青岛二手房出售链家_青岛二手房找房源

1.关于房产的网站有哪些

2.链家迟到一次扣多少钱

3.投资销售房价数据下滑，降温政策持续传导房地产市场近况如何

房地产一级市场

房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级是由国家垄断的市场。

北京房地产一级市场的状况

即将在全国第一个推出土地一级开发招标办法的北京市，可以说是目前土地一级开发企业参与热情最高的城市。

目前，北京市土地一级开发招投标政策已经获得了北京市国土局内部审批通过。“文件正在报经北京市主要领导审阅批准，”北京市国土局内部人士告诉记者，“这个政策如果正式出台，将会是全国第一个此类规定。” 她解释说，虽然这个文件只是部门规章，但要由北京市人民主要负责人审阅才公布实行，这样做主要考虑内容的敏感性和创造性。

如果没有变化，这个政策会很快出台。该负责人表示。

蓄势待发

所谓土地一级开发，是指按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。一级开发权将通过招投标方式确定开发企业。

而在以前，和其他城市一样，北京市的土地一级开发工作主要是来完成，不管是农用地转征后的土地一级开发，还是国有用地生地变熟地的开发，都是由主管部门来做。

随着我国土地市场化步伐的加快，很多城市土地一级开发也出现了转变。中国人民大学土地管理系曲卫东副教授介绍，这样由部门垄断来做的土地一级开发变成了三种情况：一是仍由地方主导来做，这在目前很多市场化程度不是很高的中小城市仍存在；二是国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，和企业或储备机构在土地收益上有一个分成，比如上海、杭州等地；三是委托企业来做，负责管理和监督。

近年来，北京市土地一级开发市场化实验摸索步伐很快。北京市国土局相关负责人向记者介绍，从开发模式来说，北京市目前土地一级开发主要是后两种：北京市土地整理储备中心作为北京市国土局直属事业单位，做一部分土地一级开发；此外越来越多的开发企业也逐步参与土地一级开发，而且这已经成为一个市场趋势。在这个过程中，无论是主管部门还是参与土地一级开发的企业，都积累了一些经验和成果，这也是北京市出台土地一级开发招标政策的背景。

从北京市土地一级开发项目的性质来看，北京市目前土地一级开发的项目多是两种情况：一是在2004年“8·31”之后没有过关的项目，根据当时文件，这些土地仍由原来项目的拥有者进行土地一级开发，开发成熟后进入北京市土地整理储备中心以公开方式出让，原项目拥有者可以参加竞争；二是区县和开发企业签订的土地一级协议。“如果区县与开发企业签订的协议和市国土局即将出台的土地一级开发招标等政策没有很大出入的话，这些开发企业还将继续进行这些土地一级开发项目。”相关负责人表示。

“土地一级开发市场化将是发展方向。”北京市土地整理储备中心主要负责人表示，“未来将管住两个方面：一是哪些土地可以进入一级市场开发，二是哪些已经开发成熟的土地进入交易市场。北京市土地整理储备中心更多的就是代表扮演这样一种管理和监督的角色。”

同时，她还强调，目前来说，两类土地的一级开发还不适宜进入市场由企业来做：一是指定的土地一级开发项目，比如地铁沿线、重点用地项目、新城开发、城中村改造项目等，这些项目土地或社会敏感性强，或意义重大，一段时间内仍由部门操作或指定国有大开发企业来做；二是一些国有企业自有用地的一级开发，从实际情况出发仍由企业自己来做。

考验刚刚开始

对开发企业来说，除了参与土地一级开发有一定的利润外，也是企业曲线拿地的一种方式。多家企业负责人在接受记者访时这样表示。

“现在，很多开发企业都瞄着土地一级开发。”北京阳光100房地产开发公司常务副总经理范小冲告诉记者，虽然一级开发完成后，土地仍会拿到二级市场进行正常的招拍挂，但是，由于开发商参与前期的工作，相当清楚地块的各方面情况，尤其在土地成本核算方面占据绝对优势。

