2021年广州市二手房交易税费政策_广州二手房交易税费政策解读

1.2016年房产税费新政细则 税费新政优惠有哪些

2.卖二手房的 12 个正确姿势 怎样比别人卖的多？

3.3年后房价大变样！看了还敢炒房？

4.请问广州公寓有什么新政策吗？

5.“满五唯一”省税费 如何判断是否满足条件

6.2021年过户费新政策

7.沪营改增5月1日实施 二手房交易税负下降

二手房交易流程相对于一手新房交易来说，无论是从选房到签约都有其自身的特殊性。随着“330楼市新政”的出台刺激，二手房楼市已经持续升温半年，但随之而来的问题也越来越多。现在就整理出来典型的二手房交易流程中出现的典型案例，让实际事例告诉你，二手房市场中应该注意的10大买房注意事项。

二手房交易流程案例频敲警钟：违约频繁为哪般？

“3·30”新政后深圳一二手房疯涨，由此产生了二手房违约潮。最近，番禺区一位违约业主有可能倒赔60万元的新闻也开始让人警觉是否深圳二手房违约潮“杀”到广州。买卖房屋惹上官司，这是买家和业主任何时候都不愿意面对的情况，如果遇上房价急速上行或下滑，拖多一天就意味着再购（售）房屋的成本在上升。如果你不幸遇上二手房违约，该怎么办呢？

深圳他山石：房价涨了 违约案件处理多了

据某房产报道，房价疯涨，深圳史无前例地在二季度成为了“中国二手房违约重灾区”。

7月19日，深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额，比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而，业主赔偿20%违约金，但房子涨幅达40%，看似买方胜诉，实际上仍是卖方获得了违约利益。目前深圳二手房市场违约纠纷仍在持续，而“3·30”新政后深圳疯狂违约潮的判决高峰将在今年10月左右。

据悉，至今深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件，直到6月为止已经超过了两千起，而深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件，则数量已超过了6000宗。有买家笑称：“如今最恨业主的还不是我们，而是法院的法官和相关工作人员，全市6000多件房产纠纷案，每个法官手上几百个，害得法官和助理们每天加班到半夜。”

合富置业业务营运中心相关人士表示，在买卖双方所签署的网签合同中，已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定，如卖方已收取定金的，则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中，如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的，对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求，是完全有可能得到法院支持的。

从深圳爆发的二手房违约潮来看，法院的判决已越来越倾向于支持买家得到相当于楼价20%的违约金。满堂红黄晓文表示，在合同中，违约金最高为楼价20%。在一般情况，如果业主只收取定金而进行违约，业主被认为是普通违约，买家有可能获得双倍赔定，或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约，由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款，对买家的购房产生巨大影响，这种行为可判定为恶意违约，则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。

如果你不幸遇上二手房违约，该怎么办呢？二手房交易中除了违约频现，还有哪些需要注意的问题？一起来看看二手房交易流程中需要注意的10大买房注意事项。

二手房交易流程10大注意事项逐一看：

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及 状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向 交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

二手房交易流程10大注意事项

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行

对的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到银行办理手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的额度，然后批准买方的，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将一次性发放。

8、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

二手房交易流程10大注意事项

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、房屋手续是否齐全

（以上回答发布于2015-08-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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2016年房产税费新政细则 税费新政优惠有哪些

近日，

佛山2016全年楼市成绩单出炉！

据调查显示，

佛山二手房成交量达到72193套，

比起2015年，

足足翻了一倍！

佛山二手房市场为什么会这么火？

其实，

跟广州客脱不了关系！

可是，

既然在广州生活，

他们为啥会选择在佛山买房？

@喇叭：广州房价那么贵，买不起啊！没办法只能是在佛山买了。

@小霸王：我看好佛山未来的发展，不是说广佛同城嘛！估计以后佛山房价会涨得很快，先下手为强！

@天空之城：我前几年买的房，是在广佛线附近，现在那边的房价都涨了几倍了，感觉赚到了，哈哈！

@星语心愿：我在广州工作了好几年，眼看着广州的房价不停在涨，感觉在这边买房机会渺茫！后来实在没办法，只能在佛山买套二手房。现在很庆幸当时的决定，我同事在广州租房住每天上下班也要1个钟，而我从佛山到广州这边上班也才用40分钟[嘻嘻]。

