二手房买卖合同纠纷案案例_二手房买卖合同纠纷最有效的处理

1.购买二手房付款后 卖家反悔了怎么办

2.二手房交易违约案例介绍 解读分析

3.购买二手房中介骗签合同

4.二手房产买卖纠纷？二手房买卖案例？

5.您好，我与开发商签订了购房协议首付款三成11万5，现在要首付四成了，要交齐首付款才可以签正式合同。

6.如何防范“一房两卖”

法律分析：近日，江苏省连云港市中级人民法院召开二手房买卖居间合同纠纷新闻发布会，同时向公众发布了8件典型案例。据发布会信息，2015年以来，连云港两级法院共受理涉二手房买卖居间合同纠纷400件。其中2016年受理19件，2017年同比增长了468%；2018年又同比增长了51%；2019年1至9月份，两级法院就已经受理此类案件达一百多件。

此外，连云港两级法院今年以来连续举行两场全市房地产经纪从业人员法律培训活动，参训人数达到近500人。该院还与连云港市房地产经纪协会以及多家房地产经纪机构共同召开座谈会，对房地产经纪行业市场现状及存在的问题进行深入调研。

同时，连云港中院利用司法公开平台，将典型案件的庭审向全社会进行直播，定期邀请人大代表、政协委员、中介机构现场旁听庭审，通过各类媒体发布二手房买卖居间合同纠纷的典型案例，进行普法宣传，形成全社会共抓、共建、共享的良好氛围。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

购买二手房付款后 卖家反悔了怎么办

卖家反悔不想卖房子，买家需要手续和合同才能得到房子。

举例说明：

钱女士与张先生签订了房屋买卖协议，约定张先生将其所拥有的一套房子以 160 万的价格卖给孙女士。并约定合同签订之日孙女士先支付 20 万元房款。

双方约定合同签订后五个月内交房，同时孙女士支付房款100万元，然后办理网签，余款40万元等双方办理过户手续完毕时支付。?

在搬家期间房屋涨到 200 万，张先生反悔不想卖房子，通过违约来保全房子，钱女士上告的话，法院会判决高先生退还已收取的 20 万元，并向刘女士赔偿损失 40 万元。

钱女士在签订之日支付了 20 万元房款，那么房屋买卖协议已经成立，也就是说过户只是时间问题。

依据《合同法》第一百一十条，非金钱债务的违约责任：

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；?

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；?

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

卖方违约不想出售房屋，一般是通过把房屋转让给他人，造成房屋已不属于卖方的情况，这时基本上就无法履行了。

如果是商品房，开发商一房二卖，按最高院司法解释的规定，购房者有权要求已付款两倍以内的赔偿。但这个司法解释并不适用于二手房买卖，二手房交易的违约责任，还是适用一般合同法的原则有约定从约定，无约定以实际损失计；实际损失高于约定标准，可以主张实际损失。

依据《合同法》第一百一十三条，损害赔偿的范围：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

扩展资料：

房产过户流程

1.房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2.卖方需要的材料：原件及复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。

3.买方需要的材料：原件及复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

材料都交给房产局的话，会有一个回执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。

参考资料：

二手房交易违约案例介绍 解读分析

这是一桩二手房买卖纠纷案。买家把钱都给完了，卖家又反悔了。事情发生在今年6月至前不久，正好是房地产涨价迅速的阶段。卖家自始至终没说反悔因为涨价，但最终还是输了官司。买家的委托人天津击水律师事务所房地产部部长安刚律师介绍，此案审理过程中，天津市高级人民法院发布了《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案的通知》，按照通知要求，如果买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》，原则上应当判决继续履行合同。

2016年4月，李先生与王先生在中介签订二手房买卖合同，房屋坐落在西青区，成交价50余万元。合同约定，双方于6月底之前到房管局签订《天津市房产买卖协议》，办理手续。签合同当日，李先生交了定金2万元。6月中旬，二人签订房产买卖协议。两天后，李先生将首付款28万元交付到资金监管中心。签订房产买卖协议当天，双方还一起到银行办了审批手续。

直到8月，审批手续才批下来，李先生与银行签订了抵押合同，又通过中介公司联系王先生。王先生表示，自己本打算卖掉这套房子再买别的房子，但李先生在办理期间故意拖延，造成自己不能及时得到房款，继而买房违约，所以不能再配合李先生过户，双方的买卖关系应解除。