实施招标制后，土地的一级开发与二级开发市场可望真正实现各自独立，通过一级开发实现一二级联动的可能性大大下降。可以说土地市场化势不可挡，但并不表示一蹴而就。当开发企业积极参与、部门积极探索的时候，专家和企业家也清醒地看到了其存在的弊端。

范小冲表示，要让人们认识到土地一级开发市场化的重要性和必要性，观念的转变必不可少，“这不是一个简单的说教问题，是一个很紧迫的事情。”范小冲认为，土地一级开发市场的节奏、价格和成败，对土地出让有至关重要的决定作用，“观念跟不上，土地一级开发市场化的很多事情只能停留于表面，暗箱操作的事情也不能从根本上杜绝。”

而在曲卫东的眼里，事情远没有那么简单，“首先土地一级开发并不简单是一个生地变熟地的过程，可能还牵涉到农地转征、拆迁补偿等社会问题；其次，一级开发也涉及到土地功能规划、区域协调发展等问题，并不是一个简单的工程概念。”

曲卫东一直强调，土地一级开发应该是一个系统工程，应该全面看待这个问题。“经济适用住房的投资回报为3%，土地一级开发的回报是8%，所以，对开发企业的利润空间的制定应该是一个很科学的事情。”他甚至建议，可以通过供地方式明确给开发企业参与一级开发加以回报。

房地产二级市场

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

北京房地产二级市场的状况

九部委的新政出台至今已有一个月的时间，用夸张些的比喻说，这个酷热多雨的夏季对于二手房市场却有如寒冬来临。二手市场在面临“5年之内征收5.5%交易税”的阵痛当中，又接连承受了亦庄率先对“个人出售住房征收20%个人所得税”的噩耗，刚红火起来的二手房市场遭到当头棒喝，交易量下降、挂牌量下降、咨询量下降等势头不仅让二手房市场再度降温，而且部分经纪公司抵挡不住新政的力度（查看地图）也不同程度地收缩门店或干脆关门休息。

可以说京城二手房市场继去年“6·1”之后，再次被卷入冰川季。

5.5%营业税20%个税扑朔迷离

5.5%的5年营业税究竟影响了谁？

新政规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这究竟对市场产生了什么影响？

21世纪不动产的专家表示，营业税对市场的影响基本可以分为三个梯队：低端市场内由于流通多为建造较早的房子，建造年代甚至在10年以上，因此基本不受5年营业税的影响，交易量和交易价格没有明显的变化；中端市场的房源主体为5年内的次新房，正好是新政的袭击目标，因此中端市场的供应量和价格都存在着不同程度的变化；而高端市场的表现较好，尤其是地段成熟的公寓仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。

20%个税遭到多方“臭鸡蛋”

据悉，亦庄已经开始对个人出售住房强制征收20%个人所得税，该动作引起了二手市场的一片哗然。

去年，七部委细则刚刚出台不久，6月1日成为两年内期限的二手房交易缴纳营业税的起点，北京市随即又开始在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税，市场上的交易量应声而跌，6月份的交易量相比5月份下降27%，其中二手商品房的交易更是萎缩了31%，该被业内人士戏称为“6·1”。但此次强制征收个税却落得个虎头蛇尾，实施两周后就改为自主申报，而该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地的试行也都不了了之。

千万家房地产经纪总经理强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”准备将手中一套位于亦庄的Townhouse出手的林先生说：“作为卖房人肯定不希望由于个税和营业税等因素降低自己的收入，那只能靠提高售价来转移损失，但不明白为什么亦庄要单独实行强制征收个税，觉得不公平。”二级市场正处于成长阶段，对于政策的敏感性相对新房更强。来自美丽家园的统计显示：自6月中下旬开始，连续数日办理房产过户、免税手续的数量是平日里的2～3倍，交易双方纷纷表明已听说了强征个税的消息，所以希望尽快办理过户手续，从而避免交易成本的增加。

