线城市尤其显著），而出现短暂的阶段性不足。

但总体来看，三四线城市的库存整体都是比较充裕的，尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比（套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。

在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。

三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。

在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满杀了进去。

这个时候，任何利好都会被无限放大，如地王、如供求、如自贸区等等，但这些在市场不好的时候，则如空气一样轻飘，不会被人重视，因此，现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退，到那时，路归路、桥归桥，一切水落石出，我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗？

三十城房价下跌预警

相比去年春节期间的成交量，很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑（新盘成交受推盘节奏影响），这就说明当前这些城市的楼市温度，确实低于2016年年初。

2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，央行收紧货币政策的影响将会渐显，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

房地产研究院杨红旭近日曾发出过一个楼市预警。大致为：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

：**预警：市场过热，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。

投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整，后市将停涨、随后下跌。

投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

根据近两个多月的最新市场变化，最后一次更新30个热点城市的预警等级：

红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18 城红警，包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

**预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

3年后我们的房子能卖给谁？

下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？

三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以上市交易了。

对于炒房客而言，到那时应该大部分都该抛售房子。在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以好好思考，可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等。

更要命的是再来一次严厉限购。

此外，房价暴涨之后，必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，

到那时，你的房还能是个香饽饽吗？

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

（以上回答发布于2017-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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广州二手房公积金需关注“楼龄 ”

我认为这个政策可以解决二手房交易难的问题，所以这是一项非常好的政策。

对于想买房的人来讲，虽然大多数人会选择主动购买一手房，但为了省去买房的麻烦问题，有些人也会选择购买二手房。在买卖二手房的时候，如果没有进一步精简流程的话，买卖二手房的流程其实非常繁琐，同时也会导致购房者和卖房者在交易当中出现一定的折损。在这种情况之下，我认为全国各地需要进一步推广?带押过户?，?带押过户?也确实有利于各个地方的房地产行情。

这个事情是怎么回事？

这是关于很多城市为房地产市场所推出的?带押过户?的政策，在?带押过户?推出以后，如果购房者想要购买二手房的话，租房者买卖二手房的流程将会进一步缩短，?带押过户?也会进一步帮助购房者和卖房者实行过桥环节的手续，这也意味着二手房的交易流程会少很多。

?带押过户?是一项非常好的政策。

以我个人来看，?带押过户?首先就有利于买房者和卖房者的交易情况，同时也可以帮助他们节省买卖二手房的费用。与此同时，因为这个措施可以有效激活当地的二手房市场，如果一个地方的房地产行情不稳定的话，这个方式可以直接解决当地的房价下跌的现象。特别是当二手房交易量越来越多的时候，?带押过户?能够直接稳定当地的房价，所以?带押过户?是一项非常好的政策。

彼此同时，对于那些想买卖二手房的人来说，如果没有?带押过户?的政策的话，很多人确实会更加愿意主动购买一手房。在很多城市相继推出了?带押过户?之后，?带押过户?所带来的激励作用显然非常明显。

2016契税新政下，怎么交契税

最近，广州公积金贴息政策推出，不仅放款速度加快，而且不少楼盘对公积金不再加以限制。据了解，近期，有意申请公积金或组合型的买家明显增多。不过，提醒二手房购房者，公积金其实还是有很多使用限制的，比如有一个很重要的标准就是：楼龄。这是很多购房者都容易忽略的细节。

据了解，公积金期限与楼龄之和，一般不得超过35年，而广州市区很多房子其实楼龄都已经高达二三十年，这些房子很有可能只能5-10年，买家的资金预算要多备一些才行。

楼龄，公积金很看重

看年龄评估风险，是公积金非常严格的一条标准。其中，年龄包括人的年龄以及房子的楼龄。

按照公积金现行政策要求，一手楼期限不得超过30年，二手楼期限不得超过20年，期限与楼龄之和不得超过35年。借款人年龄与期限之和不超过退休年龄后5年，退休年龄一般按照男性60岁，女性55岁计算。

一般来说，商业对楼龄要求略微宽松，楼龄加年限不超45年即可；年龄限制方面，只要是18周岁以上，男性最高60岁，女性55岁（处级以上干部顺延5岁）的合法公民均可。

广州目前很多二手房其实楼龄都很高。然而，不少买家，尤其是求学位房的买家，只是紧盯着学位问题，对老房子的楼龄并不是非常在意，等到快签约的时候才发现，原来老房子要获得公积金的难度很高。

