二手房价格行情24年9月份走势_二手房价格行情24年9月份走势
1.买新房好还是二手房好
2.二手房价格指数
3.北京通州的2手房已经涨到一万了,该不该买呀?
4.?广州发布二手房交易参考价,小区房价真能“腰斩”吗?
刚需房、学区房、改善豪宅均出现超百万元降价 全款买房比例超过商业比例
北京二手房连降6个月最高降幅超过20%
本月7日开始,不少小区已经率先开始了供暖,然而,冬日里的暖意明显没有传达到冰冷的楼市里。二手房方面,调控政策经过大半年的发酵,作用愈加明显,无论是西城、海淀的学区房还是朝阳、丰台的改善盘,甚至昌平、大兴的刚需二手房,都出现了明显的降价。
根据我爱我家市场研究院的数据显示,从今年4月份开始,一直到10月末,北京二手房成交价格连续下跌,从未上涨。北京青年报记者在走访中也发现,尤其是一些核心区内的房龄较大、户型较小的老旧房源,降价幅度相比今年的成交高点,都超过了20%。
二手房最高降幅超过20%
在王府井某家基金公司上班的孙**,严格意义上并不是急切需要用房的刚需,父母名下有两套大三居的房子,让她从来没有为住房感到忧愁过。但随着工作越来越辛苦,每天从五环外的家里到王府井上班,往返差不多需要两个半小时耗在路上,这让孙**每天都感到很疲惫,于是买房,离公司近一点就成了她最迫切的需求。
不想距离父母太远,又想有地铁直达公司,于是5号线周边的北三环、北四环一带就成了孙**重点关注的区域。
“刚考虑买房的时候,正好赶上调控,于是买房放缓,如今重新开始看房,发现原来关注的小区都降了好多。”孙**告诉北青报记者,她每天都会在网上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的两居室二手房。到了年底,房源相对来说增多了不说,价格也下降了不少。
“惠新里小区是我最心仪的,距离惠新西街南口步行几百米的距离,上班很方便。”孙**透露,3月底的时候,经纪人催促她尽快下手,原因是南北通透的两居室成交价格已经到了9.5万元左右,当时一套80平方米的两居室报价780万,成交价也得至少760万。可如今,孙**再去看房时,整个小区房源的报价也普遍在7.5万元/平方米上下。仔细一算,价格降幅都达到了20%。
这次的二手房价格回调不止波及了老旧二手房,高总价的改善型豪宅也同样降价明显。北青报记者发现,以往高端改善人群比较关注的泛海国际、观湖国际等重点的高端二手房交易也都出现动辄几百万的降价。以泛海国际香海园的三居为例,在链家网的报价为1820万元,并且是一套满五年且唯一的房源,但在去年,类似户型的成交价都达到了2000万元以上,并且不是满五年且唯一的房源。
以往都是价格坚挺的学区房在这次的价格回调中,同样未能幸免。东城的和平里区域,最受关注的有和平里九小、和平里一小、和平里四小等。其中重点小学和平里九小就位于和平里七区院内,平时孩子上学方便,也不存在过马路的问题,因此和平里七区的房子一直是区域内价格最贵的。
不过,小区由于建设时间较长,基本都是80年代的老旧房子而且户型很小。即便如此,在3月份时,这里的二手房成交价接近13万元/平方米,以一套56平方米的南北小两居为例,总价达到了720万。但目前,在链家网上的报价,当前该小区同户型、同满五、楼层和装修接近的房源报价580万,单价跌到10万元左右,跌幅达到20%。
区域内链家地产的一位经纪人表示,总的看来,片区价格算是稳住了,但成交比较暗淡,整个小区一个月也就能成交两三套房子。
据市场研究院统计,价格上,10月北京二手住宅成交均价在25000元/平方米左右,环比9月下降1.5%,今年4月份以来连续下行了半年,从未上涨。业内人士也表示,调控半年以来,不少二手房的降幅都在20%以上,目前看来,如果没有新的打压政策,这个降幅基本稳定住了。
房主预期出现实质性松动
成交均价出现下跌,部分房源价格出现超过20%的降幅,市场进入低温运行期。在这样的市场下,二手房业主心态也发生了变化。
东五环外某小区,9月份之后,小区新增挂牌量明显减少。据链家网的数据,该小区共有15栋楼,1690户。由于该小区主要以100平方米以下的小户型为主,小区房源流动性一直较强,平均都有10套以上房源在售。而目前链家网上,该小区的在售房源仅有三套,其中一套还是半地下室户型。
以该小区的三居户型为例,9月至今挂牌的五套房源,仅有一套售出,三套房源的业主选择了停售。负责跟踪该小区业务的一名中介人员表示,成交的那套房源是因为价格相较之前类似房源价格下跌了近100万元,加上买家是为了结婚购房,也比较着急,双方很快就实现了成交。
上述中介人员表示,从他从业的历史和接触的业主看,一般房源上线几周即选择停售的业主,很多都不急于出售,挂牌的主要目的就是试探一下市场,看看能不能遇上合适的买家。当市场行情好的时候,有的业主会将房源价格定得很高,碰碰运气,而市场冷清的时候,房主一般会按照自己的预期进行挂牌,没人买单后,不急着出手的房主就会选择停售。