李先生无奈来到击水律师事务所向房产法务部部长安刚律师咨询。安律师听了李先生的情况后表示，根据天津市的审判实践，李先生在房屋买卖合同的履行过程中积极尽付款义务，不但交付了定金，而且交付了首付款，并且及时办理手续。虽然类似案件有判决买方胜诉的，但是本案不必然胜诉。李先生决定委托起诉。

开庭前，安律师向中介公司了解情况，据业务员讲，卖方王先生并未明确表示房屋价格上涨违约，认为是李先生拖延期限。业务员含蓄地说，“当时房价确实每天都在涨。”开庭时，安律师则表示，原被告约定2016年6月底前签订《天津市房产买卖协议》，同时申请办理。而实际上原告申请办理是在6月中旬。原告积极履行合同义务，但不能掌控审批周期。被告不能提交证据证明原告故意拖延，怠于履行合同义务。开庭后，李先生为表示履行合同的诚意和能力，到农行将剩余房款20万元一次付完毕。最终，法院判决买方李先生胜诉。

（以上回答发布于2016-11-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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购买二手房中介骗签合同

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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二手房产买卖纠纷？二手房买卖案例？

是违法的，给你贴一个中介分别给买家和卖家签合同，吃中间差价的类似案例，你可以参考一下

在二手房交易过程中，发现中介吃差价该如何处理？市民邓某本欲以57万元购买一套二手房，在与中介公司签订委托协议后，不料，房子却被中介公司以50万元授权给他人购买。邓某无奈之下只好将中介公司诉至法院。记者昨日获悉，广州市花都区人民法院审结该起居间合同纠纷后，判决中介公司应向邓某退还已支付的诚意金、定金及中介费共计28000元。

支付定金后迟迟未落实买房事宜

广东女子邓某经中介公司介绍，看中了位于花都区的一套房子，该房子业主为朱某。2015年5月19日，邓某与中介公司签订《委托书》，委托中介公司代为与业主朱某协商房屋买卖事宜。依据《委托书》约定：“邓某愿意以57万元购买该房屋，咨询及中介服务费为10000元，诚意金5000元。一旦业主同意该物业售价为人民币57万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，本人即确认成交，贵公司无需本人另行指令，可将诚意金转交业主，作为购买物业定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。若中介公司在2015年5月31日前未能与该物业业主就以上条件达成协议并取得业主承诺，则上述诚意金无息退还邓某。若中介公司在上述限期内取得符合条件的业主承诺，邓某将于业主承诺之日三天内签署《物业买卖合同》，否则，视为悔约不买，业主有权没收定金并将该物业另行出售。”

签订委托书当天，邓某便向中介公司支付了诚意金5000元。次日，中介公司又向邓某游说，为尽早促成朱某出售该物业，要求邓某支付15000元作为购房（意向）定金，邓某由于买房心切，又向中介公司支付了15000元。

2015年5月30日，中介公司告诉邓某，已经取得了业主朱某的出售承诺书，可以在三天内签订《物业买卖合同》，并收取了邓某80%的中介费即8000元。但是，邓某等待多日，中介公司都没有向她出示业主已经同意出售物业的承诺书，邓某也没有在三天内签订合同。

中介授权他人低价购得房产

因为购房事宜迟迟未落实，邓某要求中介公司将收取的购房诚意金、购房（意向）定金以及中介费用共28000元退还，但中介公司一直拖延不退还。

后经邓某了解，真相竟然是中介打算吃差价。原来，中介公司又授权案外人钟某与房屋业主朱某签订了《房产买卖合同》，约定朱某将涉案房屋卖给钟某，成交价为50万元，并向朱某支付购房定金20000元。

为维护自身的合法权益，邓某将中介公司告上了法院，要求对方返还购房诚意金、购房（意向）定金和中介费共计28000元及其利息。面对控诉，中介公司辩称其与邓某的买卖是真实有效的，希望邓某能继续履行交易流程。

法院判决中介公司归还定金

花都区法院审理后认为，中介公司在未经邓某同意转委托的情况下，自行授权另一案外人钟某与朱某另行签订一份《房产买卖合同》。

鉴于该份《房产买卖合同》是钟某与朱某的真实意思表示，依法成立有效，合同当事人为钟某与朱某，且朱某已向钟某出具收据表示收到钟某交来的定金，该份合同与邓某并无关系。因此，按照邓某与中介公司之间的《委托书》规定，中介公司应将邓某交纳的诚意金无息退还。故邓某要求退还诚意金5000元及随后补交的定金15000元，合理合法，法院予以支持。同时，依据《合同法》第四百二十七条规定，邓某要求返还中介费8000元及利息的诉讼请求，依据充足，法院予以支持。

