二手房市场现状及存在问题_二手房市场现状及存在问题分析

1.北京二手房现状

2.有从业过房产经纪人经验请进！（房屋中介、二手房交易）

3.70城房价普跌：37城二手房价跌回两年前，楼市未来的走势如何？

买卖二手房是一件很复杂的事情，一般都要经过房产中介省去很多环节。但是通过中介买房的话购房者就必须要出一笔不菲的中介费用，为了省掉这点费用，很多购房者会选择自己在网上搜索房源选择购买，或者从中介公司那里得知房源信息后私下直接跟卖方进行买卖交易，那么跳过中介买房需要注意哪些风险呢？小编为您支招。

跳过中介买房的风险有哪些

1、卖方的产权真实状况的风险，买卖双方在达成初步意向后，就是买方务必到房地产行政管理部门查询产权登记档案，确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况,这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用，对没有产权证的小产权房、拆迁安置房等一定要慎重，防止买卖无效人财两空。

2、房屋的现状真实情况的风险，房屋的现状包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已租赁以及租期、使用年限等情况，同时要考察是否有私自搭建的违章部分。

3、签订买卖合同陷阱的风险，对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款，在合同中务必要约定清楚、明确，同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行，以作为将来可能发生纠纷时的证据。

4、约定各种证照的过户事宜办理的风险，买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间，同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额，待过户完后再行支付，还要注意是否可以办理银行按揭的问题。

跳过中介买房固然是能省掉一大笔费用，但一定要自己知道怎么跳过中介买房并且避免其中哪些风险的发生，如果一不小心上当受骗，损失掉的就会更严重了，值得提醒的是如果不是经济特别困难的，能通过中介还是比较可靠的。

怎么跳过中介买房

一、首先在网上或中介的门店看房，挑你满意想要买的房子

二、让朋友(二个朋友)约中介的人一起到房屋去实地看房，这时候会有二种情况。

1、如果房东还住在这房子里，这时只要让你朋友记住门牌号就可以了，你第二天直接找去和房东洽谈。

2、如果没在这个要卖的房子住，中介会约房东来开门，这时候你的朋友只要记住房东的长的模样就可以了。

3、看房后，往往中介会要求签一个看房书，此时要注意，签看房书没有问题，但千万不能签房屋买卖合同。

4、拿到房东电话，到银行开了银行托管帐号，确保你的资金安全，也确保房东卖完房能拿到钱。

5、到办理过户的所在地的建委门口找个便宜的中介，一般只需要一千元就可以让这个中介做个网签(建委规定过户要先做个网签)，随后就可以资助办理房屋过户了。

6、省下的几万居间中介费拿出一万来给你的朋友或者请朋友去爆撮一次。

（以上回答发布于2016-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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北京二手房现状

这一次，重庆的楼市之所以能够登上热搜，主要就是因为他们的中介给出了一个新的收费标准。在目前的重庆二手房市场当中，如果想要卖掉自己手中的房子，那么你同时也需要给中介一定的佣金才可以。要知道在之前所有买卖房屋的交易，基本上佣金都是由买方来支持的。但是很明显现在风向已经发生了改变，真正的进入了买方市场，所以才会发生这样的事情，在根本上降低买房人的交易成本。那么今天我们就来探讨一下重庆20万套交易用房背后的事情。

第一，为什么会有这么多数量的房子进入到二手房市场当中？

我们都知道在此前重庆的楼市可以说是非常火的了。在当时很多人都说重庆是值得投资的一个城市，所以在当时其实很多人都在重庆买房作为投资用，但是很明显他们买房之后都不会住在里边儿，等待限购政策满足之后就会把房子卖出去。但是很明显，现在国家应正在严厉的打击这些炒房的行为，而这些中介机构也明白，现在炒房完全是不可行的。对于这些买了房的人，他们现在最急迫的就是希望把房子给卖出去。所以才会出现大量的二手房进入到市场当中。