他最近接触业主感觉下来,预期明显出现松动,如果碰上真的很有诚意的购房人,业主都比较愿意坐下来和买家认真谈,一般多多少少都会给出一定价格上的让步。而一些不愿意在价格上作出让步的业主,直接就选择停售。
链家研究院研究员魏艳霞分析称,市场成交及新增供需似有恢复到9月中上旬稳中微升态势的迹象,但回温乏力。成交节奏依旧缓慢。二手房业主预期有实质性松动,月度挂牌价数据显示,与4月相比,10月新增挂牌价下跌12.6%,随着预期的松动,态度也有所缓和,客户在交易中话语权增强。
交易量降至日均300套以内
价格虽然下降明显,但成交情况依旧不乐观,据伟业我爱我家集团市场研究院统计, 10月份北京全市二手住宅共网签5500余套,同比2016年10月同期下滑72.8%,日均网签只有270套。
数据统计,上周北京全市二手住宅共网签1898套,环比前一周下降了5.6%。日均网签约271套。
结合周网签量走势、每日网签量走势可以看出,北京二手房交易目前仍然稳定在一个较低的水平。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,经历新一轮调控带来的直线下滑和快速触底后,北京二手房市场已经开始向正常交易水平恢复,但回升的幅度小,速度慢,走势显得理性而稳定。
胡景晖表示,今年“317新政”及一系列后续政策出台后,市场上的投机投资得到了很好的遏制,许多正常的、刚性的需求也因市场下行预期的增强而进入了观望和等待期。在此期间,北京二手房交易迅速低位企稳,房价也持续小幅下跌,经过几个月的观望后,部分需求开始重新考虑入市。
全款买房成为最主要的支付方式
值得注意的是,由于调控政策关于首套房认定的变化,使得二手房市场的交易方式发生了明显变化,对于大部分购房人来说,首付提高至八成以上,进一步促使全款买房的增多。
市场研究院统计显示,10月北京的二手住宅交易中,全款支付的比例为33.3%,商贷支付的比例为23.9%,市管公积金支付的比例为26.9%,其它支付方式的比例为15.9%,这也是北京二手房交易中少有的全款买房比例超过商业的现象。
总的来看,前10个月,商贷支付购房的比例曾经超过一半,但3月调控开始,商贷支付占比不断缩小,从过半下降到了四分之一;全款支付占比不断扩大,一度从四分之一增加到近半;市管公积金支付占比及其它方式的占比也一直稳步扩大。到8月、9月、10月时,全款占比稳定在33%左右,商贷占比稳定在24%左右,市管公积金占比稳定在将近27%,其它方式稳定在15%左右。可见,在政策、交易量开始稳定的情况下,北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。
业内人士表示,仍是当前绝大部分人购房所必须用的方式,尤其是在北京这样的高房价城市,由于公积金额度较小,使用商业购房曾是大部分人的选择。“317新政”后,二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高,银行利率也不断提高,批贷门槛严格,一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小,全款购房及其它方式的比例大幅增加。
90平方米以下户型为二手房交易主力
据伟业我爱我家集团市场研究院统计,北京二手住宅10月的交易中,一居室占22.1%,两居室占55.3%,三居及以上占22.6%,各户型占比与9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致,整体结构保持稳定。
10月北京交易的二手住宅中,60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%,除60-90平方米环比9月增加了1.1个百分点外,其它各面积段占比与9月的差距都在1个百分点以内,整体结构同样保持稳定。
胡景晖表示,两居室符合大部分家庭的居住空间要求,价格也更为合适,所以一直是北京二手房市场的房源供应主力和市场需求主力,占北京二手房交易过一半以上。从面积上看,非普通住宅总价高,首付比例高,交易困难,所以绝大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。
而在非普通住宅中,60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空间需求,所以交易占比最高;60平方米以下由于总价较低,有更多的人能够承受,所以交易占比基本与60-90平方米的一致;90-140平方米大多是改善型家庭所需求,更高的总价对家庭经济实力也有一定需求,所以交易占比最小。整体来看,90平方米以下的二手房仍会是市场的主力,也是成交周期相对较短的热门房源。
买新房好还是二手房好
深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”,极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。
