二手房房管局备案合同_二手房房管局备案价格跟银行贷款价格哪个准

1.二手房成交价与评估价差距大？

2.二手房银行评估价比成交价格高

3.房管局指导价与市场交易价格差异大吗

4.二手房评估价与关系是怎样的

按照实际交易的成交价付款，银行额度按照成交价申请。如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

影响二手房价格的因素有哪些

1、开发商品牌：品牌开发商跟普通开发商所开发的房子价格肯定是不一样的，在大多数人的眼中，品牌开发商更值得信赖一些，这也算是一种品牌效应吧。二手房的价格也会受到开发商品牌的影响，小区整体的规划设计和物业服务的好坏跟开发商有直接的关系，品牌开发商和品牌物业都会使消费者比较放心购买，给房屋增添不少亮点。

2、地段：很多人购买二手房就是因为二手房所处的地段比很多现在开发的新楼盘要好很多，但不同的二手房所处的地段也有很大的差别。而房子所在的位置对房价的拉动作用也是非常明显的，地段越好的房子价格越高，如果地铁线路开工、通车，这就为房子又加分了不少，并且一定会带来房价的上涨。

3、房子本身因素：所谓的房子本身的因素，主要是指房子的朝向、户型格局、房屋装修状况、楼层、产权状况等因素，这些都是影响房屋居住体验的重要因素，当然光好、户型佳的二手房价格更高一些了。

4、市场因素：房地产市场的供求关系也是影响二手房价格的重要因素，虽然大家都把买房子当成了自己的奋斗目标，很多地方都出现房子供不应求的状况，但当市场上出现大量二手房，供应量过大时，房屋价格就会出现下降。

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二手房成交价与评估价差距大？

你的中介是对的，只是他没有提前告诉你房管局的指导价是83万，也有可能是你没有问，他也就没有在意。毕竟房管局的指导价是部门的定价，谁都无法改变，问不问都一样。

除了实际成交价，房屋还有两个重要价格，一个是银行指定的评估公司所评定的价格，用来确定额度的。另一个是房管局的指导价（底价），是用来确定缴税额的（契税、个人所得税、营业税等）。房管局要保证一个基本的税额，以防房屋买卖双方串通故意报低价来偷税漏税。所以在向房管局报价的时候，必须不低于指导价（底价），否则房管局轻则直接按照指导价（底价）收你的税，重则说你弄虚作，拖延甚至拒绝你的过户。那你就损失大了。

一般来说，中介会把银行的评估价尽量报高（就是比实际成交价高），以便帮你从银行获得更多的（减轻首付压力）。会把向房管局的报价尽量报低（踩着房管局的指导价报），以便帮你缴纳更少的税。

但由于你似乎愿意或能够付更多首付（你的首付是48万，远超过三成首付），所以你的中介就没必要把评估价做的那么高，以便帮你节省银行的评估公司的评估费（费率是评估价的千分之五）。估计你是首套房吧，按银行规定，首套房商业贷可以7成。你的中介把评估价做到65万，这样你从银行获得的就可以达到：65*0.7=45.5万。正好满足你的需求，而你要交的评估费只有：65*0.5%=3250元。

至于你最后才发现房管局的指导价是83万，虽然有点突然，但这个是任何人都没法改变的。早知道晚知道，不影响结局。

二手房银行评估价比成交价格高

因为二手房的额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。

二手房成交价和银行评估价不一样的情况：实际交易按照成交价付款，则银行额度按照成交价申请；如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。

多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

二手房的额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30％，则可额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行到的钱就越多。

额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可额，即为二手房的净首付款。也就是或，可额越大，二手房净首付款就越少。

房管局指导价与市场交易价格差异大吗

买二手房，怎么做评估？

购房人购买二手房，需提供评估机构出具的《抵押物评估报告》，评估值会影响到最高额度；购房人购买新房，不需评估。

一、公积金购房，怎么做评估？

购房人公积金购房，需要经过“审核-网签-评估-初审/面签-签借款合同-缴税-过户”（国管公积金执行“一步式”办理流程）等流程，住房公积金管理中心才会放款，完成申请。

1.流程及时效：

(1)市属公积金：

评估机构接到借款申请人提取的评估申请后，在2个工作日内出具《抵押物价格评估报告》。

(2)国管公积金：

在房产证、买卖双方复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后5到7个工作日约看房，在看房后5到7个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单（目前根据各业务网点受理不同而时效不同）。