第二，如何看待现在的买方市场？

如果站在重庆的角度来看的话，现在的确已经进入到买方市场，因为从各个中介给出的数据显示，重庆现在的二手房库存已经超过了20万。如果再加上那些还没有挂牌出售的房子，甚至可能要达到30万。在这样的情况下，就可能产生大量的人希望能够快速地抛售自己手中的房子，房地产的价格将会出现下降，当然主要集中在二手房市场当中。而且这些房源基本上都是在一些比较偏远的地区，所以才会有如此多的数量。

第三，如何看待这一次中介费的调整？

再做一次中介费调整之后，大量的网友都拍手叫好，认为如果调整中介费之后直接买一套房子，最起码可以节省几万块钱。但是又一部分人表示，在此前，中介的费用只有1%~1.5%，而这一次调整并没有直接降低买房人的费用。反而是中介费获得了大幅度的上涨，跟我们这些买房的人并没有任何的关系。而且甚至有人担心，如果楼市继续火热下去的话，这些中介费也会转嫁到买房的人身上。

有从业过房产经纪人经验请进！（房屋中介、二手房交易）

北京朝阳区潘家园弘善家园一套72平方米、两室一厅的二手房源报价从410万元下调到了390万元,经纪人刘丽告诉《每日经济新闻》记者:“价格可以再商量,再谈个几万不成问题。”

根据诸葛找房,仅5月24日当天,有1986套二手房源选择降价,平均降价幅度在16.95万元/套;涨价的房源仅150套,不过平均涨价幅度达到了20.14万元。

近段时间,北京二手房挂牌量一路高升,买方的议价能力有所提高,但交易量没有几个月前那般火爆了。

二手房越卖越多?

根据诸葛找房统计,2023年第21周(05月15日-05月21日),北京存量房成交3581套,环比下降1%。从近10周成交走势来看,周均成交套数为4190套,第21周低于平均水平14.5%。

从调价房源来看,第21周北京涨价房源1677套,较第20周下降16.9%;涨价房源占比回落2.86个百分点,诸葛找房认为:“业主信心小幅波动,购房者可择需入市。”

据刘丽观察:“近期北京二手房源在逐渐增加,我接触到的很多业主都希望抓紧变现,所以价格上是可以商量的。”

根据贝壳,2022年11月北京二手房挂牌量超过了10万套,当时有人直呼震惊,毕竟这是历史新高。但如今,这个数据已经来到了119106套,诸如“北京二手房越卖越多”之声也开始出现。

“现在换房需求比较高,很多人想要换个更大的房子来改善,还有的孩子大了想换到学区,这些都是促使房主卖房的动力,毕竟大部分都要把手里的房子卖了才能凑够钱买下一套。”

今年4月,北京二手住宅成交13928套,环比下降34.65%,同比下降1.2%。从月均成交水平来看,2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套,较2022年同期上升15.46%。但月均成交水平赶超去年,主要是依靠了3月份成交强劲的拉高。

诸葛找房认为:“不可否认的是,4月二手房市场交易回落确实展现出了当前购房需求的释放有所减弱,短期内仍需要政策端的持续支持,如进一步优化‘带押过户’业务等,以助力二手房市场交易维持稳中有升态势。”

3月31日,北京宣布启动二手房交易“带押过户”,但从目前的情况看,政策效果还待观察。

据北京日报此前报道,关于“带押过户”,除了经纪人热情不高外,多数银行的办理流程尚不明晰。唐女士近期在丰台区购入了一套二手房,由于卖家需要先解抵押再过户,房屋买卖周期相对较长,她与卖方曾向中介提出加快交易速度的需求,但中介却从未提及可以办理“带押过户”。后来,当她了解到这一新政并向中介打听时,中介表示:“不推荐,流程比较复杂。”

5月11日,丰台区宋家庄区域某中介机构门店经纪人表示,他们还没有遇到过“带押过户”的案例。

很多二手房业主倾向买新房

今年3月北京二手房成交的活跃还历历在目,单月成交规模时隔23个月再次突破20000套,创近6年同期成交新高。

诸葛数据研究中心监测数据显示,3月北京二手住宅成交22192套,环比上升44.9%,同比上升31.14%,单月成交同环比实现“二连升”。

2023年一季度,北京二手住宅成交45815套,较去年第四季度上升49.08%,较去年同期上升24.21%。

但此后行情突变。

刘丽认为,目前很多二手房业主倾向买新房:“很多业主愿意把自己手里的老破小换成新房,再说现在北京也能‘带押过户’了,换房也方便了。”