业内人士介绍，因为楼龄问题造成的纠纷不少。一般有以下四种情况：

1、买家需要缩短年限，导致月供额增加，供楼压力增大；

2、被迫改成商业，增加利息支出；

3、双方扯皮，耽误交易时间，影响后续事宜的推进；

4、可能出现价格纠纷，如果碰到强势的买家，业主可能签约后会降价息事宁人，不过多数情况是买家要吃哑巴亏。

如何查真实年龄

不止人会扮嫩，房子也会扮嫩。楼龄的判断并不能仅靠眼睛看，眼睛有时候也会骗人的。

“有一个买家，看了一套新装修的学位房，一家人都很满意。到最后才发现房子的楼龄已经有30年，因此只能贷5年款。现在买家面临的问题是，如终止合约，会损失定金和中介费。如不终止，只能加大首付比例，减少额度降低月供压力，又或者放弃公积金，选择纯商业。最后买家很无语，很不情愿地选择了纯商业，而且发现房子的楼龄已有30年，实在太老了，心有不甘。”郑大源举了刚刚遇到的一个真实案例，他告诉羊城晚报记者，查清楼龄很有必要在购房意愿达成之前就完成，不然很麻烦。

那么，该怎样才能查询到房子的真实年龄？主要看三个东西：房产证图纸、评估报告、网签合同（产权查册书）。三者取其中楼龄最长的一个为标准。

不过问题来了，很多时候（以石米外墙的物业为多），查册和房产证都没有显示建筑年代，此时，就要以评估公司做的年限报告为准。如买家担心这一关可能有问题，可与业主在合同中约定：“若银行批准的金额少于买家申请的金额，买卖合同可解除等条款”，尽可能减少自己的损失。

（以上回答发布于2015-12-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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风险：市民买二手房遭遇“1间学位房8个业主”

房屋契税=房屋总价×房屋买卖契税税率。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：契税税率为3—5%。各地契税的适用税率，由省级在3—5%规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

依据房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

扩展资料：

契税缴纳注意事项：

缴纳契税时必须是本人亲自到场，也就是说房产证上有谁的名字谁到场去缴纳，不能找别人代替。但是房产证上有多个人名时，去一个就行。

缴纳首套房契税时要注意，缴纳之前需要在购买首套房房屋的户口所在地房管局开无房证明，拿无房证明去缴税，并且无房证明的有效期通常为10-30天，各地不一，所以购房者要把握好时间。

有的地税局缴纳方式有多种，包括转账、现金、支票、刷卡等，但又的地方只能支持其中的一种方式，所以事先要询问打听好当地的地税局缴费方式。

百度百科-契税

二手房交易“套路”多 签合同前谨记先查册

市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、年限短而难以易手。据了解，广州市场上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。然而，临近签约时，张先生

才发现这套物业的业主竟然有8个人！原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1

多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”某网站广州二手房电商商圈经理李瑶表示，多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了

解，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修保养都还不错。然而，在和业主沟通的过程中，陈先

生了解到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下

来，陈先生也只好放弃。

李瑶表示，多业主的物

业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致，导致交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不

利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，如在一套学位房上徘徊纠缠了

太长时间却无法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2

楼龄可能增加买家难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行时，都曾被告知房子楼龄较久，不能超过一定年限。据了解，这主要是由于银行对于楼龄加的时间是

有所限制的，并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露，目前建行和中行的规定是楼龄加的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是

光大银行(601818,股吧)，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可的年限，以免由于可贷

款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解，

不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和

经济实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。

李瑶举例称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼

梯楼价格都要在4万元／平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称，部分银行的楼龄加年限总和可到50年，但要看具体物业情况，而六年后有无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

相关报道

房企4月销售额

环比回落3.8%

在一季度数据大幅上涨之后，房企业绩在4月份出现回落。数据显示，32家公布2016年4月销售业绩的企业中，有19家销售业绩逊于3月，而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为，房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调，而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。

数据：六成企业销售额环比下调

记

者从中原地产研究部统计数据中了解到，截至昨日，公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家，这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元，比