由于营业税的实施增加了卖方的成本，因此进入6月以来二手市场普遍呈现出了观望的迹象。

二手市场房源骤降

新政对二手市场最大的影响可能就是抑制了房源的放量。应该说，从此次政策对于营业税征收时限由原来的2年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，从而达到缓和供需矛盾的目的；但是，这是在基于房地产市场只存在增量房(或商品房)市场的前提下才会产生的，因为该政策不会对房产的供给产生影响。然而，当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活，这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给；但是，营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时，更多的是阻碍了二手房源的供给。

“链家地产”市场总监金育松认为，营业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，从而导致房源放量减少；特别是，在当前北京二手房市场中将近50%左右的存量房在5年以内，其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%，所占比重相当大，在这部分业主的出售成本增加、出售意愿降低的情况下，这部分房源方量的减少对整个二手房市场的成交量将会造成致命的打击，成交量将严重下挫。

据美丽家园的数据统计，进入6月以来，房源挂牌量以平均每周15%的下降速度递减，客户对政策和市场走势的咨询量显著增加，持币观望气氛比较凝重。6月二手房市场的成交量有大幅下降，环比下降近40%。

第四周出现小幅回调

虽然各个数据普遍显示二手市场的低迷，但美丽家园的数据仍然得到了令人欣喜的迹象：从每周的数据统计可以看出，二级市场虽尚未摆脱政策的影响，但从6月第四周的监控数据来看，市场已经开始出现松动并且有缓慢回暖迹象。自第四周开始，二手房的房源量、客户量与交易量均出现不同程度的回升，尽管回升幅度并不明显，集中在1%～4%左右。但值得欣慰的是，与去年同期七部委出台新政导致市场出现近三个月的市场低迷相比，消费者面对此次突发的市场变化显得更为从容。今年6月份的二手房成交量与去年同期相比尚有小幅度的增加，主要原因在于人们对政策的敏感性降低，刚性需求仍占据市场主导地位，投资型消费比例较小，多数自住型购房者对二手房需求量仍具潜力。

热点新兴区域遭遇当头棒喝

对于此次政策，不同区域的二手房市场有着不同的细化。受影响较大的区域主要是商品房遍及的新兴热点交易地区如望京、万柳、双井等区域，这些区域内的大部分二手房属于营业税征收范围内，大部分房主取观望态度或转租为售以避免减少收益。

从21世纪不动产目前的交易数据分析，热点区域处于观望期状态的人群增多，房源投放量总体下降在30%左右。另一个市场现象是，买主除了观望或转入租赁市场以外，有一部分中端买主将目光由二手投向了新楼盘，尤其是四环以外的新盘。

双井地区房源减少

成交价格上升21世纪不动产CBD地区富力城（查看地图）的加盟店主刘女士表示，根据6月前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，需求量并无明显变化。这是由于在富力城二手房交易中，70%的客户都是一次性付款，说明自住需求的人较多，因此“新政”后需求量没有太大变化。总体来说，价格仍然稳中有升，“新政”后房子成交均价由4月份的11000元/平方米上升到12000元/平方米。这证实了此前21世纪不动产专家所预测的观点“成熟热点区域二手房交易将继续上涨”。

望京亚运村买卖双方均下降

在望京地区，由于望京的二手房多属于中端物业，普遍是在1998年到2000年的房产，且供应量较充足，因此受新政对于5年的房产影响较大。21世纪不动产望京蓝天新城店长曹先生说：“6·1新政”后卖方总体下降40%，买方下降20%，这部分人大都已由买卖进入租赁市场。

北京亚运村地区作为奥运经济催生的热点区域，其房产年龄已过10岁，但由于交易频繁，交易主体的产权证的领取多在5年以内。以华侨公寓为例，其中50%以上的房产为多次交易，因此5年营业税也对该地区产生了影响。据21世纪不动产北京区域天鼎龙加盟店业务经理刘女士说：该门店总体的卖方委托量下降了50%，买方下降了70%。

老牌居住区表现平稳

在一些5年以上已购公房相对较多、二级市场发展相对成熟的传统交易热点区域如安贞、团结湖、学院路、北太平庄等区域，市场表现则比较平稳。这些区域凭借良好的生活配套以及商业设施依然是消费者需求的热点，成交量仅有小幅度下滑，这主要与政策对人们心理预期的影响有关。