刘丽向记者列了几个新房项目,分别在朝阳和亦庄:“这些新房都是精装交付,价格也不高,现在不出手,将来可能价格又要涨上来了。”

刘丽认为,新房价格相对较低也是北京二手房挂牌量持续上涨的原因之一。

相比于二手房市场,北京的新房交易相对活跃。从月均成交水平来看,2023年前4月,北京新房平均成交5936套,较2022年同期上升18.54%,月均成交水平赶超去年。

诸葛找房认为:“北京新房市场延续上涨行情,既向市场传递了一定的积极信号,也反映出北京楼市具一定韧性,市场需求相对稳健。展望后市,当前购房政策较为宽松,加之临近6月房企年中业绩冲刺节点,预计5月新房成交将以稳为主,二季度新房整体成交规模有望迈上新台阶。”

70城房价普跌：37城二手房价跌回两年前，楼市未来的走势如何？

简单说下吧，我毕业前做了一段时间的房产经纪人，大概4个月后离职，后来偶然遇到份自己算是适合的工作，一直工作至今，希望对你有些帮助。

先回答下你的几个问题：

一、该行业的人员高需求量与高流失率是相关联的，因为高流失率，所以需要有不断的新人补入。当然这句话在国八条出台前还是比较适用的，自从国八条出台，国家开始限制房产交易，房产的售卖开始进入了冰河时代，而房屋租赁由于市场的不规范、行业的不规范，竞争也很激烈。公司的收入源自中介费用的收取，而个人的待遇也和成交业绩息息相关，在现行买方观望的情形下，二手房的买卖成交量缩水的很厉害，而且因为二手房产权人没有所谓资金链的压力，所以在价格低迷的时候不会急于出手，而开发商因为资金链的问题，新房的价格已经开始有了松动，此消彼长之间，现在很多的新房价格不高于甚至低于二手房，导致二手房市场更加萎缩，从而大批的中介公司关闭门店。多数的房产经纪人不开单，没有收入，纷纷转行。而且多数中介是没有底薪的（有的是前三个月有），所以中介公司可以通过大批量招募经纪人从而以尽量小的成本尝试利润的实现，而多数经纪人因为市场及行业的原因纷纷退出，所以高需求量和高流失率的体现也源于此。当然，现在的情况是低需求量和高流失率，这是现状。

二、作为入行的新人，主要是要勤劳，每天孜孜不倦的搜索核实好的房源，孜孜不倦的寻找客户。这是个要求自律很高的行业，如果自己不去做，那就不会有任何的收获。当然关于开单情况也会有公司也业绩压力和自己的收入压力。当然这个行业的水还是比较深的，许多的老油条，按规则进行的，不按规则进行的，正规的，不正规的。

当然你进入这个行业前，一定要问自己，你适合吗。中介服务，法律上讲叫居间，也就是为买房卖方提供中间的服务。这个层面上就是你永远不会属于买方或者卖方市场，你基本不能掌控，而是在买方和卖方之间建立起联系并取得一个平衡。

注意和需知没有什么，因为这是个门槛很低的行业，似乎除了一套西装什么都不需要。而且这是一个代价很小的行业，来去自如，很多东西只有尝试了才会有自己的体会，尝试一下，对人生来说不需要任何的成本，这也是为什么我选择了这为进入社会的第一次职业尝试。

三、入行后的规划，其实我当年也考虑了很久，我做的时候还是行业比较好的时候，而且开始是做高档写字楼的租赁（我们也有二手房买卖的部门）。其实我觉得随着城市的不断增长，无论私人的居住还是商业的租赁，对于信息的需求量很大，而且中介公司都会购买房源信息，所以本来希望凭借自己的素质能作出一份成绩。但这个行业确实竞争压力太大了，不计其数的中介公司，不计其数的代理人，暂时还不规范的市场和行业，加上可能性格的原因，后来发现自己并不太适合这个行业。当然失败的例子不将了，既然你问个人发展和方向那我就简单的说说自己的感受。