即将过去的2019年,全国楼市大部分低迷,仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续,尤其是深圳,接连不断的利好政策,提振着二手房业主们的涨价信心。
然而当这种信心演变到极致,就出现了极端的现象,一些小区业主“抱团提价”,还发布诸多慷慨言论,招致了监管的注意。
截至目前,凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名,部分小区房源在安居客已下架,相关责任人被列入黑名单,限制了一些权利。
深圳业内人士指出,近期楼市炒作的风确实太过了,应该予以规范。
自2011年以来,限购、限贷等调控措施层出不穷,但大多针对新房进行管控,这次深圳对二手房业主出手,还是第一次。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳部分区域和项目火爆,不是购买力强大,而是炒作厉害,这已经引起了监管的注意,调控箭在弦上。“房住不炒的精神不能违逆,二手房市场也不例外。”
12月19日晚间,深圳市住建局表示,按照宏观调控的长效机制要求,二手房年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格,市民可以向区房地产主管部门投诉。
业主们的野心
12月17日,发生了一例可以载入房地产史册的,史上第一次,二手房业主因“控盘涨价”被约谈,相关责任人遭处罚。
这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑,该小区位于深圳宝安区福永街道,于2016年建成,由8栋楼组成,总户数为1304户。
2015年开盘时,凤凰里的价格约为3.5万/平米,2019年1-11月,该小区成交均价约为4.7万元/平方米。
如果清楚深圳楼市这几年的行情,就知道这个价格远远跑输了大市。过去四年间,深圳各区楼盘少则涨幅翻倍,多则翻两倍、三倍。
11月,深圳放松了豪宅线,二手房税收大减,眼看其他小区热火朝天地反价、提价,凤凰里小区的业主们着急了。
12月13日,这个小区的业主群管理组在微信布《告凤凰里全体业主书》,以“要打响资产保卫第一枪”的名义,号召所有业主集体涨价,“放盘价为5.6万至6.5万为界”,建议“急卖业主以5.5万为最低价”,如果低于5.5万,“即刻收盘,重新加价后再挂”。
这份告知书随后在网上不断流传,并最终导致监管出手。
这是第一个被官方正式通报的小区,但它并不是第一个“坐庄抬价”的。最先传出“控盘涨价”的小区,是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。
11月底,恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏,“群里D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。
该小区在2015年开盘时,售价约为10万元/平,如今挂牌均价突破24万元/平,部分热门户型已经逼近30万元/平。
类似“控盘”言论出现在很多小区。龙华壹城中心,目前挂牌价格约为7万/平方米,而业主群有人表示,“现正常销售的二手房报价请不低于82000/平”,“无短时间出售的房产的若挂盘,价格不低于90000/平,低于此价格的,请配合调整价格”。
中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书,除了定价高低区别,与其他抬价告知书内容极其相似。
据21世纪经济报道记者调查,在业主群里发出类似涨价声音的小区,不下10个。最早从恒裕滨城开始,蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。
12月19日,住建部门再次通报,点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。
目前,查看贝壳找房,中粮凤凰里所有二手房源已经下架,显示“共0套房源”在售,链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。
李宇嘉认为,深圳业主集体护盘标志着,当房子占据家庭80%以上财富时,每个人想的是如何让这个财富增值和变现;但业主们的控盘涨价,违背了“房住不炒”的基本精神。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,二手房是一个充分竞争的市场,“每个楼盘的价格是由市场来决定的。小区业主集体抬高房价,使得该小区的价格脱离实际,是非常不理智的行为,只会导致该小区有价无市。”
中原地产首席分析师张大伟指出,一般控盘涨价的人多为职业炒房客,但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。从博弈论角度,他认为,涨价不可能形成同盟,因为一旦有人低价放盘,所谓联盟就会土崩瓦解。
炒作底气何来?