“新政”后二手房的大部分成交结果是购房者承担了营业税的转嫁，和去年“新政”后的市场类似，目前二手房成交价格呈现出以6%左右比例的上涨局面。其中价格上涨的现象不仅体现在营业税征收范围内的次新房领域中，不在征收范围内的房源价格也呈现上涨趋势，这主要是由于房主的跟风和比照心理。所以此次政策在某种程度上变相促进了二手房价格的整体上扬。

四类房产凸显购买价值

城区低总价房：抗跌性很强

房产投资置业的一个不变规律就是“地段”，地段的优劣决定了房产价值的上升空间或者是房产的抗跌性能，应该说，京城三环内的房产就是具备了房产投资的地段稀缺性能，特别是总价在40万元以内的低价位房产稀缺性更加显现。虽然此次九部委中规定新建商品房那个套型建筑面积在90平方米以下的比例不能低于70%，意味着未来中小户型房产的供给会增加；但是，新建商品房的供应绝大部分都集中在五环以外，与城区的小户型需求不会形成很强的替代性，最关键的还在于三环内小户型的房产租务市场在城区商业中心的支撑下必将是长期的活跃。

急转房：投资机遇不容错过

急转房是指业主由于某种特殊原因需要在极短时间内出手的房屋。根据“链家地产”近期的一项二手房消费者的调查显示，由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到了9%，特别是针对当前房产市场环境趋紧的情况下，这一比例还正在增加，这就意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。“链家地产”认为，如果能够碰上有业主急于出售房产的话，千万不要错过机会，应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过。因为在一般情况下，由于业主急于融资，不得不在考虑融资的时间机会成本和变现的难易程度上将自己的房产价值打折，所以急转房的价格要比市场价格低一些，可以说，买下急转房的时刻就是投资者开始赢利的时刻。

拍卖房：该出手时就出手

时下，拍卖房正在兴起，目前，银行正在进行企业化改革，其中重要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产，为了加快清理速度，银行对一些属于不良的抵押房产进行集中拍卖，从拍卖房的市场供给上看，还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且，二手按揭业务参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭条件的普通市民皆可以申请该业务，这使得更多的人可以参与到房产的拍卖，使得投资拍卖房的门槛和成本降低。以拍卖的形式购买二手房的最大优点就是投资者可以自主定价，自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权，而这正是成功投资的基础。通常情况下，由于银行急于清理不良资产，希望尽快将抵押物变现以消除流动性风险，所以，通过拍卖取得的二手房产价格都比市场价格低10%左右。目前，拍卖市场置业竞争不是很激烈，这对置业投资者来讲是个利好，况且由于二手按揭业务才刚刚开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，现金支付还是主流，对于手头有富余现金的投资者来说是个好机会。

慧眼挑选清盘房

清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房，给人的直观感觉是“被人挑选到最后剩下的”，一般都认为，剩下的就是不好的，开发商都不卖，进入二级市场作为二手房来卖，肯定是无利可图的。但是，事实恰恰相反，只要用投资的眼光仔细打量和挑选，清盘房还是很有投资价值的。首先，房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险，并且这样的交易一般通过经纪公司来进行代理，在产权、交易资金安全上都有了基本的保障，对于置业投资者来说这就回避了最大的风险；其次，清盘房价格基本回落到了实处，开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了，在价格泡沫被挤掉后，这时购买不仅能够降低投资资金的总量，还避免了“刚买就贬值”的尴尬，同时获得的是房产升值的巨大空间。况且，有一些清盘房所处地段还是比较优越的，将来出租或者出售应该都不成问题。其实，对于想要将房屋出租的投资者，只要房屋所处的区域社区成熟，居住氛围浓厚，投资客自己再投入一定的资金进行简易装修即可吸引广大租客，而房子的质量、品位并不见得非得无可挑剔，过得去就行了。