发展和方向，简单说就是开单，就是成交，就是要赚取代理费。说的很容易，当然困难上面也说了，竞争 不规范。一个好的房源，不计其数的代理人盯着，在房主和买之间不断的博弈，有的时候也会存在卑劣的手段，怎样能成功？理论上还是孜孜不倦，但这些够吗？或许还要大大的运气，起码要有靠谱的房主，靠谱的购房人，靠谱的同行，或许，我要求的太多了。

不过通过政策来看，打压房价是事实，成交量萎缩是事实，行业的不规范是事实。开发商在资金链岌岌可危的时候还在残喘，而二手房主还稳坐泰山，如果开发商资金链真的断裂，不敢预言房价会跳水，但二手房的交易市场必然还会萎缩。而且现在许多银行甚至建委有些已经开始提供了免费的中介居间服务，这似的这个市场的生存空间越来越小，最重要的原因也在于，这个市场不具备掌握的优势性，或者说掌握的优势已经越来越小了。

绕了很大的一圈，偶然的机会我还是做回了我的本行专业。我发现，无论我们学历高低，学的怎样，但起码我们所学的专业和其他的行业相比，或许是我们唯一的优势。现在的所有的行业都贵在专业，如果一个随便什么人都可以尝试的行业，那我们就显得更无足轻重了。人生大计，从长计议，不用计较一时的得失，如果可以的话，建议你可以尝试从自己专科学习的行业底层做起，边工作边学习该专业内的知识，争取尝试考取有关的资格证，为自己日后的展打个坚实的基础。

我也和你一样迷茫过，也尝试了你想尝试的行业（包括保险行业我也做过 呵），但当我觉得自己走进了一个死胡同的时候，我反而潜心下来，踏踏实实的去点滴做起，虽然我进入现在行业的第一份薪水都羞于提起，但一点一点的踏实工作，努力学习，现在在自己的行业作出了一点小的成绩，生活也在一步一步的往好的方向发展。

本来要睡觉了，看到你的提问有感而发了一些，希望对你有帮助。我的建议是，可以去尝试，但不一定要倾注所有，人生很多东西尝试下没有坏处，但如果可以的话，尽量不要丢弃你三年所学的东西（我有很多朋友后来也续了本），争取能让自己比专业外的人领先起跑，更重要的是一定要让自己专业，让自己能有自身的优势，只有这样，才是价值的体现。

首先我认为我国的楼房市场价格将会不断的下跌。因为房地产本身就是泡沫经济，根本经不起中国居民实际购买能力的考验。

楼房一起来都是非常热门的话题，无论是二手房或者是新建房。在一些大城市当中，价格都普遍贵而贵。在此之前，很多年轻人哪怕穷极一生也根本没有能力购买一套属于自己的房子。这也使得很多年轻人开始了摆烂的生活态度，将房产问题过于看淡。这也直接导致了楼房市场价格陷入了低迷的状态，房地产企业也陷入了困境。

37城二手房价跌回两年前。

根据我国住建部门给出的数据，我们也可以明确得知。我国已经有三十七座城市，二手房市场价格已经跌回了两年前。毕竟在这两年期间，无论是新房又或者是二手房，价格都在不断的上涨，甚至相比之前翻了整整一倍。可是由于现如今房地产的确陷入了非常困境的时期，价格正在不断的下跌当中。但是即使价格在不断的下跌，房地产企业以及二手房房东，也不能够及时将手中的房产销售出去。

楼房市场本身就是泡沫经济。?

在我看来楼房市场本身就是一场泡沫经济，在这一点上我们可以参考日本国内。日本在上个世纪八十年代时期，经济总量达到了世界第二的水平。但是在这其中掺杂了很多水分，尤其是房地产行业。这也直接导致了日本在近三十年以来，经济总量并没有发生任何变化。

应该出台更加优惠的政策。

要想从根本上改变楼房市场的格局，我认为各地以及房地产企业应该要出台更加优惠的政策。不应该将目光放在之前的房地产，应该要学会接受当前房地产情况的现状。