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1.西安楼市调控9连发 二手房价量齐跌新房供不应求

2.西安二手房价知多少？

3.西安二孩家庭买房意愿提高，二手房参考价不再是硬标准

4.西安确认暂停二手房指导价，二手房交易如何稳步回升？

数据显示，9月份西安市二手房成交面积12.03万㎡，环比下降38.24%。相关负责人介绍，9月份全市二手房总成交套数为1021套，成交均价为3565元/平方米，较上月环比增长3.82%。

西安楼市调控9连发 二手房价量齐跌新房供不应求

10月13日，陕西省西安市住房和城乡建设局发布“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”，涉及103个小区。成交参考价格最贵的是位于高新区每平方米25838元的天地源枫林意树小区;价格最低的是位于灞桥区的普华浅水湾小区，每平方米12008元。

诸葛找房数据研究中心对澎湃新闻表示，自今年7月西安出台二手住宅参考价机制以来，二手房市场热度有所回落，市场均价自7月起连续3个月下滑，但价格降幅较小，二手房市场均价仍然表现平稳。此次发布第二批二手住房参考价，一方面由于首批二手住房参考价确实起到一定作用，但部分热门板块、热门小区仍存在价格虚高现象，调控区域需持续扩围，促使虚高房源下架，进一步促进房价维持稳定。另一方面，这有利于提升二手房市场信息的透明度，给房屋交易双方一个较合理的参考依据，稳定市场预期，同时减少投机炒房行为的发生。

来自诸葛找房的数据显示，西安7月、8月、9月的二手住宅市场每平方米均价分别为15435元、15406元及15316元。

三个月前的7月9日，西安公布了首批102个小区二手房成交参考价，参考价格区间在8894元/平方米~23755元/平方米。

中原地产在总结西安7月楼市的月报中指出，二手房指导价出台后，原有“一二手价差”被抑制，降低投机客的市场预期，而二手房源的减少促使刚需客户涌向新房市场;二手房出让受阻，流动性减弱，“卖一买一”的改善客需求被抑制。此后，中原地产9月9日发布的8月月报显示，二手房指导价出台近两个月，成交价格两连跌，8月二手房量价齐跌，二手房占新房比62%，创年内新低。

西安二手房价知多少？

“从目前的情况来看，‘楼市火热’四个字和西安没啥关系了。”一直在关注西安房地产市场的张鑫（化名）感叹。

新房供应增多、价格涨幅收窄，部分在售二手房报价下降，市场观望情绪增加，在系列政策作用下，西安楼市开始降温。

21世纪经济报道记者不完全统计发现，最近一年，西安先后发布9个政策文件规范房地产市场。最近一次是8月30日，政策内容包括扩大限购、限售范围，加强限购，规范土地出让等。

陕西省房地产研究会会长王圣学对21世纪经济报道记者表示，当前西安的房地产政策主要从需求端进行调控，对市场已经产生一定影响，接下来还应在供给端推出相应调控措施，以缓解供不应求这一根本性问题。

楼市调控持续加码

21世纪经济报道记者不完全统计发现，围绕限购、限售、限贷、限价、提高预售标准、规范土地出让、监管二手房价格、整治市场秩序、推进保障性住房建设等内容，最近一年西安先后9次推出房地产调控政策（不包括租房）。

其中去年11月30日加强预售和差别化信贷管理；3月30日规范土地出让，加强限购、限售（后简称“330调控”）；7月8日正式推出二手房成交参考价；8月30日扩大限购、限售范围，加强限购等（后简称“830调控”）等政策内容影响范围很大。

统筹调控内容，“五限”相关措施被认为是能够在短期内看到调控效果的重要政策手段。

在限购方面，330调控明确新落户家庭需落户1年且连续缴纳1年社保或个税方具备购房资格。在此基础上，830调控为二套购房、人才购房和离异购房打上限购“补丁”。

在限售方面，330调控明确限购区域限售5年。830调控进一步扩大限购、限售范围。

在限贷方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落实差别化信贷政策。

在限价方面，330调控规定，除少部分区域外，西安商品房、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

此外，去年11月30日，西安提高商品房预售许可工程形象进度要求，规定申请预售证前，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

在土地出让方面，除前述房地联动措施外，西安规定宅地供应总量年均增长20%以上。830调控进一步提出土地竞买“禁马甲”、严控溢价率、不得以竞配建等方式变相提高地价等要求。

二手房成交参考价是今年全国房地产调控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交参考价，随后公布首批交易活跃度较高的小区名单。830调控明确银行发放二手房需参考区域二手房成交参考价等因素。