3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.万平方米，比3月份的1870.98万平方米

下调了4.5%。

同时，在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调，占整体企业数字的六成。

业内：二线城市将成市场热点

对于企业来说，分化也越来越严重。

记者从公开数据了解到，在4月份的数据里，大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里，3家销售数据上涨，3家则下跌。恒 大地产销售金额环比下滑超过20%，保利、融创也录得小幅下滑，而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然4月房企销售依然处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势，“整体看，在一季度大幅度上涨后，房企4月份受到一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局，而对于在三、四线城市布局的房企，同样面临去库存的难题。张大伟表示，市场冲高回落的迹象开始出现。未来

一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三、四线市场依然深陷泥潭。

（以上回答发布于2016-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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不能说的秘密 房产除名按1%产权卖出最划算

买学位房签了合同，才发现房产已被查封；时发现房屋楼龄长无法做公积金……近日，广州（楼盘）市房地产中介协会（下简称“协会”）发布《2016年存量房交易纠纷调处工作简报》。发布的信息显示，2016年该协会全年受理消费者投诉纠纷同比上升74%。其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多，还有部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，比如资金准备不足、对审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等。

协会提醒消费者，在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，应选择办理了工商注册和房地产中介资质的正规中介公司提供中介服务。在签订房屋买卖合同前，一定要要求业主或中介机构提权查册证明，仔细查阅查册资料，清楚了解房屋自然状况及权属状况。

涉未告知义务纠纷最多

中介协会数据显示，去年全年共受理消费者投诉纠纷87宗，较2015年上升74%。

纠纷主要集中在：认为中介公司擅自制作、变更网签合同内容；认为中介公司隐瞒房屋情况，未尽告知义务；由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行等。其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多，占纠纷总量的37.9%。

还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足等，导致交易无法完成。

案例1：装修未被纳入评估价值 按揭额度低房子买不成

2016年6月，李**将市郊的房屋出售，在市中心重新置业。某中介公司向其推荐了天河区一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近40万元，且房屋附带一个50平方米的天台，面积未计入房产证。李**对该房屋十分满意；双方经反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，李**支付了10万元定金。

其后李**在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成（即138万元）审批按揭额度，而自己手头除需支付首期款（86万元）外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李**仍未能筹措到足够资金。

无奈之下，李**只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元；李**认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李**应当支付中介服务费3万元。

案例分析

银行受理按揭业务时会委托第三方评估房产价值，本案中因原业主装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带平台没有权属，也不能纳入评估范围，从而出现评估价格低于实际成交价格，银行同意额度低于买家预估金额的情况。根据《合同法》，李**因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金。消费者可对比同楼盘或同地段房价，必要时提前咨询专业人士，对房屋进行估值。

案例2：买“学位房”未查册 过户才发现房被查封

2016年10月，陈某通过某中介公司介绍，看中了天河区一套“学位房”，该房屋属张某、方某共有。当晚，中介公司通知业主张某、方某与买家陈某签订合同，业主张某临时有事未能到场，因担心学位房紧俏被其他人买走，陈某在查验房产证后，与业主方某签署了《房屋买卖合同》，并向方某支付定金10万元，向中介公司支付了5万元中介费。第二天上午，张某在合同上补签名。当天下午，中介公司协助陈某到房管部门进行产权查册，却发现该交易物业在当天上午刚被法院查封。陈某要求中介公司立即联系业主，取消交易并退回定金，同时要求中介公司退还中介费。

业主表示，房子是因为断供而被查封，签约时确实不知道已被查封；如能还清银行，可以继续交易，但需要时间办理。陈某认为风险太大，坚持要求退还定金及解除合同。

经多次协商，业主退还定金给陈某并解除合同。中介公司则认为其促成交易前房屋是没有查封的，故不同意退回中介费。

案例分析

协会分析认为，根据相关规定，如在促成交易前，中介机构未按规定履行查验、告知等义务的，执业人员最高可罚款3万元，情节严重的，还可吊销执业资格证书。消费者在签订合同前，一定要要求业主或中介机构提权查册证明，清楚了解房屋自然状况及权属状况。此外，约定中介服务费用时，可取分段支付形式，并在合同或协议中列明。

