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市民买房遭遇“1间学位房8个业主”

张先生为获名校学位准备购买一套老城区的物业，临签约才知道该套房由8个人继承，手续繁复，而且物业已有20多年楼龄，他担心6年后会因为楼龄高、年限短而难以易手。据了解，广州市场上这种多业主的物业并不少见，有的业内人士建议最好不要碰，有的认为要综合考虑多方面因素决定是否购买。

案例：老学位房业主多达8人

张先生看中了一套位于老城区的物业，已有20多年楼龄，但因为有名校学位，加上刚加装了电梯，实用率又高，所以也有不少买家青睐。然而，临近签约时，张先生

才发现这套物业的业主竟然有8个人！原来，这是一套继承物业，8个继承人共同拥有这套物业，而且其中两个身在异国他乡，不太愿意为了这次交易回国。

张先生在担忧交易不能顺利进行的同时，又获悉楼龄太旧的物业在下一次交易中比较“吃亏”：“有的按揭机构告诉我，楼龄跟年限加起来不能超过40年，有的说不能超过45年，我怕这会成为我6年后卖不出房子的原因。”到底买不买这套房子，张先生陷入了两难。

解读1

多业主物业发生纠纷机会大

“二手房交易中买家有时候要面对3个甚至更多的业主。”某网站广州二手房电商商圈经理李瑶表示，多业主的情况在实际的二手房交易过程中确实存在，“约占总数的两成左右，老城区如越秀、荔湾相对常见一些。”据了

解，由于交易需要取得每位业主的同意，因此相应的时间成本会比正常情况要高，而且有时也会发生某位业主出于个人原因而迟迟不愿卖房，导致交易失败的情况。

陈先生的孩子过两年要上小学，他看中了越秀区悦华路一套69㎡的两居室，虽然是1985年的老房子，但装修保养都还不错。然而，在和业主沟通的过程中，陈先

生了解到这是一套继承物业，兄弟四人是共同业主，目前是他们的大哥在使用，尽管另外兄弟三人都同意卖房，但大哥由于户口等原因迟迟不愿搬离，几次三番下

来，陈先生也只好放弃。

李瑶表示，多业主的物

业发生纠纷的概率更高，业主之间在卖房与否及利益分配上协商不一致，导致交易一直处于拖延的状态：“这对于买家，尤其是打算入手学位房的家长而言是非常不

利的，一来有可能到最后会错过公办小学报名的截止时间，二来学位房市场供不应求，3月里的涨幅也几乎是各类型物业中最高的，如在一套学位房上徘徊纠缠了

太长时间却无法成交，待到重新看其他小区时，优质学位房可能已经消耗大半，价格也已经被抬高。”所以，她建议购买学位房时尽量避开多业主的物业。

解读2

楼龄可能增加买家难度

不少买家尤其是有意入手学位房的家长，在前往银行时，都曾被告知房子楼龄较久，不能超过一定年限。据了解，这主要是由于银行对于楼龄加的时间是

有所限制的，并且不同的银行具体规定也有区别。李瑶透露，目前建行和中行的规定是楼龄加的时间不能超过40年，工行相对宽松，是50年，最为宽松的是

光大银行(601818,股吧)，只要不超过55年即可。考虑到越秀不少学位房楼龄较旧，李瑶建议买家在购房前到银行咨询一下可的年限，以免由于可贷

款年限缩短而导致首付成本大大提高。

据了解，

不少买家担心在子女小学毕业后卖房，楼龄太旧会导致无人接手。对此李瑶解释道，由于越秀教育最为集中，名校林立，学位房价格居高不下，大部分有意向和

经济实力买入越秀学位房的家长，其实并不会特别在意楼龄，在优质教育供不应求的背景下，只要学位好、价格合理，哪怕楼龄很旧也会有不少买家愿意接手。

李瑶举例称，4月初刚刚成交的一套上世纪70年代的老房子，其对口的学校是培正小学，95平方米总价280万元，每平方米不到3万元，而其他对口小学的楼

梯楼价格都要在4万元／平方米以上，因此这套老房子仍旧凭借价格的优势顺利成交。

中原地产项目部总经理黄韬称，部分银行的楼龄加年限总和可到50年，但要看具体物业情况，而六年后有无人接手的问题主要是价格问题：“不过，学位房政策多变，到时学位房是否能作为物业的附加值难以预料。”