您好，我与开发商签订了购房协议首付款三成11万5，现在要首付四成了，要交齐首付款才可以签正式合同。

在买卖二手房的过程中，有很多人都会觉得二手房在交易的时候，有很多的陷阱，而且在交易的过程中，纠纷也是非常的多，所以我们可以来看看纠纷有哪些，而且生活中的案例也是非常的多，接下来我们来跟大家分享一下二手房产买卖纠纷？二手房买卖案例？一起来了解了解吧，希望大家多看一看。

二手房产买卖纠纷

1、房款逾期。若买方逾期支付房款，卖方可以在原购房款的基础上要求买方按照相应利息或者合同中的规定交付违约金，这是造成二手房买卖纠纷的一个重要因素。

2、逾期交房。很多二手房买卖过程中，买房会因为个人原因或者其他事情难以在规定时间内交房，造成买方的损失，故而造成纠纷产生。这个时候需要下家承担违约责任，而下家不愿承认，进而造成房屋买卖纠纷。

3、过户逾期。有可能是因为买方也可能因为卖方，它们都有可能想毁约，所以不去办理过户手续。但逾期过户情况多起于买家，买方应该尽早起诉；若是怕买方上将房屋转卖他人，您可以吧房屋进行保全。

4、定金纠纷。买方会在交易后提出返还定金，双方会因为这点发生纠纷。到底定金可否返还就要看二手房买卖合同中的约定了，所以买卖双方应该在签订合同的时候提前准备好。

5、中介行为引纠纷。买卖双方在于中介签订居间合同后，避开中介公司交易，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

二手房买卖案例

1、与通过中介公司获取的房源私下交易要担责

张某通过某中介公司的介绍，看中某一房产，并于同日签订《房屋买卖确认书》，约定若张某利用该中介公司提供的信息、机会等条件，但未通过该中介公司而与第三方达成本物业买卖交易的，应向该中介公司支付违约金3万元。

而后，买卖双方发现彼此为同学。为逃避支付中介服务费张某遂与业主私下成交。事后，该中介公司发现要求支付违约金，张某拒绝。之后，该中介公司向法院提起诉讼，法院经审查，终判定张某向该中介公司支付违约金2．5万元。

在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而跳单。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商。

2、因对自身购房资格不清楚造成交易失败需赔付

异地户籍杨某，离开已任职5年的公司，对于当时该公司出资为杨某购买的A物业，杨某与该公司领导协商达成一致意见：杨某办理委托公证手续，全权委托该公司以100万元出售A物业，售得房款双方平分。后杨某收到该公司通知表示A物业已出售并收到转账的50万元。

然后杨某购买新房产交易过户时，房地产登记部门的工作人员表示杨某名下已有一套物业，不能再次购房。经调查得知，原任职的公司未能成功出售A物业，就将其作为公司宿舍。终，由于杨某不具备购房资格，导致交易不成，业主李某没收定金5万元。

上面有关二手房产买卖纠纷，二手房买卖案例的全部知识，因为现在二手房的买卖陷阱是比较多的，而且纠纷也是经常会发生的，所以我们看了这篇文章，应该知道纠纷的原因有哪些了吧，这样我们在买卖二手房的时候，就会对这些陷阱或者是漏洞避开，避免发生纠纷。

如何防范“一房两卖”

我来回答你的问题:

一,咨询:

在买卖二手房时，中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑：什么是地铺、直营地铺、加盟地铺？什么叫洗盘、跑盘、封盘？什么叫跳盘、跳客、跳单？了解这些常识，相信会对二手房买家有所帮助。

经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。

属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.