2.评估收费标准：

2016年9月30日后，二手房评估费的最高收费标准从1500元/件下调为600元/件，借款人只要更改评估报告就要收费，费用为100元/次。

3.可选的评估公司：

(1)市属公积金：

缴存人可自行选择以下六家评估公司申请办理二手房评估，也可在北京住房公积金管理中心住房公积金中心、10个远郊区管理部向驻点的评估公司申请办理二手房评估。

申请市属公积金时，管理中心认可的评估机构

(2)国管公积金：

资金中心不指定评估机构，借款申请人结合办理效率、收费水平等因素，选择经办银行认可的评估机构即可。

二、商业购房，怎么做评估？

购房人商贷购房，需要经过“审核-网签-评估-面签-缴税-过户”等流程，商业银行才会放款，完成申请。

(1)流程及时效：

准备好房产证复印件、买卖双方复印件报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告。

(2)评估收费标准：

600元/次，借款人申请的是商贷，则可免费更改一次评估报告，第二次更改需收费，费用为100元/次。

(3)可选的评估公司：

商贷购房在做评估时，一般情况下需要选择和该银行合作的评估机构

三、组合购房，怎么做评估？

购房人申请市属组合贷购房，需先面签/初审，再进行评估；申请国管组合贷，需要先评估再面签/初审。

(1)时效及流程：

市属公积金：

评估机构接到借款申请人提取的评估申请后，在2个工作日内出具《抵押物价格评估报告》。

国管公积金：

在房产证、买卖双方复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后5到7个工作日约看房，在看房后5到7个工作日内做出评估报告，并返回评估报告单（目前根据各业务网点受理不同而时效不同）。

(2)评估收费标准：

600元/次

(3)可选择的评估公司：

市属组合贷：

需要选择市属公积金认可的6家评估公司。

国管组合贷：

选择其及经办行认可的评估公司进行评估。

注意：评估拍照时必须一套房子一套照片，照片不能替换，并且交一次费用只能出具一次评估报告，不能重复出具。

来源：北京市住房公积金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心

该内容仅在北京适用

二手房评估费怎么算

按揭购买二手房，会涉及到的费用有评估费用、抵押登记费用、合同公证费、担保服务费用等。那么，二手房评估费怎么算呢？按揭二手房如何转让呢？下面就跟着小编一起来了解一下吧。

一、二手房评估费怎么算

1、房屋价格一百万以下的，包含一百万，收取评估总价的0.42%。一百万到五百万的，包含五百万，累进计费率为0.3%。

2、五百万到两千万的收取评估总价的0.12%。两千万到五千万，包含五千万的收取评估总价的0.06%。五千万以上的收取评估总价的0.012%。

二、按揭二手房如何转让

1、按揭二手房分为两种方式。第一种就是买方一次性把钱付完还清，并终止了借款合同。然后办理完注销抵押的手续，使房屋不存在其他的权利障碍，最后由二手房权人和购买人办理过户手续。但是这种方式存在一定的风险，购房者需要谨慎。

2、另一种就是转按揭购二手房，也就是购房者向银行申请按揭买房，这样既可以和卖方原按揭银行申请转按揭，也可以和其他银行申请。双方签订合同之后，购房者给银行递交相关的材料证明，并申请转按揭。最后双方办理还贷的手续，以及过户手续。

3、双方和共有权人填写申请审批表，然后买卖双方签订债务转移协议。买方需要具有完全民事行为能力，以及收入情况证明，以及合法的，有没有还贷的能力和意愿，每月收入需要是月供的三倍。

编辑总结：关于二手房评估费怎么算？以及按揭二手房如何转让？相信大家看完文章都有所了解了吧。希望上面的内容能给大家带来一些帮助和建议，如需了解更多相关资讯，请继续关注我们哦。

二手房是按照成交价还是评估价?

按评估价来计算。

借款人要求

二手房根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

（1）男性的实际年龄加年限小于65岁，女性实际年龄加年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良记录，有稳定收入；

（2）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的明；

（3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；

（4）有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

（5）提出申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金；

（6）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人；

（7）所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

（8）所购房屋不在公告范围内；

（9）所购住房价格基本符合人或其指定的房地产估价机构评估价格；

（10）银行要求的其他条件；

期限

一般在二十年以内，且到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

二手房要求

（1）下列房屋类型可办理二手房：商品房、经济适用房、房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。

（2）对房屋竣工时间的要求：1993年以后竣工的房产，该房产没有列入范围，也无迹象和债权债务。

（3）房屋竣工时间与额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80%；2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70%；1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60%；成本购置价出售住宅在此基础上各降10%；写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50%。（具体可贷数额各银行不同）

（4）购买二手房的借款申请人发放的购房，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。

扩展资料：

二手房依旧不同的划分标准，可以划分为不同的品种。根据目前的开况，主要有：

1、按房屋类型划分，可分为二手现房抵押和二手期房；

2、按房屋产权性质划分，可分为二手商品房和二手房改房、经济适用住房；

3、按是否需要交首期房款来划分，可分为零首付二手房抵押(即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请)和付首期的二手房抵押。