走势 新政带来另类生机

实际上，“新政”对二手市场的影响从长期来看，仍然是机遇大于压力。在刚刚结束的21世纪不动产杭州区域为其三周年庆典举办的“房地产服务业创新与发展论坛”上，杭州区域董事长、浙江大学房地产研究中心主任赵杭生表示：5.5%5年的营业税将会在一段时间内被市场消化并接受，而刚性的市场需求不可抑制，因此市场前景仍然向好。此外，“新政”对一手房90平方米70%的总量控制，必然导致二手房市场在大户型、高品质房源方面交易的向好。赵杭生同时以自身经历表示，经历了2005年长三角的楼市洗礼，杭州区域仍然一路发展壮大，成为当地市场的领军房产企业，因此他对二手市场的整体持乐观态度。

在当天的论坛中，房地产协会副会长顾云昌也明确提出：“中国市场是一个卖方市场，即需求旺盛，我曾经说过中国的房地产市场是挡不住的需求，既有增值性需求，也有投资性需求。”而在这样一个巨大的市场中，“房地产服务业和房地产业的健康发展密切相关。越是一个成熟的市场经济，房地产服务业越发达，通过创新带来持续发展的道路必将是房地产服务业的康庄大道。”而美丽家园则认为，随着市场的日趋成熟，一、二级联动更加活跃，双方的变化必然会导致市场的整体变动。因为随着“建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上规定”的推出，新房市场的供应结构将发生很大改变，具有不同需求的购房者的关注角度也会发生一定变化。原来关注二手房市场中小户型的购房者纷纷寄希望于未来大量的90平方米新房，但是小户型新房与相同品质的二手房相比意味着购房成本增加、总价增加，居住密度也会有所提高，且新盘多分布在距离市中心较远的边缘地带，真正能够满足资金能力有限的购房者的可选新房并不多。

因此，美丽家园预计，二手房凭借其地理位置优越、小区建设完善、交易成本相对较低等种种优势，会使得这部分购房者中相当一部分人群再度回到二手房市场。而随着未来大户型住宅供应的减少，二手房市场中90平方米至120平方米甚至更大面积的户型成交比例和成交价格将在未来呈现上涨空间。综上所述，美丽家园相关人士预测，虽然短期内有一部分购房者会持币观望或等待新房，但是最终的成交仍会体现在二手房市场。

政策调整后，买卖双方都处于半清醒半彷徨的状态，真正走向理性尚需时日，此时也正需要正确的宏观引导，新政的初衷和目的是讨伐投资者和稳定房价，短期的波动不能代表前景灰暗，现实市场的回暖和正规发展的趋势证明二手房市场不会就此沉沦，而是即将担负起房地产市场交易的重担，成为消费者梯次置业的科学选择。

关于房产的网站有哪些

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链家迟到一次扣多少钱

1、搜房网

2、安居客

3、腾讯房产

4、新浪房产

5、58

关于房产的网站有很多，但是主要看你的需求，有的是二手房，有的是现房,搜房网以期房和二手房销售为主。

安居客主要是二手房。

腾讯主要是区域性房产资讯

新浪的定位和腾讯是差不多的

58以租房为主

投资销售房价数据下滑，降温政策持续传导房地产市场近况如何

链家迟到规则是迟到一次50。第二次100。第三次200。第四次走人。

链家介绍

北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）成立于2001年，是一家集房产交易服务、资产管理服务为一体以数据驱动的价值链房产服务平台，业务覆盖二手房交易、新房交易、租赁、装修服务等。

链家目前已覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、成都、青岛、重庆、大连、合肥等28个地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人超过13万名。为不断提高购房服务体验，链家积极布局线上平台。

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数据来源：国家统计局 中原地产研究院　图虫创意/供图 贺觉渊/制表 官兵/制图

原本“金九”是销售旺季，但今年房地产市场却格外冷清。市场降温的信号已被房地产链条的各个环节所感知，房地产市场投资、销售以及房价数据整体下滑，受融资收紧与销售回款放缓两头夹击，房企流动性进一步承压，生存发展面临挑战，甚至引发市场对风险加剧的担忧。

在政策收紧、成交萎缩、房企流动性持续承压的背景下，房企及上下游企业生存情况如何？调控究竟产生了怎样的影响？记者日前广泛访了开发商、中介、购房者、专家等，从不同维度勾勒当前房地产市场的轮廓。

