二手房改造案例分析题_二手房改造案例图片

1.买房新观念 二手房交易风险案例

2.二手房业主房子被查封，赔买家2违约金

3.二手房房屋买卖合同无效案例

4.风险：市民买二手房遭遇“1间学位房8个业主”

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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买房新观念 二手房交易风险案例

相信大家日常生活中也听说过很多关于二手房的买卖纠纷，他们中一些当事人由于缺乏相关的法律法规知识而蒙受了不少人身财产损失。由此可见掌握一定的相关法律法规知识是多么重要。那么接下来不放就随小编一起来了了解一下几个二手房买卖纠纷的经典案例，也许下文的案例能够给大家带来启发，也能够避免不必要的财产损失。

一、逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行支付部分房款，而到时由于政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。

二、逾期交付房屋引起的纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。

三、逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

四、要求返还定金引起的纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。

五、因中介行为引起的纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

七、因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

八、因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取等原因而签订的虚价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚的，谁就应当承担这个举证责任。?但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。

　　九、因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

以上我们为大家列举了九个二手房买卖纠纷的相关案例，其中不乏因户口迁移引起的纠纷、要求返还定金引起的纠纷和逾期交付房屋引起的纠纷?等等大家在日常生活中容易遇到的情况。相信大家在了解了上文案例后也对二手房买卖纠纷有了更多的了解，也希望大家能够认真学习相关的法律法规以避免不必要的财产损失，从而保障最大程度上的个人利益。

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二手房业主房子被查封，赔买家2违约金

案例1：先付房款后过户　房屋被封遇风险

李先生看中一处房屋，与卖方陈先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。最后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，签约后十天内到房屋登记部门递件，付款方式为买卖双方直接交接房款：交易递件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。三天后，卖方陈先生打电话给李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易递件当日再交，卖方表示自己等钱用希望李先生能尽快给，李先生觉得反正迟早都要给就同意了卖方的要求。到交易递件的当天，李先生被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续；李先生为卖方隐瞒房屋被查封的情况恶意欺骗自己感到很愤怒，不知如何是好。

分析及提醒：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方在明知自己的房屋被查封无法办理递件手续的情况下，不告知买方。卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任，但自身的损失已经造成，能否成功追付回自己的钱及损失还需要一段时间。

案例2：买卖双方为安全 何时付款遇疑难

李**经某中介公司介绍购买一套二手房屋，与业主、中介公司协商签署房屋买卖合同时，对房屋售价、过户时间等条款基本达成一致意见，但对付款方式买卖双方当事人出现不同意见：卖方希望在交易递件前收到房款，而买方担心卖方收了房款后不配合办理交易递件手续或在未办交易递件手续前出现房屋被查封等情况，不愿意在递件前将房款交付给卖方。双方争执不下，未能签署买卖合同。

分析及提醒：对普通老百姓来说，买房是人生中的一项大事，它直接影响到家庭的生活质量和幸福指数，而买房中如何安全交付房款更是一项重要而复杂的工作。本案中，卖方希望能尽快拿到房款，而买方希望能在交付房款后顺利拿到房子，这两个不同的希望原则上并不冲突，但由于购房过程并不是一天能完成的，它需要一段较长的时间，而很多风险会在这段时间发生，如房屋被查封、冻结、房屋权属有争议等等，可能会导致买方交付房款后，遇到无法顺利取得房屋的风险。

案例3：房屋权属不清晰 单方处置需留意

王先生从报纸上看到了一条二手房信息，他觉得房子的价格、位置都合心意，就联系了卖方赵女士，二人协商一致后约定与3日后到交易大厅办理递件手续。递件当天，赵女士很配合的和王先生办理了过户手续，赵女士提出要收取房款，王先生心想：既然都已经递件了，应该就不会有问题了，于是他痛快的把全部房款50万一次性付给了赵女士。可是就在递件后的第3天，王先生接到了交易大厅工作人员的电话，说他买的房子有共有人，赵女士一人不能卖的。王先生马上给赵女士打电话询问情况，但电话已无法接通。无奈的王先生只能起诉法院。