案例3：办按揭才发现楼龄太长 申请年限受影响

2016年9月，某中介公司向林女士推荐了位于越秀区的一套楼梯楼房屋。看楼过程中业主高某告知林女士其不是该房屋一手业主，根据1998年购买该房屋时的印象，楼龄应在1995年前后，双方最终确定以325万元的价格签了交易合同，林女士支付8万元定金给业主，及支付部分中介费3万元。

之后，林女士委托按揭公司办理按揭手续，却被告知经产权查册，该房屋建筑时间是1990年，无法申请20年的公积金，仅可申请15年的商业。由于商业年限短、利息高，月供比原高出不少，林女士无法承受。经与业主协商，业主同意解除合同并退回部分定金4万元。林女士认为在委托中介公司寻找房源时，就已告诉自己要办理20年的公积金，签约时经纪人杨某又承诺一定可以办理，如今被迫解约中介公司有很大责任，故要求退还中介费及赔偿损失的定金。而中介公司认为林女士现场查验过房屋及房产证，且公司从未做过一定可办理20年公积金的书面承诺，现在无法交易不是中介公司的责任，故不愿退还中介费及赔偿定金。多次协商无果，林女士状告中介公司。

案例分析

（以上回答发布于2017-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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沪营改增5月1日实施 二手房交易税负下降

多套房母亲与唯一房儿子共有房产，出售时个税能分开计算减免吗?想从父母房中除名，以获得再购房资格，怎么处理才能最省钱?买房改房时，是否房产证上注明了土地使用期限，交易时就不需要再补缴地价?

在交易过程中，却有不少平时没关注但很重要的“小攻略”。为此，记者访广州市相关部门负责人逐一进行“支招”。

关键词：房改房补缴费用

案例过户时突然多出万余补缴款?

市民罗**在越秀区想买一套房改房。按照规定，房改房卖房时必须按房管局系统出示的评估价补上1%的地价，除非房产证上注明了“已征收土地使用权出让金”。

因此，罗**特意问了业主是否已补缴地价，业主答复补缴完毕，并出示了房产证，上面注明了土地使用期限。地产中介经纪也说，房改房补缴了地价，才会开始计算土地使用期限。于是，罗**放心地购买了这套房，但等到去递件过户时，房地产交易登记中心却称，罗**要先补缴地价款项，才能正式办理过户手续。

因为业主强调要实收，面对突然出现的1万多元补缴地价款项，罗**“蒙”了。最终双方协调后，各自负担了一半。

支招先协商好如需补缴由谁承担

市房地产交易登记中心相关负责人表示，按照规定，一手房改房再上市交易都要由个人补缴地价，即便房产证上注明从何时开始计算土地使用期，也不代表买卖时不需要补缴地价。市民在购买房改房时，要问清楚该费用是由谁补缴了，拟定好补充条款，明确一旦还需支付资金时该由谁负担。

另外，如房改房还未购买分摊面积，也要进行补缴。但如果房产证上已注明了“建筑面积”，就说明这套房改房已补缴了分摊面积。同时还要看房产证是否写明“按成本价购买”，因为房改房标准价购房比成本价购房低，如上市出售，业主按规定需将增值额的20%交回原产权单位，即再补交成本价。

关键词：公积金

案例一方未贷过可再贷80万元吗?

市民李**说，她以个人名义贷公积金买过一套房，目前仍在还贷。现在想跟男朋友再买一套房，其中，男朋友还没买过房，也没有使用过公积金。这种情况，他们还能申请公积金吗?如果可以申请，能按照两人最高额度80万元进行申请吗?首付能享受首套房政策吗?

支招最多可贷满个人额度50万元

广州市公积金中心相关负责人表示，如果两人一起买房，其中一方已使用过公积金且未结清，另一方仍能以个人名义申请公积金，但额度最高只能是个人满额的50万元;如另一方有商贷未结清，但没使用过公积金，则可以申请双方额度最高80万元。

首付方面，由于李**名下已经有一套房，即便其男朋友是首套房，两人合买仍要按二套房计算。因为李**还没有结清上一套房，所以再买一套房，如果使用纯公积金首付最低要四成;如果使用的是商贷和公积金混合贷，首付则要视具体银行规定来定。

关键词：房产证除名

案例房产内除名怎样才能最省钱?