相关报道

房企4月销售额

环比回落3.8%

在一季度数据大幅上涨之后，房企业绩在4月份出现回落。数据显示，32家公布2016年4月销售业绩的企业中，有19家销售业绩逊于3月，而整体单月业绩也比3月微跌3.8%。

分析人士认为，房企业绩整体下调源于一线城市成交量下调，而三、四线城市依然面临房地产去化的难题。未来一线城市市场将面临降温，二线城市将成为市场热点。

数据：六成企业销售额环比下调

记

者从中原地产研究部统计数据中了解到，截至昨日，公布2016年4月销售业绩的企业合计有32家，这32家企业合计公布的4月单月业绩为2203亿元，比

3月同期的2288.94亿元微跌3.8%。这32家公布月度销售业绩的企业在4月销售面积为1786.万平方米，比3月份的1870.98万平方米

下调了4.5%。

同时，在32家企业中有19家出现了销售业绩的环比下调，占整体企业数字的六成。

业内：二线城市将成市场热点

对于企业来说，分化也越来越严重。

记者从公开数据了解到，在4月份的数据里，大型房企涨跌互现。在3月份销售金额过百亿的6家房企里，3家销售数据上涨，3家则下跌。恒 大地产销售金额环比下滑超过20%，保利、融创也录得小幅下滑，而万科、碧桂园、绿城则有小幅攀升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然4月房企销售依然处于高位，但部分城市的调控政策影响了市场后续的走势，“整体看，在一季度大幅度上涨后，房企4月份受到一线城市成交量下调影响，整体成交开始冲高回落。”

布局于一线城市的房企面临调控下成交量收缩的危局，而对于在三、四线城市布局的房企，同样面临去库存的难题。张大伟表示，市场冲高回落的迹象开始出现。未来

一线城市市场有望降温，而二线城市将成为市场的主要热点。一、二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三、四线市场依然深陷泥潭。

（以上回答发布于2016-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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几乎所有的一线城市和二线城市的楼市都遇冷了。

从某种意义上来讲，现在的房地产市场已经由之前的卖方市场转变成了买方市场。当供需关系发生变化之后，现在的房地产市场已经没有之前那么火爆了。特别是在很多地方相继出台房地产措施之后，二手房的交易量在进一步萎缩，很多地方的楼盘难以脱手。我个人非常支持这些房地产措施，我相信这会进一步稳定当前的楼市行情。

一、这个事情是怎么回事？

这是关乎房地产行情的一个新闻，在很多地方争相出台二手房指导价和限购措施之后，深圳的二手房成交量在一个月内骤降80%，数据直接回到了10年前的水平。与此同时，全国很多城市也出现了二手房成交量骤降的情况，这些地区主要集中在一线城市和二线城市。

二、所有的一线城市和多数二线城市都受到了影响。

我在网上看了相关数据，从今年开年以来，全国各地陆续出台了200多个房地产措施。在此之后，北上广深这样的一线城市的二手房成交量已经在迅速萎缩，多数二线城市的房地产成交量也出现了变化。从某种意义上来讲，闭着眼睛买房子的时代已经过去了，我觉得这才是正常的房地产行情，因为这些措施已经严厉打击到了炒房客的投机行为和房地产中介的诱导行为！

三、希望房价能回归到理性的区间。

在房地产价格高涨的十年间，很多地区的房子已经暴涨了10倍以上。如果算上杠杆的话，之前买房的人已经出现了33倍的涨幅。我觉得目前的房价已经严重超过了普通刚需购房者的实际能力，这会导致很多人无房可买，因为自己根本没有能力来买房子。我希望房价能够回归到理性的区间，消除所谓的投资属性，把投资属性变为居住属性。