分析及提醒：多数人们认为，在房屋买卖过程中只要卖方有房产证就不会出现问题，然而房管部门除了要核对当事人的身份以及所提交的材料，还要去档案馆查阅买卖房屋的权属信息。本案中，双方虽然办理了递件手续，但并不意味着房子就是买方的了，还需经过档案核实等一系列步骤。如果递件后就支付房款，万一核档过程出现问题，将给买方带来风险。

总结：以上几个案例是在日常二手房交易过程中经常发生的，那么如何能够避免这些风险的发生，让买卖双方当事人、中介公司在一个安全交割房款的平台上完成交易呢？二手房交易资金托管是与银行为规范房地产市场秩序，保障二手房交易当事人的合法权益和交易资金安全的重要举措。它能有效规避在二手房过户过程中因买卖双方信息不对称、或恶意欺骗而造成的各类风险。

（以上回答发布于2017-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房房屋买卖合同无效案例

案例:卖方房产被查封无法过户买方索要20%违约金胜诉

案例分析案号:(2020)粤0304民初54379号原告(买家):张先生被告(卖家):李女士第三人:中原地产代理(深圳)有限公司先看看原告还原的事实经过:2020年7月7日原被告签订《二手房买实及居间服务合同》，原告向被告购买位于深圳市福田区的房屋，总价款为818万元。当日，买家支付了定金40万元。7月14日，买家将房屋除定金外剩余首期款进行了监管。

7月20日，买家取得了银行的承诺函。双方原约定8月6日前办理完赎楼，8月7日前去办过户。8月6日，卖家告知买家，其公司账户有问题，需要时间处理，不能去办理过户手续(实则是8月4日交易房屋被另案司法查封，卖家隐瞒了)。8月13日，卖家告知买家下周可安排赎楼，后又说，8月25日才可以赎楼。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。

法院判决:法院的判决下来，原告胜诉。一、确认原告张先生与被告李女士在2020年7月7日签订的《二手房买卖及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系于

2020年9月22日解除;二、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生返还定金40万元其中的2万元定金由第三人中原地产代理(深圳)有限公司直接向原告张先生返还，剩余38万元由被告李女士返还;

三、被告李女士于本判决生效之日起十日内，向原告张先生支付违约金163.6万元.....透过这个案例，我们简单分析下涉诉的二手房交易之解决方案。

那买家需要做什么?查封:查封卖家的银行账户(交易中可以知道或透过中原地产可以知道)、查封这套待交易的房产(此时查封至少应该是二封了，前面有首封债权人，还有抵押权银行)。

起诉:要求退回定金、支付违约金。就是上面案件中所呈现出的打法。时间:时间成本要计算进去，可能会拖到二审、强制执行程序。当然，也可能在诉讼中调解或和解。买家是否需要让步，也要看查封的账号里是否封住了钱，以及是否做到了二封。38万拿回来应该不难，但163.6万的违约金是否能顺利拿到，并不好说。

2 第二种处理方式是“乐观”的，即，继续推进交易。碰到了官司，一般民众是不大愿意继续交易的;可是，“药单”里往往也有利益。当然，前提是卖家的债务情况不复杂，或者金额小、或者就欠了一家。从买家的角度1第一种处理方式是“保守”的，即不想蹚浑水，不想买了就想拿回已经付出去的钱，再要求违约金落袋。

首先要做的是，签补充协议、调整房子价款。将心比心，摊上了这么个破事，又要承担非常规交易的风险，买家提这个要求不过分。

其次，聚焦房产解封问题。如果搞清楚了案外人查封案件的金额、情况，判断下来风险可控，则，可以三方约定，由卖家筹资或找过桥去还债权人钱、解封、过户，按揭银行放款，卖家还过桥钱。如果是在诉讼中达成了解决方案，最好是在法院的主持下完成。

诚然，因为有案外第三人，法院估计不会出调解文书，但可以请求法官帮助协调、沟通，并将签署的协议提交法院一份。

从卖家的角度由判决可知，“被告未到庭、未答辩，亦未提交任何证据。”从买卖双方沟通赎楼的过程来看，卖方算是在尽力解决了;只是当解决不了，买方起诉后，卖方躺平了。但这个躺平的态度仍是不明智的。