因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。

中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。

通过走访和打电话了解楼盘信息。

这是在有客户有意购买某物业时而取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。

同行挖走业主房源。

通过同行挖走其客户。

买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。

二,登记

如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。

一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！

二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。

三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。

三,配对

在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)

交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。

社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、光、私密性等

四,看房

怎样选择现房？

选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

五,谈价

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。

1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。

3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：

4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。

5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。

6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

杀价原理：

1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。

3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。

总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。

六,定金

定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是上下家没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中，用来担保上下家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同，要承担定金被上家没收的风险，如上家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍返还定金的责任。

第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约情况，违约方要承担相应责任。

当然，上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。

七,签订意向

专家建议：中介要与买卖双方签订书面协议预防发生纠纷

案例回放

陈先生想通过某地产公司买房，房地产经纪小吴带陈先生考察了数十个楼盘，并在地产公司签订了《居间服务委托书》，留下了其复印件。随后陈先生在房地产经纪人员的带领下看了《居间服务委托书》上所签订的物业，当场表示其非常满意。签合同当天，陈先生与业主见面了，陈先生借故说未带定金改日再签，便与地产公司失去了联系。事后地产公司才发觉陈先生与业主已私下成交该物业。地产公司遂起诉至法院，法院判令陈先生赔偿地产公司的佣金。

“作为房产经纪人，为一套房子带十几人次甚至几十人次去看是很正常的，一趟一趟地跑，辛苦了半天客户却‘跳单’了，什么回报也没有，这种辛酸谁能体会？”提到二手楼市场的“跳单”现象，大部分房产经纪人都是有苦难言。

我们通常所讲的“跳单”，指的是需要购房的客户通过中介公司获悉相关信息后，买卖双方跳过原先中介公司，私下达成买卖协议或者与其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介费用的。在如今的二手房买卖中，“跳单”现象屡见不鲜。有房地产经纪从业人员说，一个月中，因为“跳单”引起的佣金损失或是经纪纠纷不仅影响了正常工作的开展，而且耗费的精力无法用金钱估算。

为何“跳单”？房地产买卖中，买方、卖方、中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。在通常的消费过程中，我们或许会更多地关注中介公司是否设下“陷阱”，而作为消费者，为了逃避相关费用，在交易过程中同样会想法设法跳单。

律师观点

这个就是典型的消费者“跳单”案例。世华地产法律部分析认为，看楼前签订《居间服务委托书》，说明中介公司已经有了强烈的法律保障意识。《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。建议中介公司与卖方签订《客户确认书》，将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。

为此，律师建议，在宣扬房地产中介诚信服务的今天，中介方在提升自身服务规范操作的同时，也不能对买卖双方不守信的“跳单”行为听之任之。为防止“跳单”，中介方要尽量与双方签订书面协议，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。

九,按揭

借款人提出申请并提供以下材料：

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房借款申请表，并提供以下材料：

本人户口本、或其它有效居留证件；

职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；

占房价款30%的首期付款证明；

建设银行经办机构要求提供的其它材料。

办理手续

调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。

审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。

借款人、领储蓄卡并签订借款合同。

办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。

借款合同生效，资金划入开发商账户。

借款人如何偿还

借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行本金和利息。

借款人可选择计算机自动扣划或到银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还本金和利息

十,首付

1、商业或铁路公积金

A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付；

B、按揭于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；

C、商业(免交保险费、公证费)

a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有稳定收入，无不良记录及无其它记录的优质客户可以首付三成，七成；

b 90㎡以上，具有稳定收入，无不良记录且无其它记录的优质客户至少首付三成，可七成；

2、省、市公积金共同的基本条件(公积金部分交纳保险费、公证费)

A、在杭州连续缴满一年，月缴额满196.5元，个人或夫妻2人额不超出30万；

B、在杭州连续缴满一年，月缴额满393.0元，个人或夫妻2人额不超出50万；

C、年龄条件为：男60岁；女55岁。

3、省公积金或省公积金加商业组合

A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；

B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；

C、全部用省公积金只能为成交价的一半；期限+房龄不超过40年

D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金；

4、市公积金或市公积金加商业组合

A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；

B 按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延；

C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均与面积大小无关，期限最长不超过30年，期限+房龄不超过40年；

D 在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的，在杭州购房的可以申请市公积金

5、注意：所有额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。

十一,评估

买房、卖房

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

缴纳房产税费

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

申请银行

向银行申请房地产抵押时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

解决房产纠纷

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

十二,验证

除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。

对这类房产的审查包括以下几点：

(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。

另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

审查内容包括：

(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。

(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。

当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。

十三,过户

“我最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理？”日前，读者范先生打来电话询问。

像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。交易一套七八十万元的二手房，单方的中介费在七八千元左右，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么DIY？有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。

交易DIY分九步走

从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。

第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金和商业组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。

