二手房评估价_二手房评估价格如何确定

1.什么是二手房的评估价？二手房的评估价一般能到市场价的多少？

2.二手房评估价高于成交价是买值了吗

3.二手房评估价怎么算

4.二手房成交价、网签价、评估价都是啥意思？

一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：

1、房屋因素

(1)折旧：年折旧-2%

(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;

(4)朝向：无朝南外门窗-5%

2、环境因素

(1)无物业管理-5%

(2)非独立封闭小区-5%

(3)有省、市重点小学区+15%

二、计算折旧

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。

它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。

在计算时，都用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。

(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损;在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

造价-残值　造价×(1-残值率)

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：

旧房价格=造价-年折旧费已使用年数

当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

什么是二手房的评估价？二手房的评估价一般能到市场价的多少？

如果有购买二手房打算的话，大家要先了解一下房屋的质量，要找正规的公司来进行房屋的估价，这样才更有助于自己的利益，如果要购买二手房，要提前了解一下房屋的产权和房屋的质量等方面的相关问题，那么二手房评估价与交易价的差距是多少？影响二手房价格因素有哪些？下面为大家介绍一下。

二手房评估价与交易价的差距是多少？

二手房成交价和银行评估价不一样的情况：实际交易按照成交价付款，则银行额度按照成交价申请；如果按照银行评估价交易，则按照银行评估价交易，并申请额度。多交的首付不可以转回。银行评估价是确定房子的额度，房子评估价越高则额度越高，同时首付款也越高。

影响二手房价格因素有哪些？

1、地段及交通对房价的影响

评估二手房价的高低首先决定于该房屋所在的地段，对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通、完善的商业配套、成熟生活配套等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

2、相同地段二手房与商品房价格的对比

处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。

3、居住环境及物业管理

居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语临山、临湖、亲水等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有山、有水、有花、有草，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。

二手房评估价高于成交价是买值了吗

二手房的评估价指的是通过待评价房屋的实际情况做出的市场价值的估计，是一种估价行为，受多个因素影响。二手房评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。

一、什么是二手房的评估价？

即二手房的房屋评估值，由银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。

二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？

二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。

二手房评估价怎么算

二手房评估价高于成交价不一定代表买值。

二手房评估价是根据专业评估师的估值报告来确定的，考虑了多种因素如地段、房屋面积、装修状况等。而成交价是实际交易时的价格，由买卖双方协商确定。评估价高于成交价有多种原因，例如市场行情变化、卖方急需出售等。评估价高于成交价并不意味着一定买值，因为评估价只是专业人士的估算，而实际价值还需考虑更多因素，如房屋的实际状况、周边配套设施、未来发展潜力等。买房时，除了评估价，还应该综合考虑自身需求、财务状况和长期投资价值等因素。因此，仅仅评估价高并不足以判断是否买值，综合考虑多个因素才能做出明智的购房决策。建议购房者在购买前进行充分的调查和比较，咨询专业人士，以获得更准确的信息和判断。

二手房成交价、网签价、评估价都是啥意思？

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我们都知道二手房的评估价格通常都会小于销售价。大部分的二手房评估价格是市场价格的8-9成左右。银行通常会根据房屋的评估价格来给我们放贷。对于二手房评估方面很多人都不了解。那么影响到二手房评估价格的因素有哪些呢?评估价格通常都是怎么计算的呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。

1、 二手房评估价格在一定程度上会参考我们初次购买房屋的价格。二手房一般都是使用了一段时间，在进行房屋评估的过程中，折旧费用通常是按照每年减去2%的同地区房价来计算的。因此房龄高的二手房，评估价格更低。

2、 房屋的楼层、朝向等也是影响房屋评估价格的因素，如果是三小户型这类不是很合理的二手房户型，那么需要减去10%的同地区房价。如果二手房处于最好的楼层，那么可以增加3%的同地区房价。如果房屋的朝向不好，那么会扣除5%的同地区房价。

3、 房屋的周边环境、配套设施也是影响到房屋的评估价格。比如说小区基础设施同不健全的话，通常会减去5%的同地区房价。小区没有物业管理的话，一般会减去5%的同地区房价。如果小区周边有重点学校的话，那么可以会增加15%的同地区房价。如果二手房所在的区域拥有一个完善的区域规划，那么可以增加2%-5%左右的同地区房价。

4、 二手房评估价格还会考虑到买家的心里因素。像电梯通常是便捷性的象征，一般有电梯的二手房可以增加500元/平方的价格。如果二手房和新房的价格相差不大的话，消费者通常都是不会购买二手房的。因此在进行二手房评估时，会扣除8%左右的同地区房价。

小编总结：关于二手房评估价怎么算，小编就简单的介绍到这里了。想要了解详细的二手房评估计算方法，大家可以咨询相应的评估公司。

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相对来说，二手房的买卖比新房要复杂得多，不仅仅是之前我们为大家解释的“满五唯一”的问题，还有关于评估价、成交价等各种价格的问题。

今天就重点给大家梳理一下二手房的几个价格的问题。

关于二手房，你需要搞清楚四个价格：成交价、网签价、指导价、评估价。

成交价：

这个比较容易理解，它就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

成交价是买房人从房主那里所购买的二手房的实际支出，比如房主出价100万，实际成交的价格为万，这个价格即为成交价。

指导价：

指导价是指依照《中华人民共和国价格法》规定，由价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

换句话说,二手房过户指导价就是根据他的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

网签价：

现在房产交易都要进行网上签约，所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格。

网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价。网签价高于指导价就按网签价格交税，反之按指导价交税。

网签价通常比实际成交价要低，比如一套房屋的成交价为200万，购房者需要100万。如果他为首次购房，那么可贷7成，网签价即为100/70%，约等于143万。

评估价：

所谓二手房评估，就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。

在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以的额度也越高，首付的压力就会小很多。

举个例子：

实际成交价万的房子，评估价分别为86万和100万时，其首付和额度大不一样。如图：

二手房成交价、网签价、评估价都是什么鬼？

通常，我们喜欢依据二手房的网上挂价和房主开的价格，乘以对应的首付比例，来计算首付款。成交价为万，按照30%的首付比例来算，我们所理解的首付则为29.1万。但由于有评估价，评估价若为86万，则最高可额度为60.2万；评估价若为100万，则最高可额度为70万。相应的，最低首付比例则为36.8万和27万，一次减轻近10万的首付负担。

所以，很多人为了能够多从银行故意把评估价做高，但如果高得过于离谱会被银行察觉，这样一来他的申请将被银行拒绝，甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。

之所以要区分这些价格，是为了给除房款以外的其他税费作定价依据。

那么，二手房税费，是按照什么价来征收的呢？

买二手房需要缴纳很多的税费，其中，中介费是依据成交价来征收的；契税、增值税、个税，一般情况下，依据银行的评估价征收，也有的城市是根据指导价来征收的。

另外，因为地位的不同，也存在一些差异，大家需要到当地房管局再具体打听。

（以上回答发布于2017-03-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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