“一个月内，我们店一共成交2套房”

“这个月我1套都没有成交，我们店一共就成交了2套房。”链家某中介纪某负责的区域是被称为“宇宙中心”的北京市海淀区五道口，这里聚集着众多科研院校、互联网科技公司，也有不少优质学区，在北京属于“寸土寸金”的价格高地，成交一直较为活跃。

今年上半年，纪某所在门店的成交量是每月十几到二十多套，而现在的成交量不到上半年的十分之一。

北京东四环外四惠区域某中介周某告诉记者，最近他的成交频率是两个月一单，原来则是一个月两三单。

原本是销售旺季，今年房地产市场却格外冷清。需求端观望情绪加重，入市更谨慎；一些不急于出手的二手房业主已经撤下了房源。甚至有部分开发商放缓了拿地和开发进度，陆续有土拍流拍发生。

记者从深圳福田区一中介人员处获悉，最近客户看房的都是想买笋盘，大大低于前期成交价的才会成交。某小区相似户型，3月份成交价是460多万元，最近成交价只有335万元。

业主也在放慢出手速度。一方面，一些资金需求不紧迫的业主选择观望；另一方面，需要资金的业主更关注尾款能否及时到账，这一环节现在却充满变数。

一位链家业务员告诉记者，过去是批贷就可以去办过户了，拿新房本去质押，然后走放款流程。最近银行放款缓慢，部分银行甚至要等7个月后才放款，因此很多业主就要拿到尾款才交房。这样一来，从购房者的角度看，即使现在买了，也要到明年才交房。所以很多客户现在也不着急了，就多看看但不成交。

市场的疲弱已经传导至开发商。一位东部省份三线城市开发商告诉记者，“这边已经没有多少人去拿地了，明年除了几个拆迁的项目，其他的新楼盘目前还没听说几个。市场饱和，二手房抛压大。”

上述现象并非个例。克而瑞数据显示，8月克而瑞百强房企销售面积、销售金额分别同比降 26%、20%，降幅较7月进一步扩大。7~8月全国商品房销售规模较2020年、2019年同期跌12%、2%，东部地区增速回落13个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，8月市场全面降温，重点50城市二手房成交量连续多月环比下降，九成以上的城市二手房成交量同环比均下降，上海、杭州等重点城市同环比降幅均较大；价格下跌城市数量增多，深圳二手房房价连续4个月下跌，徐州、银川、金华等城市也出现下跌。

银行捂紧钱袋、房企销售承压

“金九银十”成色不再已是不争事实。在业内人士看来，楼市整体降温，实则反映政策调控已见成效。从“三道红线”到“房地产集中度管理制度”，不仅使得房企融资端持续承压，也拉长了销售回款的周期，对于在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑的房企来说，形势越发严峻。

从融资端来看，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

另一条主要的资金回流渠道即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期同比降低23.55%，连续4个月同比下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产2.42万亿元，同比降 19.1%。其中二季度新增房地产 7500亿元，占新增总比重为 15%，占比连续3个季度下滑。

记者了解到，受限于房贷集中度管理，有银行压缩了房地产开发的投放规模，还有银行部分区域性分行仅用半年时间就把全年的个人按揭投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭投放要靠存量移位再贷。

一位北京朝阳区中介告诉记者，上半年各个银行的额度和排单都没有明显调整，近两年市场比较平稳，银行的二手房额度是非常宽裕的，所以也没刻意节制。一直到8月份放款速度变化都不明显，但从9月份开始，个别银行开始不接单了。甚至有的银行放款要等7个月，这种情况客户一听就走了。某国有大行分支行都是这个情况，小银行更没法保证。

该中介透露，现在找银行做房贷的话，放款时间都不能保证，现在能接单的银行基本都要3个月左右。某国有大行一支行现在要求住房客户签署承诺书，承诺7个月不放款客户也不能找银行麻烦。

“几家我们合作的银行都说不确定，会不会因为今年积压的单子导致明年一季度都没有额度，需要挪到二季度，或者会不会因为市场比较稳定政策又放开了，都不好说”。该中介表示。