第七步，凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。

第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

第九步，凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

两个细节一定要注意

由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。

首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。

在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。

关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。

其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。

业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。

二手房过户DIY省钱但费力

尽管自己办理二手房过户，可以省下一笔不菲的中介费，但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识，对于普通购房者来说，这是一件省钱但费力的事情。

其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司。目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。

纯的话，目前收费普遍在300~400元/套左右；而如果是综合业务，由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤，因此收取的费用约为普通中介费的8折。

十四,物业交割

审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。

①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；

②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；

③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；

④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；

⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；

⑥交钥匙，提示购买人换锁心；

⑦最好留下各种费用结清的收据、复印件。

十五,领证

辨别真伪产权证有8种方法：

一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软。

二看纸张。真产权证的内页纸张是用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。的纸张则手感稀松、柔软；

三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；

四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；

六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；

七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而产权证中附记有些为空白；

八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

十六,打余款

目前一些卖房人因为忽略了二手房担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。

据介绍，目前二手房交易通常用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行的抵押登记手续，然后银行才能发放，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。

对此，房管部门人士提醒：二手房交易应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。

希望能帮助到你

在房屋买卖实践中，经常会发生买卖双方签订房屋买卖合同后，出卖人又将同一房屋卖给第三人，导致买受人不能按照合同约定取得房屋的情况，俗称为一房两卖。无论在商品房买卖还是二手房买卖中，一房两卖的情况都常有发生。在遇到这种情况时，购房者应如何维护自己的利益?为此，特针对一手房与二手房所出现的一房两卖案例进行分析，让购房者加强防范。　　案例一　　程先生为购买某楼盘的商品房，与楼盘开发商签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，程先生即按照合同约定支付了80%的购房款62万元。但是，在合同约定的交房日期后，开发商并没有按约交付房屋。程先生找到开发商要求交房时，才得知开发商已经将房屋卖给了李某，并且李某已经拿到了房屋所有权证。

案例二　　张某在某小区的住宅意欲转让，陈女士得知后，经过协商与张某达成协议，签订了房屋买卖合同，并支付了合同约定的全部购房款65万元，但没有立即办理房屋过户。不久，金某也找到张某表示有意购买该房屋，并出价70万元。于是，张某又将房屋卖给了金某，并马上办理了房屋过户手续。陈女士得知后，主张其买房在先，房屋应当归其所有，要求金某交付房屋，遭到拒绝。于是，陈女士又向张某提出解除合同，并双倍返还购房款的主张。　　名词解释　　关于房屋权属：我国《物权法》对于不动产物权的设立、变更是用登记生效主义的，登记是使不动产物权的设立、变更发生法律效力的必要条件。因此，在一房两卖的情况下，已经办理了房屋权属登记手续的购房者即获得房屋的所有权。在上述两个案例中，由于李某和金某在购房后都办理了产权登记手续，因此已经合法取得了所购房屋的所有权，其他购房人不能取得房屋。

关于一房两卖者应承担的责任：在一房两卖的情况下，出卖人与多个购房者订立买卖同一房屋的合同。合同在订立后即发生法律效力，购房者因一房两卖的行为而无法取得房屋所有权时，其合同目的已经无法实现，这种违约行为严重侵害了未取得房屋的一方的利益，一房两卖者应承担相应的法律责任。但是，在商品房买卖和二手房买卖中，一房两卖者的责任承担略有不同。　　律师分析　　在商品房买卖中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，无法取得商品房所有权的购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在案例一中，程先生可以主张解除与开发商之间的商品房买卖合同，并最高可以主张开发商双倍返还已付购房款。

在二手房买卖中，未取得房屋所有权的购房者，同样可以要求解除房屋买卖合同，并要求出卖人返还已经支付的购房款及利息，并承担赔偿损失的责任。但陈女士能否主张出卖人张某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，则要看合同中是否有相应的约定。　　律师提醒　　在签订购买二手房的合同时，为了更加有效地约束出卖人履行合同，可以对出卖人一房两卖详细约定较为严格的违约条款，以便在发生这种情况后，可以更大限度地挽回损失，维护自己的利益。

对于预购商品房或者购买暂时无法办理过户手续的房屋，在已经开展预购商品房预告登记和房屋所有权转移预告登记的地区，签订房屋买卖合同时，还可以就预告登记进行约定，并在合同订立后及时办理预告登记，以免日后遭遇一房两卖的情况。　　法律链接　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《中华人民共和国物权法》

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

作者：　周金虎法律快车合同法频道为您整理买卖合同范本