二手房价量齐跌

在多面向系列调控措施作用下，近期西安楼市调控效果已初步显现。

新房价格方面，国家统计局数据显示，2016年3月以来，西安新房价格保持与上月持平或上涨状态已达65个月，其中仅2020年2月环比持平，其余64个月均持续上涨。7月西安新房价格环比继续上涨0.7%，但涨幅较6月收窄0.3个百分点。

新房供应方面，中指研究院西安分院监测数据显示，今年上半年西安（城六区、临潼、长安、沣东）共128个楼盘开展意向登记。21世纪经济报道记者查阅西安商品住房销售公示平台发现，7月至今（9月2日13时，下同）西安城六区共76个楼盘开展意向登记，占上半年意向登记楼盘数量的近60%。

张鑫向21世纪经济报道记者指出，近期楼盘集中入市，更多是受西安提高商品房预售许可工程形象进度要求影响，“本来能卖的楼盘都继续往上盖了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年开盘，看起来就多了，实际上新增供应也不太多”。

王圣学表示，当前西安新房放量有限，仍处于供不应求状态，政策调控应在扩大土地、房源供给量等方面继续加码。

事实上，西安市住房供应问题长期备受关注。“七普”数据显示，西安2020年常住人口1295.29万人，较2010年增加448.51万人。人口急剧增长带来巨大住房需求的同时，也增加了楼市供应压力。

中指研究院西安分院数据显示，今年上半年，西安市已出现11个“万人摇”楼盘。21世纪经济报道记者统计发现8月2个楼盘登记申请组数破万，3个楼盘人房登记比高于30：1，中签难度较大。

二手房方面，西安正式推出成交参考价政策后，二手房市场已有所降温。

安居客数据显示，7月至今，西安二手房价格从1.37万元/平方米，下降到1.36万元/平方米；据亿翰智库数据，7月二手房成交环比减少超1700套，下滑22%。

西安房屋经纪人向志忠（化名）向21世纪经济报道记者表示，二手房成交参考价与银行挂钩，对购房者首付提出更高要求。其所负责的华远君城小区发布参考价后成交明显下滑，“8月成交量不超10套，之前每个月在25套左右”。

市场观望情绪增加也对业主报价产生反向影响，华远君城此前售价可达1.6万元/平方米，目前部分同等房源降至1.5万元/平方米左右。“但整体而言，降价业主不多，目前绝大部分房源挂牌价仍高于参考价。”向志忠说。

“二手房参考价能把挂牌价往下压一压，但很多不着急用钱的房东也不愿意按参考价卖，现在购房者和业主的交易意愿都在下降。”张鑫今年本有换房打算，目前也转向观望状态。

王圣学指出，新房供应不足也是二手房价格难降的原因之一，“当前一二手房价格倒挂较为严重，在局部地区实施二手房成交参考价格机制仍有必要，但如果未从根源上解决供需难题，二手房限价机制难以发挥长期作用”。

西安二孩家庭买房意愿提高，二手房参考价不再是硬标准

4月份西安二手住房销售价格同比上涨0.3%，

高于全国平均水平0.3个百分点

以电子城为例，新项目不在少数，紫薇尚层、

金泰日花城、融侨馨苑、兰乔圣菲等楼盘平均售价在4500元/m2左右。

房龄不超过5年的二手房均价5000元/m2以上，

北郊的经济技术开发区，高山流水、经发果岭、

紫薇希望城、利君V时代等高品质楼盘平均售价4500元左右，

而经开区2005年以后，通双气的二手房均价达到5000元/m2以上

西安确认暂停二手房指导价，二手房交易如何稳步回升？

在“放松限购、限售，降低公积金首付比例”一个月后，西安二手房成交量环比上涨，与此同时，中介机构平台已不再显示此前公布的二手房成交参考价格。

贝壳研究院数据显示，今年上半年，各城市因城施策，积极使用房地产调控政策工具箱来提振市场预期，恢复市场流通，在政策影响下，5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%。澎湃新闻注意到，在监测的城市中，6月西安二手房成交量环比上涨18%。

“政策出台后，市场已逐步回暖，不急售的客户已经开始调高挂牌价格”。西安当地一中介说。

二手房成交量上涨

西安于今年5月28日出台多项楼市政策提振房地产市场。

5月28日晚间，西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，其中提到，保障合理住房需求，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。

这也意味着，新落户西安的购房者只需要满足落户一年的时间要求，不需要社保的条件。

对于非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。也就是说，对于外地人来说，购房从原来的5年社保要求下降为2年。

从限售政策来说，西安对于新房和二手房都落实了放松限售政策的要求，均从过去5年限售下调为2年限售。

不仅如此，西安还优化了各类人群购房政策，其中明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

在强化住房金融支持方面，新政提出调整住房公积金首付比例。首次申请住房公积金购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。