融资与回款双重承压，房企面临巨大挑战。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，二手房成交量下滑对房企销售影响显著。一、二线城市基本都存在限购要求，在有限购要求的城市里，有新增需求的购房者往往用换房策略，即先卖出二手房再购房。因此，一旦二手房成交量下降，开发商的新增销售压力也会随之增大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者解释，当前楼市下行就在于“高周转 高杠杆”的模式难以持续。一是房屋销售节奏放缓，所以难以存在高周转；二是当前不存在高杠杆模式，即资金方面会越来越紧。

土地市场遇冷、地方财政承压

在多家房企因现金流紧张而“手头紧”的同时，近期重点城市开展的第二轮集中供地情况也较第一轮有所降温。

由于首轮集中供地存在部分城市土地溢价率居高、部分房企“挂马甲”参与竞拍等问题，各地纷纷延迟了原定于7月的集中挂牌工作并调整了土拍规则。多地的第二轮土拍规则调整主要集中在加强房企购地融资监管，提出“竞报高品质方案”（下称“竞品质”）要求，明确土地溢价上限以及取消“竞配建保障性住房建筑面积”等要求。张大伟对此表示，多地第二轮土拍规则一方面抬高了房企参与土拍的门槛，另一方面也降低了房企的拿地成本。

从实际出让情况看，优化后的第二轮土拍规则引发了多地土地流拍率的上升。中原地产研究中心统计数据显示，福州、青岛、济南等10个城市在第二轮集中出让了465宗土地，其中有超过118宗土地暂停出让，占据这些城市的25%。

张大伟认为，整体来看，今年各地房地产调控密集且信贷紧张，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，导致了整体第二轮土地开启全面遇冷。同时，“竞品质”成为第二轮多地集中供地新要求，明显增加了房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。

土地市场遇冷后，又在进一步助推本轮楼市下行。环业投资IP Global中国区首席经济学家柏文喜对记者表示，今年实施的集中供地政策原本定位是降低房企整体拿地价格水平的同时保证土地出让金收入最大化，但因为政策设计过于理想化，在事实上却对房企本来就紧张的流动性方面，形成了雪上加霜的效应，助推了本轮楼市下行的幅度与波及面。

值得注意的是，由于土地市场遇冷，地方财政收入也受到冲击。从财政部发布的8月财政收支情况来看，虽然1~8月累计国有土地使用权出让收入47110亿元，同比增长12.1%。但8月单月的国有土地使用权出让收入同比下降17.54%。

虽然土地出让收入减少，但多地的成交楼面价整体保持稳定。中指研究院指出，土拍规则优化下多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，但仍高于2020年全年地价。

对此，柏文喜认为，整体地价依然坚挺，或反映出地方出于维护土地财政收入而不愿将土地价格随行就市的心态，也反映了地方财力目前所面临的重压现实。

“整体地价的稳定也说明房地产市场并未出现质变，地价整体上行还是主流现象。这种情况下，房企只要是按规矩拿地、做开发，就算有短时的流动性紧张也能活下来。”张大伟告诉记者。

重创还是阵痛？楼市下行影响将分化

当前，部分房企引发的信用危机仍在持续发酵。在多地银行按揭放款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑下，房地产市场似乎已沉入谷底，引发了市场的恐慌、悲观情绪。整个行业面临的流动性困难，到底将对房地产行业带来多大影响?

接受证券时报访的专家们一致认为，当前部分房企带来的信用危机需要警惕，或将对民营房企的融资和交易产生冲击。总体来看，当前部分房企流动性紧张引发的风险依然可控，仍有足够的金融工具与政策手段应对市场可能面临的风险。

在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，表面上是“三道红线”卡了脖子，政策从严从紧束缚了房企的手脚，没有给房企以喘息与更多的反转机会。实际上，与房企的惯性思维有很大关系，认为一定会给予企业纠错、改错的机会。所以，对“三道红线”的威慑力、执行力度没有在认识上高度重视。很多经过风浪的大房企、品牌房企以老运动员的姿态轻松应对。但这次是真的犯了经验主意的错误。没把握好时间差，没有做好应急预案。