卖家还是有很多事情可以做的，譬如，出庭，对违约金20%的比例进行抗辩，拿出纠纷产生时市场上同类房产房价等证据，要求调低违约金比例，兴许有空间。再如，不出庭的，也要文字上答辩。诚然，卖家违约是不容争辩的事实，但也不妨碍卖家去主导解决问题。

解决时，给出对方的方案与时间一定要可行;当搞得一再兑现不了、买家彻底失去耐心时，解决难度就大了;看看买家说的话，“原告向被告表示对被告的后续履约没有信心，故向其要求解约……”。

从债权人的角度债权人已经狠准稳的查封了房子，封了后，主要是时间、挨诉讼时间。如果有逾期利息、违约金这些期待利益，慢慢等判决。如果不想等，想早点落袋为安，就可以参与到三方和解。对债权人来说，只要钱到账，再解封，几乎没啥风险。

实务中，这里面参与的还有垫资人/机构:它的功能不能小瞧，除了出资，还要对卖家做背调，控制卖家和u盾等，人家也是吃专业饭的。总之，对于纠纷，只要大家都有解决意愿、相关方没有银两枯竭，协商还是有空间的。

风险：市民买二手房遭遇“1间学位房8个业主”

法律分析：近日，江苏省连云港市中级人民法院召开二手房买卖居间合同纠纷新闻发布会，同时向公众发布了8件典型案例。据发布会信息，2015年以来，连云港两级法院共受理涉二手房买卖居间合同纠纷400件。其中2016年受理19件，2017年同比增长了468%；2018年又同比增长了51%；2019年1至9月份，两级法院就已经受理此类案件达一百多件。

此外，连云港两级法院今年以来连续举行两场全市房地产经纪从业人员法律培训活动，参训人数达到近500人。该院还与连云港市房地产经纪协会以及多家房地产经纪机构共同召开座谈会，对房地产经纪行业市场现状及存在的问题进行深入调研。

同时，连云港中院利用司法公开平台，将典型案件的庭审向全社会进行直播，定期邀请人大代表、政协委员、中介机构现场旁听庭审，通过各类媒体发布二手房买卖居间合同纠纷的典型案例，进行普法宣传，形成全社会共抓、共建、共享的良好氛围。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、年限短而难以易手。据了解，广州市场上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。然而，临近签约时，张先生

才发现这套物业的业主竟然有8个人！原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1

多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”某网站广州二手房电商商圈经理李瑶表示，多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了

解，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修保养都还不错。然而，在和业主沟通的过程中，陈先

生了解到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下

来，陈先生也只好放弃。

李瑶表示，多业主的物

业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致，导致交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不

利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，如在一套学位房上徘徊纠缠了

太长时间却无法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2

楼龄可能增加买家难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行时，都曾被告知房子楼龄较久，不能超过一定年限。据了解，这主要是由于银行对于楼龄加的时间是

有所限制的，并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露，目前建行和中行的规定是楼龄加的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是

光大银行(601818,股吧)，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可的年限，以免由于可贷

款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解，

不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和

经济实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。

李瑶举例称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼

梯楼价格都要在4万元／平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称，部分银行的楼龄加年限总和可到50年，但要看具体物业情况，而六年后有无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

相关报道

房企4月销售额

环比回落3.8%

在一季度数据大幅上涨之后，房企业绩在4月份出现回落。数据显示，32家公布2016年4月销售业绩的企业中，有19家销售业绩逊于3月，而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为，房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调，而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。

数据：六成企业销售额环比下调

记

者从中原地产研究部统计数据中了解到，截至昨日，公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家，这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元，比

3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.万平方米，比3月份的1870.98万平方米

下调了4.5%。

同时，在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调，占整体企业数字的六成。

业内：二线城市将成市场热点

对于企业来说，分化也越来越严重。

记者从公开数据了解到，在4月份的数据里，大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里，3家销售数据上涨，3家则下跌。恒 大地产销售金额环比下滑超过20%，保利、融创也录得小幅下滑，而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然4月房企销售依然处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势，“整体看，在一季度大幅度上涨后，房企4月份受到一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局，而对于在三、四线城市布局的房企，同样面临去库存的难题。张大伟表示，市场冲高回落的迹象开始出现。未来

一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三、四线市场依然深陷泥潭。

（以上回答发布于2016-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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