是什么在支撑业主们联手涨价?
无风不起浪,深圳业主的炒房野心也是有来由的。
何倩茹表示,深圳二手房的行情,其实从今年年初开始已经出现,2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”,这些都陆续刺激了二手房的成交行情,双方入市更积极。
在各种利好政策推动下,深圳作为热点城市,资金不断涌入,楼市随之上行,涨势明显,大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。
11月中,深圳放松了豪宅线,引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律师人士告诉记者,近期业主反价、违约严重。
据易居研究院11月《40城住宅成交报告》,对比北上广其他三个城市,深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。
国家统计局数据显示,深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五,11月价格环比上涨1.4%,在全国排名第三,是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。
据深圳中原地产统计,今年深圳二手房成交登顶三年新高,11月份突破8000套,全年成交超越2018年,环比上涨11.84%,同比上涨91.93%。
11月,深圳二手房成交均价突破6万元大关,达到62442元/平。这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”,创下历史新高,也远超北上广。
二手房市场变好,业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。
莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出,业主们的做法,凸显了深圳住宅的紧缺。深圳的产业格局及城市定位高,土地基本划拨给工业,新增住房供应有限。
另一边,深圳鼓励人才落户,相对其他一线城市来说,深圳的入户与限购门槛也是最低的,年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。
安居客房产研究院首席分析师张波指出,影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期,利好政策一波接一波,不但本地购房需求明显提升,外来的投资性需求也在聚集。
深圳业主们正是从中看到炒房的机会,想趁机谋利。
多名房地产业内人士指出,深圳业主不理智的行为表象之下,根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实,自住和投资需求放大,市场供需极不平衡。
双十二时,深圳突发新政,取消商务公寓“只租不售”,也是为了增加商品房供应,稳定供求关系。
调控呼之欲出?
近期,从佛山到广州,各地楼市政策密集微调,就在人们对走向猜测纷纷时,12月10-12日,在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。
深圳当然不会是例外。
在土地市场已经出现了对冲性的调控。11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,都用“双限双竞”模式,当天没有出现地王,还有一幅地流拍。
12月11日,深圳前海出让4宗地块,其中一块宅地就设定了9.9万元/平的销售均价限制,狙击高房价的信号已经很明显。
据中原统计,2019年1-11月,合计房地产调控次数高达554次,同比2018年同期的425次涨幅高达30%。12月以来,房地产调控也已超过30次。
张大伟指出,近期部分城市的房地产出现了各种乱象,要市场稳定,必须针对这些乱象制定政策。
12月19日,深圳房地产业内传言,有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政,进行限制。但截至目前,并没有得到证实。
李宇嘉判断,如若监管部门对二手房进行管控,将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧,市场秩序大整顿开始。