“可以说，此轮调整是对房地产行业的一次重整。”我爱我家控股研究院院长蔡宗翰告诉记者，当前房地产行业正处于阵痛期。将过去地产商的高杠杆、高周转无序扩张、扩规模的“发展泡沫”挤出，让优质地产商、有合理资金运作的地产商重新成为市场核心，这也是维护地产市场稳定发展秩序的核心价值所在。

苏宁金融研究院宏观部副主任陶金对记者表示，近期部分房企信用危机或造成银行对民营房企的信用违约担忧加剧，厌恶情绪上升，按照银行对风险的厌恶程度，可能波及大量民营房企。需要注意的是，供应商后续可能会要求更多房企现款交易，进一步压制房企和房地产市场的融资环境，杠杆率的进一步去化还会压制房地产投资和相关产业链的增长，更多房企债务问题导致银行和金融体系的更多坏账风险也需重新审视。

严跃进提醒，近期爆发风险的房企普遍都是大房企，从系统风险的角度看波及面大，且曝出流动性紧张的房企数量有增加趋势，容易形成系统性风险，需要监管部门警惕。而中小民营房企的压力在近年来持续存在，也需要时刻关注整体情况。

多位专家还指出，在本轮下行中，由于银行等金融机构将对民营房企融资更谨慎，一些现金储备较丰厚、融资便利和融资成本低的“三好学生”房企将获得机遇，尤其是在提高门槛后的第二轮土拍中受益。

西南证券就指出，实际上，第二轮集中供地中，房企拿地Top10合计拿地7亿元，而央国企拿地金额占比高达88%，竞争明显下降，但下半年预计将面临更为苛刻的销售竞争环境。

让房地产行业回归传统制造业本质

虽然当前正处在房地产行业的多事之秋，但应该看到，今年以来房地产行业负债率正持续改善，央企、国企在本轮楼市下行中稳定发展，整体地价保持稳定，各地租赁性保障住房建设持续推进，房地产长效机制建设不断完善。

蔡宗翰认为，在房地产行业阵痛期期间，一些房企将改变过去对项目质地、自身现金覆盖率的轻视，不断调整和优化，从而最终使整个行业回归到传统制造业的本质。

在陶金看来，接下来，借鉴国外房地产业发展经验，设定并保持稳定的杠杆、负债比例和资产规模，将自身与金融领域的复杂工具保持合理距离，进而杜绝过度多元化，避免过多涉足自己所不能胜任的领域，回归建筑和开发等强项业务，可能是房企在长期保持健康、持续和平稳发展的必需之举。

另外，陶金还认为，当前设置的集中度比例是否合理，应进一步观察购房需求受到的影响。若从中长期看，购房需求持续无法满足，购房者买房刚需受压制，导致经营贷流入楼市屡禁不止等金融乱象丛生，则需要重新审视房地产余额及个人住房余额上限。

在近期，张家口、桂林、沈阳等城市接连出台“限跌令”，楼市逐渐出现双向调控态势，都明确显示出房地产市场“稳房价”政策趋向，更加注重“稳价”而非一味“降价”。

“进一步的收紧政策基本不会再出现了，政策已经到底了。”张大伟对记者表示，在各地因城施策下，后续可能会根据情况把握宽松力度。

严跃进则表示，四季度依然要防范市场继续降温的可能，判断关键还是在信贷政策。从稳定企业发展的角度看，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策，利好部分数据止跌。

展望未来，蔡宗翰认为，在房地产市场稳定发展、房住不炒、共同富裕的要求下，未来全国性政策框架变动不大，但政策微调更偏向于因城施策，由城市根据实际状况进行调整，即热度高的城市继续限购、热度或是市场较弱的城市取宽松的政策。

国家统计局新闻发言人付凌晖在8月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，随着各方面持续推进房地产市场的调控，抑制房地产市场不合理需求，保证正常需求的释放，同时房地产市场相关制度，多主体供应、多渠道保障、租购并举的制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。

责任编辑：伍智超