兔博士二手房成交数据_兔博士的数据真实性

进入7月以来，无论从开盘数量、还是推盘套数，当下的供应量都在减少。

截止至7月24日，汇成南街里开盘摇号之后，7月目前共计开盘15个项目，推盘套数刚过3000套。

上海新房市场从4月32盘齐开，到5、6两月逐步下滑，算上7月末即将入市的葛洲坝绿城玉兰花园的243套，总体供应套数也不足3300套。

楼市供应不足似乎无可避免。

7月通常都是上海楼市的淡季

俗话说， 供需关系决定市场方向，而供应量是成交量的充分条件。 供应量锐减之后，成交情况如何呢？我们从近几个月的成交量上同样看出了端倪。

2019年7月成交4938套，全年倒数第四的成交量，而2020年的7月的前三周，成交套数也仅仅3717套，虽然还有10天的时间，但大概率是无法超过6月的6600套。

成交量的连续下滑同样也出现在了二手房市场中。

19年从7月开始跌破了2万套，而今年的走势似乎和去年同期如出一辙，唯一不同的是由于疫情关系，火爆开启的时间点由3月变成了4月，而在今年5月创出近年来历史成交套数高位之后，上月也有所下滑。

今年7月大概率也会延续去年同期一样的下滑节奏。原因也很简单，7月通常是楼市的淡季。

淡季成交量为何铁定下滑？

楼市一直受到 季节性因素 的影响。高温气候之下，购房者入市积极性低，加上开发商冲击上半年业绩后，后续推盘供应不足，适当调整，并为下半年的“金九银十”积蓄力量。

除此之外，今年二季度的5、6两月快速反弹、成交量上涨迅猛，并保持在历史高位，造成需求过度释放，后续断档，也是7月走弱的重要因素。

淡季该不该买房？

7月作为传统楼市淡季，房企以蓄客为主，新品供应量较二季度各月明显减少。而在区域供应方面，主要集中在浦东、普陀和崇明。

数据来源：兔博士APP 数据时间：7月前三周

新供应中网签最高的锦绣御澜，仅仅是7月成交套数的第八位。当然，成交目前是前三周的数据。

我们都知道，7月份开盘火爆的几个项目主要集中在7月的下旬，其中就不乏认筹火爆的汇成南街里、四季都会等；还包括森兰星河湾和尚海郦景馨澜的后续网签，所以7月行情势必还有一个 “翘尾” 。

但是当新房供应不足的时候，按现在的去化速度，房子仍旧不够卖。

所以，淡季该不该买房，放在如今来看，对于相对独立的买房个体来说，更应该注重的是自身和供应楼盘的匹配程度，而非整体的市场供应情况。

供应少了不代表没有好盘，过往新增也值得了解

在今年的市场上，尤其是3月开始，多次出现，上半月认筹下半月开盘的集中开盘的景象。

现在都把认筹率过百的项目当成网红产品，因为认筹率被看成是市场对于新盘喜好程度的表现。

于是， 人们对于淡季的固有认知应该有所改变。 我们也多次讲过，上海人的买房半径正在不断扩大。

我们拿前七月500万总价段成交套数榜的前五位来举例，公元2040、中集金地美兰城、亲水湾风华都是2020年有过新增供应的楼盘，同样也是500万总价段在5个区域的典型代表楼盘。

如果以上3者不是你所熟悉的区域，那么同样去年供应的同济晶萃和青浦华新的虹桥金茂悦可以进入你的视野。

因为目前楼市有一个真相，无竞品的品质楼盘可能由于某种原因，比如无学区，比如远离地铁，但时间拉长之后，楼盘本身的品质光环发出光芒，同样能够吸引到与自己相适应的购房者。

但是，如果这些楼盘也去化完毕之后，那就比较尴尬了。

淡季购房是铁律，是好时机

以上说了淡季下购房的一些客观原因，比如天气、比如供应。但如果你有一颗敬畏市场的心，依然可以淘到好房。

作为买房者任何时间买房，都必须具备的三大素质。

1、对于新房来说，是否了解未来半年（长期）、两周之内（短期）之内，新房市场的推盘情况，其中包括楼盘区位，均价、户型、总价段等等。

了解这点，可以做到有的放矢，比如一门心思买前滩的，就要了解到下半年格力双子星地块和尚峰名邸的相关进展；

普陀武宁中海汇德里售罄之后呢，可以关注新湖明珠城三期，之前特地整理了一篇，可以收藏。

如今买房，最关心多少预算买哪里。 如今无论哪个季节买房，都要关注区域供应量。

2、如果对于区域比较执拗，而短期区域板块并不会有最新供应，那么同样可以查询库存楼盘。像我们上文说的一样，一些楼盘可能认筹不佳，未受到市场重视，但是本身品质不差，之后依然能受到市场青睐，依旧能够售罄。

如果尽早发现了它，也能够先下手为强。

3、如果以上两种方法，都无法帮你找到中意的小区。那势必要去二手房存量市场里浪里淘沙。

相对于新房目前供应不足来说，目前入市选购二手房的秘诀需要了解几个基本指标。

a.议价空间的回落。

和去年乃至前年不同的是，目前上海各区二手房的整体议价率，即挂牌总价和成交总价之间的回旋余地。

由原先的5%起步，到目前2%-5%不等。

b.小区去化率。

换句话说，从去化情况看出小区在市场的受欢迎程度。

这意味着该小区性价比高，未来出手相对容易。相关小区名单可以关注我们后期的相关内容。

7月作为全年季节性因素里的淡季，只是楼市表现的一个方面。7月现阶段的成交萎缩，只是因为当前供应情况造成。

随着目前人们改善意愿的不断增强，目前季节性因素已经不像过去那么明显，房住不炒使得楼市现阶段处于平稳中的常态化。

传统淡季不买房的旧观念该改一改了。对于买房者来说，其实不失为一个适时入市的好时机。

房子是否越老越不值钱？

如果从涨幅来说，不是的。

引用兔博士的数据，上海2016年3月到8月的涨幅，和2016年9月到2017年2月的涨幅对比，可以看到，

5年内次新的二手房是涨幅最高的。

5-10年的房子房价不增反降，之后涨幅再慢慢起来，

20年以上的房子反而又焕发第二春。这是为啥呢？

20年以上的房子，就是19年之前建的房子，大多是老公房，面积50~60㎡,俗称老破小。

老破小所在的地方，基本都是老市区，周边配套落户，没有整改。但交通方便，总价低。比较下北京和上海的老破小，你会发现，上海上车门槛低，首付70,80万就能上车，而北京，大部分要100万以上了。

猫叔在很多二线城市跑盘的时候，有很多改善型的大盘。130㎡的二居，多么宽敞舒适。二线城市的人民可能是无法理解我们一线城市对老破小的感情的。

有没有搞错?这种房子要400万？

拜托，能上车就不错了。

老破小是许多刚需的上车盘

买老破小，就是抢占

北上深的土著们应该有点危机感了。好的都是聚集的，北上深外籍人来买房的占一半以上。所以，只要大城市对人才的吸附力不变，甚至增加，老破小就会一直有价值。

回想10年前，多少人还看不起老破小，嫌东嫌西。那时候闭着眼随便买一套，现在都三四百万了。以前的老破小你爱理不理，现在的老破小你高攀不起。