二手房价格指数
新房分两种,一种是现房、一种是期房,反正都是从开发商那儿直接买的。目前来说,新房开发也会分另外两种,一种是毛坯交付,就是后期需要你自己去装修的,另外一种就是精装修的。
如果要买一手房,那自然最好是买现房,毕竟现在这个楼市行情下,保不住哪天你买的那个楼盘的开发商资金链断裂了,有烂尾的风险。如果实在没有合适的一手现房,期房也可以,如果可以选择,尽量选那种交付期近一点的,还有就是选品牌大一点的,相对来说,实力有保证。
至于毛坯和精装的问题,如果你嫌装修麻烦,可以考虑精装房,好处就是省去了你装修的麻烦,整个小区都是统一精装修的话,后期入住就少了噪音、建筑垃圾等各种装修困扰,居住舒适感会好很多。缺点就是,总房价提高,首付成本增加(以100平房子为例,单价10000一平为例,毛坯总价100万,首套房首付3成,首付30万;而精装修,以2000一平的标准,100平的房子,120万,首付36万)原本也还好,毕竟装修也了,但是开发公司的精装是有水分的(以2000一平的装修标准,有些开发商成本可能也就800-1000,另外一部分就作为利润点了)
如果是二手房,也分两种,一种是交付不久是二手新房,一种是时间相对比较久一点的二手房(也有时间很久,超级老的二手房,暂且就不考虑了)。
很多二手房的话,基本上都是住过,带装修的,装修根据时间以及房东当时装修的花销,会呈现不同的样子。老一点的二手房的话(排除地段因素考虑),价格相对会实惠些,但装修比较差,可能还是需要你自己重新装修过,而且老小区想多内容管理比较混乱。新一点的二手房(交付几年内的,同样撇除地段因素),价格相对会高些,但新小区相对来说内部管理、绿化等方面会好很多。如果你觉得装修很麻烦,可以考虑交付5年内的房子,装修相对来说也还比较新,可以直接入住,如果家庭成员嫌弃别人的装修风格之类的,可以选择近几年交付的二手毛坯新房。
还有一个问题就是税费的问题,新房税费就相对比较少,90平以内,总房款1%的契税,90-144平,总房款的1.5%契税,144平米以上,总房款的3%契税(以上均为首套房情况),其他费用比较少,就不计入内了。还有就是首付比例相对比较低,首套3成,二套的话看各地情况,一般4成或者再多些。
二手房就不同了,除了契税外,二手房2年内(房东拿到房产证不满2年),需要你额外缴纳5.6%的营业税,满2年的话不需要缴纳,不满5年需要额外缴纳1%的个人所得税,满5年且该房产为房东的唯一一套房产,可免1%的个人所得税。
另外,二手房会有个评估价。以一套100万的房子为例,正常新房(按首套计算),首府3成,30万即可;但二手房有些不同,房东将房产以100万的价格出售给你,但你的话,银行会对房屋进行评估,100万的房子,设银行评估价为80万(银行需要控风险),80万首付3成,24万,那么银行会给你56万给你,那么100万的房子,银行给你贷56万,那你的首付款就变成44万了,首付比例变高了,压力相对会比较大。
北京通州的2手房已经涨到一万了,该不该买呀?
二手房价格指数,是反映一定时期内二手房价格水平变动情况的统计指标。
例如:08年4月份二手房平均价格每平米为2400元,5月份为2430元,那么,5月份比4月份二手房的价格指数,则用5月份的平均价格除以4月份平均价格再乘以100%求得,即:2430/2400×100%=101.25%。也就是说,5月份比4月二手房价格上涨了1.25%。
二手房价格由于受多种因素的影响,可能会上升,也可能会下降。二手房价格的变动程度,可以通过其本身涨落的多少直接反映出来。但要综合观察二手房价格变动对房价总水平的影响有多大,就必须通过价格指数来显示。
?广州发布二手房交易参考价,小区房价真能“腰斩”吗?
中国房地产指数系统的数据显示,在2007年的最后几个星期,北京的房价已经开始出现了下降,而且降幅还不小。
北京房价07年年底出现下降现象,北京楼市是否遭遇寒流?
在中国房地产指数系统研究机构,记者看到了他们对2007年最后四个星期北京房价的走势分析,第一周北京房价下跌了10.09%,第二周下跌了0.75%,第三周上涨了12.88%,第四周下跌了20.25%,可以看出,北京房价在2007年的最后四周中,只有一周在上涨,其他三周都出现了不同程度的下跌,尤其是最后一周,跌幅超过了20%。那么究竟是什么原因使原本坚挺的北京房价也出现下跌的态势?