张先生是广州人，目前住在和太太联名买的房子内。近期，他们想多买一套房，却发现因为他的名字被列入了父母房产内，因此已经算有两套房。按照广州市本地户籍人口限购两套房的规定，他不能再买房了。据他了解，如能在父母房产内除名，他便可以再买一套房。但怎样除名才最省钱呢?除名后，房产如果在2年内交易，要交营业税吗?

支招可按卖出1%产权的方式除名

市房地产交易登记中心相关人士表示，房产证除名，可通过赠与或买卖两种方式进行。其中，赠予的方式办理过户相对比较麻烦而且费用高。按照规定，只有直系亲属才能赠予，需要去相关单位开证明。而且除了税收外，还有公证费、房屋估价和鉴定费等费用。

至于买卖方式，在操作上，如果房产证上已约定共有产权人各占的份额，就按要出售产权方名下的份额进行交易;如果房产证上只写明“共有产权”，却没有明确份额，就可以在交易同时，明确出售产权方的份额，最低可以约定为1%。

业界人士表示，按卖出1%产权的方式除名是最省钱，也是最方便的。这类买卖除名也要进行网签，网签合同上最低的产权比例就是1%，且不小于1平方米;如所在区域地税局要求，要按房产证上人头进行均分，则可以去公证卖方所占产权只有1%。

另外，以交易方式进行除名后，房产登记部门会重新出一本新证，重新归档计算拥有房产的日期。也就是说，在除名2年内如果发生交易，则要缴纳营业税。

关键词：个税减免

案例卖方中儿子无房可减个税吗?

按照规定，卖房时如房产是唯一自用房，可以免交房产个税。最近，市民黄先生就看中了一套二手房，这套房子是85平方米，总价约200万元。房产证是

1999年的，已经有16年，房产归已成年的儿子和母亲共有。其中，儿子名下只有这套房，母亲则另外还有房。这种情况下，个税可以分开计征进行减免吗?如是可以分开计征，黄先生可能可以省掉1万元的税费。

支招占一半产权者无房个税减半

记者从广州市地税局了解到，如果是父母与成年的孩子共有房产，个税可根据情况分开计征。孩子已经成年，可算为独立家庭，如孩子名下只有这套房产，就可以算做唯一自用房，那么其所拥有的产权部分就可以免征个税。以黄先生的个案来看，可以只征一半房产个税。

（以上回答发布于2017-04-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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营业税改增值税，今年5月1日将正式推行。营改增后，百万元二手房究竟能减多少呢？

2012年，上海在全国率先试点营改增。试点以来，营改增对于推动本市产业结构调整优化的效应不断增强、试点行业的就业促进效应也不断显现。

市民购买百万二手房，能减多少税？

2年内百万元二手房减税超4成

专业人士表示，个人二手房交易一旦营改增，税费肯定是下降的。营改增后，个人转让二手房缴纳的营业税将全面改为征收增值税。相关数据显示，房地产行业将按11%的税率征收增值税。这个11%的税率是适用于一般纳税人的。但是个人转让二手房，肯定是使用简易办法征收，不会使用11%的税率，而是用3%的税率进行征收。

专业人士介绍，按照现行二手房转让的政策，在全国范围内，如果个人转让持有2年以内的住宅，以转让全额征收营业税，同时还要加上以及城建税、教育附加税等，税率约为5.6%。如果持有超过2年，除了北京、上海、广州、深圳以外的地区都免征营业税。而在北、上、广、深四地，转让持有2年以上的普通住宅可免征营业税，非普通住宅则要差额征收营业税，四地对于普通住宅的界定各不相同。

上海普通住宅的定义是什么？

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，简单地说，就是坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。必须同时满足所有的三个条件，才可以不再缴纳营业税，否则都要差额缴纳营业税。

专家表示，营改增以后，这个配套政策可能还会持续下去，确保税负只减不增。二手房交易营改增，从算法上，会用3%的简易办法征收，让利百姓，降低税负。

营改增后，购买二手房能减多少钱？

以一套持有2年内、价值100万元的二手房计算：

营业税为100×5.6%=5.6万元，改为增值税后为100/（1+3.36%）×3.36%=3.25万元。

相当于减少了2.35万元，减税幅度超4成。

（以上回答发布于2016-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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