与此同时，西安调整住房公积金最高额度。通过公积金购买住房的，单缴存职工最高额度不超过65万元，双缴存职工最高额度不超过85万元。

一系列政策落地后，西安楼市已现回暖。

按照贝壳研究院数据，6月西安二手房成交量环比上涨18%。从价格上看，据中指研究院公布的《百城价格指数》，6月，西安新建住宅价格环比上涨0.68%，在100个城市中涨幅第一，样本平均价格约12069元/平方米；二手房方面，6月，西安二手住宅环比上涨0.15%，在100个城市中排名23，样本平均价格约16364元/平方米。

数据来源：2022年6月百城新建住宅价格指数

数据来源：贝壳研究院

西安当地中介人员表示，二手房市场通常都是“量在价先”，成交量上去后，价格也会有所上调，当前西安的整体成交量还不错，不急售的客户已经开始调高挂牌价格了。

不过，也有中介反馈没有感受到明显的变化，“市场还是比较平稳，没有出现客户集中看房的情况”。

中指研究院指数事业部市场研究院总监陈文静提到，“5·28”新政后，除新政受惠群体外，其他群体观望情绪仍较高，二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。从新房市场看，购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块，或港务区等高性价比板块。

二手住房成交参考价格已取消？

放松限购、限售等政策的同时，中介机构平台已不再显示此前公布的二手房成交参考价格。

西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

同时，政策明确，涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理，稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

不过，据西安当地中介反馈，当前二手房成交参考价格已不再作为主要标准之一。

以未央区龙湖枫香庭为例，按照西安市住房和城乡建设局于2021年10月13日发布的《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》，该小区成交参考价显示为17615元/平方米。

而按照贝壳找房平台数据，目前该小区5月份的参考均价显示为21827元/平方米。据了解，该小区目前在售房源62套（包含15个车位），其中一套118平方米的房源挂牌价格最高显示25424元/平方米。

贝壳找房经纪人表示，目前公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。

同样的，安居客平台也不再显示公布的该小区二手房成交参考价格。

目前，某平台仍显示龙湖枫香庭参考均价17615元/平方米，不过多数房源挂牌价超过参考均价。经纪人表示，参考价已取消。

另以高新区天地源枫林意树小区为例，该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格最贵的一个小区。按照公布的参考价，位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。

目前，贝壳找房平台显示该小区5月份的参考均价为36099元/平方米，较公布的参考价高出39.7％。

截至发稿，西安市住建局未予回应。

西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性，方面需具体咨询银行。

西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批，哪个低就按哪个做总额审批。

“目前，银行批和放的速度也加快了。”另有中介人员说。

从挂牌量来看，诸葛研究院数据显示，2022年6月（截至23日）西安二手房挂牌量为123452套，环比下降8%，同比上涨28.4%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，西安于5月28日发布新政，涉及放松限购限售等多方面，其中提出二手房限售年限5改2，将会对二手房起到激励作用，随着“5·28”新政逐渐发酵，一定程度上将会提振二手房市场信心，价格也将迎来回升空间。

在全国经济都不景气的一个情况下，房产经济更是显得萎靡，特别是出现了一些烂尾楼和断供之后，让房产经济简直陷入了低谷期，人们都舍不得将钱拿出来买房了。然而这个时候，为了稳住房产经济，西安做出了一个决定，那就是将暂停二手房的指导价。这一个决定相信很多的人都不是很了解，这就意味着二手房的市场一定会得到回暖，因为期房现在没有人敢买二手房，已经成为了最安全的房子之一，在这样的一个情况下，也让他们的成交总量慢慢的上升。那就现在的一个情况来看，二手房的交易如何才能够稳步回升呢？我们就来好好的讨论一下这个话题。

其实要让二手房的市场得到一个稳步的回升还是很容易的，只要相应的政策一句话，一张纸就能够完成。那就是要想尽所有的方法将楼市的政策给提升，让买房优惠越来越多，人们得知有优惠，那么买房的力度一定会加大，特别是二手房，他作为一个现成的房子，买了就可以搬进去直接入住，还是非常有卖点的，很多的家庭为了孩子读书都迫不及待想要一个现成的房子，而新房他们还要花大量的金钱和实力去装修，没有那么多的精力。

目前来看，很多地区的二手房成交价格都在逐步的上升，其实这也很正常，因为二手房已经成为了当下最活跃的房源之一，它不会有任何风险，买了就可以居住。其实这也意味着二手房的交易已经慢慢的开始稳步的回升了，一旦等到全球经济回暖，那么所有的企业都会大力的发展，房产企业也是一样的，可能到那个时候二手房的价格将会再涨一点，而新房的价格就更不用说了，一定会涨幅比较大，所以在这个时候买房才是最好的，二手房或许是一个最佳选择。