“大家确实对宏观调控,然后收紧银根,然后再加上出台一系列相关这种政策,然后第二套住房等等受限,这些东西,可能大家不像原来那么看好,大家心里上可能会有一些影响,有了这些影响时,对价格的预期也会有一些影响,这样一旦影响的时候,消费永远都是这样,跟股市一样,股市看好的时候都是大家看好,然后一旦要是悲观的时候,它(价格)都是有一些影响的。”
根据中国房地产指数系统提供的数据,2007年11月底,北京市的平均房价是每平方米15162元,而在12月底,每平方米的价格降为12180元,月环比降幅为19.67%,其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元,而12月底则下降为18401元,跌幅高达21.59%,而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区,在11底的平均房价为每平方米15829元,12月底降为14715元,降幅为7.04%。相反,北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨,让记者疑惑的是,在过去的一个月,许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降,与此同时,北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅,那么中国房地产指数系统的统计是否科学?该系统的负责人黄瑜告诉记者,他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计,其科学性毋庸置疑。
“每个楼盘都有它的成交量,那每个楼盘它有它的价格,由他组成主要的成分就是属于一个市场的总量,还有这个楼盘在整个市场中的份额,还有就是它的这个价格,然后以这三个因素,我们来每一个组成的一个基本的元素,所有的再售楼盘做我们的全样本,然后进入我们这个系统模数里面进行测算,然后得出我们的那个指数。”
其实早在2007年的九、十月份,北京的楼市就开始遭遇寒流,开发商们发现,房子越来越不好卖了,这是位于北京朝阳区重要商业地段的华业玫瑰郡家苑,这个楼盘早在今年8月24号就拿到预售许可证,但是截止到12月,总共638套房源,签约销售出去的仅仅只有2套。
“有没有做过一些促销?”
“本来现在就有折扣,我们现在一次性付款9.5折,按揭9.6折,目前就这种折扣。”
尽管华业玫瑰郡家苑取了打折等种种促销手段,但并不能改变无人问津的尴尬局面,与它相隔不远的另一座新楼盘--东岸楼盘,从10月开盘以来,准许销售面积为17008平米,而截止到12月份的签约面积也只有1780平米,仅为10%。
“应该是去年(2006年)的房子跟今年(2007年)相比的话,是不是去年(2006年)好卖一些。”
“对,那是肯定的,包括今年(2007年)年初,都好卖,都特别好,就是最近这几个月不好卖了。”
北京楼市从火爆到萧条的快速转换,也让楼盘的销售员们感受到了深深寒意,一位在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者,现在是他售楼生涯最难过的时刻,因为卖一套房子实在太难了。
小刘:“主要是房价太高了,还有别的城市房价,受降价的影响,现在很多购房者都持着观望的态度,都不愿意下手买房,等着呢。”
房子不好卖,售楼人员也一下子从都市白领变成了低收入者,小刘告诉记者,售楼人员的工资结构是底薪加提成,底薪大致在1000元左右,提成则通常是房价的千分之一到千分之三,过去楼市火爆的时候,他们一个月能拿好几万的提成,现在连续好几个月没有卖出一套房,小刘每月只能拿1000元的底薪,这给他生活带来了巨大的压力。
小刘:“现在楼房卖不出去,工资也很低,现在准备再换一个楼盘。”
记者:“找到合适的楼盘了吗?”
小刘:“没有,楼盘都差不多,现在都不好找,都不好卖。”
不仅新楼盘不好卖,北京的二手房交易也经营惨淡,这是记者前不久在北京21世纪不动产北区门店前所看到的景象,岁末年初的北京,气温已低于零度,但是这家二手房是价的工作人员却不得不站在瑟瑟寒风中招徕生意。
21世纪不动产工作人员:“聚点人气。”
21世纪不动产区域经理王飞勤:“你现在看了我们这边,门口都有人接待,很冷就在外面站着,这是一个客户市场反映出来的东西。”
对于这些站在寒风中的房产中介人员来说,天气寒冷并不可怕,可怕的是当前楼市的寒冷,可能会让他们失去饭碗。
21世纪不动产中国区域市场总监林蕾:“从我们实际门店的成交情况来看,下降比例还是比较明显的,整个北京我们现在的得到的平均数据,下降20%到30左右。”
通过调查走访记者发现,成交量的急剧萎缩,已经成了近期北京二手楼市的最典型特征。
北京房产中介:“成交量下降了。”
北京房产中介:“就是成交量下降的非常厉害。”
记者:“下降的有多厉害?这个月还没开单是不是?”