此外，二手房还有一些衍生品种：“转按”(即把正在供的住房连同抵押一起转卖出去的品种)、“加按”(即己在银行办理住房业务的借款人，还本付息一段时间后，以原的抵押物为抵押，再向银行申请增加的品种)。

签订合同

1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下

2、签订合同时要仔细阅读合同条款，注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。

3、合同是一种诺成性法律文书，在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌，慎重签订二手房交易合同。

付款方式

1、在付款上买卖双方都有一定风险，因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款，若交易过户不成则有可能引起经济，若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济的发生。

2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。

保险公证

1、办理二手房按揭的客户应去行指定的保险公司办理保险。

2、办理二手房按揭的客户应去行指定的公证处办理公证。

二手房评估价与关系是怎样的

商品房备案价格是开发商在房屋预售之前在相关部门备案的房产预售价格，并不是房屋的交易时候的成交价，成交价要比备案价格高一些。备案价格是为了保护房产交易市场价格的稳定，也是为了让消费者买到价格合理的房

扩展资料：

1、网签价

网签是新房和二手房交易中都要经历的一个环节，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。而网签价就是在这里产生的。

所谓“网签价”是指在网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。这个价格一般而言要比实际成交价低，但又不低于最低过户指导价。网签价的另一个意义在于它事关购房者额度的高低和缴纳税款的多少。商业首套额=网签价×80%，二套房额=网签价×70%。

2、过户指导价

过户指导价主要是针对税费的一项政策，是由价格主管部门或其他有关部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。即过户指导价是给出的强制性的价格范围。不同区域、同区域不同小区、同小区不同楼层的过户指导价都可能是不一样的。房子的价格在过户指导价的合理区间内，且在没有其他因素影响的情况下，是可以顺利完成过户的。

又因为过户指导价是为了避免房价过低导致避税行为而制定的一项策略，所以如果房价超出过户指导价，就会不同程度的缴纳更多的税费。

过户指导价的具体价格标准和缴税实施标准一般在各地部门或者税务部门都是可以查到的。

3、评估价

评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别。但是，差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。

关于评估价的另一个重点在于，二手房交易过程中，房屋评估价是银行判断审批额度多少的一个标准，所以很多人为了多获得，减小购房压力，常常会抬高评估价，但是这种做法存在一定的风险。

4、成交价、又叫销售价

成交价的交易对象是购房者和开发商或者是购房者和二手房卖家，成交价是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交价格，比如出价100万的房子，最终以万成交，那么成交价就是万。一般而言，成交价与网签价、评估价、过户指导价会有所差别。

一、二手房评估价与关系是怎样的

您您的问题！

有时候，新房价格太高选择，由于种种原因，即便是买二手房，有时候我们也需要申请房屋来完成买房是怎样的？

借款人不管是申请公积金住房还是申请商业住房，都始终在的圈子里，按照最新的央行相关的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以总房款的七成，但是我们需要注意并不是说100万的到70万的额度，实际上指的是房

借款人向银行提出二手房申请评估机构来对房子做评估，银行会来与借款人进行相关的借款事宜，评估机构主要是根据房子的地理位置以及所使用的年代来做一个估值，而这个估值就是评估价，需要注意的是，借款人所购买房子的异的，一般而言，评估值为房子实际成。

银行会根据评估机构所给出的房屋评估值，然后再结合借款人的收入等一系列条件来进行综合考虑，最后确定额度，并发放。最后借款人需要按时还款，避免影响到个人信用。

二、二手房交易时评估价,成交价和额度之间是什么关系

网签价：房管局提供的正式《存量房买卖合同》价格。

评估价：就是网签价。

成交价：草签合同价格，成交价可以大于、等于网签价，而不能小于。成交价就是卖方得到的房款。

三、为什么房子不按银行评估价？

这要区分对待，新房都是按市场价评估，而二手房都是根据银行评估价核算。

具体原因是新房在产证办理出来之前都有开发商做担保，开发商预交了一部分做担保的钱，所以银行愿意按市场价来给客户核算金额，因为已经风险最小化了。

而二手房市场波动很大，而且价格随机性太强，银行为了降低风险，都会按评估价来核算金额，评估价一般是市场价的7-8折。

四、二手房评估价与有什么关系

银行一般会根据你的征信、家庭情况、收入、年龄等多个维度综合考量给出额度，二手房的评估价也是一个非常重要的考量因素，一般会贷估价的7折左右。

#二手房评估价的高低直接决定你额度的多少，你的评估价越高，能贷到的款越高，比如100万的房子评估价是120万，你本来只能70万的，按照银行评估价你能84万，那你就能多14万，首付就能少付14万了。#二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。举个例子：小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。以上内容，仅供参考，希望能帮到您。感谢您对商办网的支持，祝您购房愉快！