北京房产中介:“差不多。”
北京房产中介:“成交量现在下降的比较厉害,一个月也就是业绩为零。”
央行发布的《2007年第4季度全国城镇储户问卷调查》显示,北京居民购房意愿较第三季度下跌了7个百分点,降幅位于全国七大城市之首,而王飞勤也告诉记者,正是由于持币观望的购房人显著增加了,这段时期,想要促成一笔买卖,越来越难了。
“我们以前做这种生意,做中介生意的话,一笔基本上两天就搞定了,现在不是,带客户看房子我们最近发现非常的困难,基本上你带他去,不看个十套、八套他根本不会下结论的,就硬到这种程度,看半个月然后最后告诉你结论不买,这正常,他现在怕自己买亏了,总是在犹豫,怕自己买了后悔。”
21世纪不动产的工作人员告诉记者,越来越多的迹象表明,北京二手房产市场中买方和卖方的博弈,近期已经发生了显著变化,买方已经完全占据在主导地位,他们的态度直接决定了北京楼市的成交量和价格走势。
“两个月以前,你说他(看房人)出来看房不带钱,不带卡的几乎很少,他就害怕自己什么,害怕自己看中了一套好房子,当时没有订,过半个小时被别人订了,这种心理起码是有的,他现在不用带钱出来看房了,不带卡出来看房了,他心里很踏实了,他知道就是说时间的天平是倾向于他的,他的筹码比较多。”
那么市场中买卖双方位置的变化,又将会把北京房价引向何方?
王飞勤:“目前市场上北京房价大家都觉得好像,心里每个人都期望跌,现在是大家心态变了,心态转换了,就是说已经变得就是说我再等等看,既然你一万七能降到一万五,说不定还能降得多,这么一种期望值。”
当前北京的房价有多少合理性?从事了14年房地产价格研究的黄瑜给记者打了这样一个比方,如果在北京买一套九十平方米的普通住房,至少需要花一百万,而这笔钱可以让你在北京的五星级酒店包十年的房,可以让你在同等位置租二十年的房,那么你是不是应该在现在这个价位上买房,每个购房者似乎都该慎重。
“这有些看你怎么算这个帐,怎么看这个市场了,那也许经过几年房子这种就是包括随着你自己财富的增长,你自己购买能力的增强,过几年的话,你再拿出一百多万来买房子可能就不是个事了。”
央视<<财经报道>>
8月31日晚,广州市住房和城乡建设局发布通知称,广州市即日起将建立二手住房交易参考价格发布机制。随后,广州市住房政策研究中心当晚便发布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格表。
记者对比发现,中介平台显示的多个小区交易参考价格远高于官方发布的交易参考价,某市价17万的小区,官方指导价约9万,单价直接“腰斩”。
广州住建局表示,之所以建立二手住房交易参考价格发布机制,是为了更好落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,规范二手住房市场交易秩序,推动二手住房市场运行更加健康平稳。
广东省房地产研究会执行会长韩世同指出,广州出台二手住房交易参考价主要目的是为了抑制二手房价过热、上涨过猛的态势。此外,他指出,银行将利用官方发布的二手住房参考价作为放贷的参考指标。
记者梳理发现,除广州之外,近期,上海、陕西西安、四川成都、海南三亚、广东东莞、江苏无锡、浙江宁波、浙江温州等全国多个城市都陆续推出二手房参考价等相关措施,以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。
广州为何推出二手房参考价机制?
——为贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施
按照《通知》,成交活跃的热点区域,以住宅小区为单位,由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素,形成二手住房交易参考价格,视市场运行情况在广州市住房和城乡建设局局官方网站、微信公众号等适时发布。
广州住建局要求,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
广州住建局解读称,发布《通知》的目的,主要是为了建立二手住房成交参考价格发布机制,贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施,有利于进一步提升广州市二手住房市场信息透明度,为二手住房交易提供市场参考,规范交易秩序、稳定市场预期。
在首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表中,记者看到,共计96个广州市热点楼盘,分别位于广州市的天河区、越秀区、海珠区、番禺区、黄埔区。
官方发布的二手住房交易参考价格有何作用?
广州住建局表示,这一交易参考价一方面是要引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布房源价格,不得发布价格虚高的房源。另一方面,则是提醒二手住房交易涉及的相关机构,应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一,在相关业务开展过程中作为重要参考。
广州住建局表示,关于二手住房交易参考价格的发布,首批发布热点区域成交活跃的小区楼盘,下一步将继续加强对二手住房市场运行的监测分析,按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。
官方发布的二手房参考价跟市价差别大吗?
——某市价17万的小区,官方指导价约9万,单价直接“腰斩”
在首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表中,价格排名第一位的是位于广州市天河区的保利心语花园,交易参考价为96957元/平方米;第二位为天河区中海花城湾,交易参考价为92641元/平方米;最后一位为黄浦区锦林山庄,交易参考价为28056元/平方米。
记者查询某二手房看到,保利心语花园今年7月二手房交易参考均价为153838元/平方米,而本周(8月20日至26日)挂盘均价为165531元/平方米。
某二手房显示,中海花城湾今年7月二手房交易参考均价为174873元/平方米,本周挂盘均价为192404元/平方米。
某二手房显示,锦林山庄今年7月二手房交易参考均价为45481元/平方米,本周挂盘均价为47062元/平方米。
以中海花城湾为例,可以看出,中介平台显示的该小区今年7月二手房交易均价比广州住建局公布的交易参考价每平米高出8万余元。
广州住建局表示,其公示的二手住房交易参考价是以住宅小区为单位,以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础,综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素,形成该小区二手住房交易参考价格。针对已发布的小区交易参考价格,未来会结合实际适时更新。
这种模式会长久吗?
——专家:出台二手房指导价或将成为一种趋势
韩世同指出,广州本次发布二手住房交易参考价格发布机制,主要目的是为了抑制二手房价过热、上涨过猛的态势。
“二手房交易参考价到底有没有效用,我们还要长期来看,仍需观望。”韩世同指出,此前深圳等多地曾出台二手房价参考价,引发一定程度的二手房市场的降温,部分甚至成交价直接腰斩。
今年2月,深圳市住建局官宣建立二手住房参考价格发布机制,并发布了全市3595个小区的指导价。
韩世同指出,广州这次发布了96个热点楼盘交易参考价,可能未来才会全面覆盖到全市小区,能起到的效果有待观望,“但针对部分房价上涨比较高的小区,抑制作用应该会比较明显。”
同时,他指出,银行将利用官方发布的二手住房参考价作为银行放贷的参考指标。“这样最可能的结果是,市场成交是一个价格、银行放贷是另外一个价格。
韩世同指出,目前制定的二手房交易参考价是否合理科学,需要市场的验证,要看进一步落地执行的强度和力度等。
他表示,目前全国多个房价上涨较高较快的区域,都普遍都取了二手房指导价的这种做法,并已基本形成这一趋势,“相信还没有施行二手房指导价的房价高涨的区域,也都会陆续跟进,这几乎形成了一种态势,尽管我们还要看具体的实际效果如何。”
延展:全国多地陆续推出二手房参考价等举措
实际上,除广州外,近期,全国有多个城市“官宣”,将建立二手住房交易参考价格发布机制。
今年2月,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称,建立深圳二手住房成交参考价格发布机制,在调查分析基础上,形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
深圳住建局表示,深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化的原则,以住宅小区为区域网格单元,发布深圳全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
深圳住建局表示,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理、房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。
此后,上海、陕西西安、四川成都、海南三亚、广东东莞、江苏无锡、浙江宁波、浙江温州等城市都陆续推出二手房参考价等相关措施,以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。
8月24日,浙江温州发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》,《通知》包含六大举措,从土拍、新建商品房销售、二手房交易等多环节严格调控房价。
按照该《通知》,温州市将建立房价地价联动机制。根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况,指导企业合理确定销售价格,保持房价平稳。通过“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施,引导市场主体理性拿地。同时,对新出让地块居住建筑品质和工程造价提出明确要求。
温州住建局表示,将建立二手住房交易参考价格发布机制,重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测,落实交易参考价格在金融信贷等应用。
同时,加强二手房价格信息公开,提高二手住宅价格透明度,引导市场理,加大执法检查力度,严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象,切实规范二手房市场交易秩序。
新京报记者 徐美慧
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