其实网友说得还蛮有道理的，

不信，你看！

价格上：广州1套房=佛山3套房

广州二手房房价走势图

佛山二手房房价走势图

如图所示，

广州目前二手房价是25930元/平，

而佛山的二手房价只有7333元/平！

两者相差了足足有3.5倍！

也就是说，

在广州买一套二手房，

相当于在佛山买3套了！

单看价格，

佛山的二手房明显更优惠，

更加吸引人！

除了在价格上的优势外，

更重要的当然是交通了。

交通上：广佛两地将有9条地铁线相通

最近广佛同城利好的消息不断，

交通上也有了更进一步的突破！

如图所示，

除了已经开通的广佛线外，

佛山未来4年将再建9条地铁与广州相接，

实现两地往返半小时生活圈！

这样子的话，

以后白天在广州上班，

晚上再回去佛山休息也挺方便的了。

同样是1万出头，佛山配套更齐全

前段时间，

小编的朋友就去了佛山南海那边的一个楼盘了解情况，

据说那边的二手房才1.2万/平，

周边的配套还挺齐全的，

小学、超市、市场、医院都一一具备！

而在广州增城这边，

同样的价格，

周围却什么配套都没有，

逛个超市还要开半个钟的车才到！

想想就心塞！

生活上：在佛山生活更加舒服自在

在广州生活的人都知道，

广州车多人多，

平时生活节奏就很快！

而在佛山生活的话，

相对就舒服多了！

平时有空可以去喝个早茶，

享受一下凤爪、排骨、猪肚等几十种早茶美食。

在传统的节日，

可以去禅城祖庙祈福参拜；

而当夏天来临时，

（以上回答发布于2017-01-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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卖二手房的 12 个正确姿势 怎样比别人卖的多？

2016年房产税费新政细则 税费新政优惠有哪些

2016年的房产税有哪些变化，房产税新政后优惠细则有哪些呢，今天为大家统一解读。

截至2016年2月，130多个城市出台去库存相应政策，包括降低税费、农民进城购房、推进异地、提高额度、降低提取公积金限制等等。其中，契税、营业税降低：90平方米及以下的二套房，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的二手房，减按2%的税率征收契税。需要注意的是，北京、上海、广州、深圳暂时不实施部分优惠。

2016年2月契税政策新规定

2016年2月开始，央行宣布，在不限购的城市降低商贷首付到25%，各地可根据市场情况酌情向下浮动5个百分点，二套房商贷首付比例降至30%，其后，公积金存款利率看齐一年期定存基准利率。2月19日，三部委通知：

①对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

②对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；(北上广深除外)

实施的税费新政优惠在哪儿？

契税调整之后，受益最大的是购买144平方米及以上面积的首套住宅和90平方米及以下二套房的购房者。之前，无论是首套房还是二套房，无论是购买几年，只要房屋面积大于144平方米，契税和营业税全无见面情况。现在，即便购房者购买144平方米以上的大户型，契税和营业税都是可以降低的。

以11350元/平方米的房价计算，购买144平方米及以上首套住宅最少可以省24516元契税；而购买90平方米及以下二套房，最多可省下20430元契税，购买90平方米以上二套房，最少可省下10215元契税。

这次契税新政的亮点在于对改善型、二套购房的群体赋予了减税政策。此前对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率计征。政策调整后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去3%的契税税率降到2%，使购置大户型的改善型用户也获利好。

（以上回答发布于2016-06-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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3年后房价大变样！看了还敢炒房？

北京广州厦门佛山等地又先后陆续出台了十分严格的限购政策，几乎每天一新政，不想蹭热点都不行了。这次结合北京、广州、厦门限购新政，聊聊卖家的注意事项。

1、核实清楚自己是否有卖房资格

（1）普通商品房

名下有房随时都可以卖，但这个朴素真理近期在北京、广州、厦门遭遇了政策门槛。北京要求公司名下的商品房住房需满 3 年才能再次上市交易，厦门和广州则要求新购买住房的，权属人无论公司或个人，需取得产权证后满 2 年方可再次出售，不排除未来也许会有更多的城市出台类似限卖政策，所以卖家在签约前务必核实清楚何时可以上市交易。

（2）特殊房屋

经济适用房、房改房、解困房、公有住房、回迁房、军产房等特殊房屋，有些是不能上市交易，有些是需要符合特殊条件才能上市交易，对于这类特殊房产，卖家务必要通过咨询房管局、中介等机构核实清楚是否可以上市交易、何时可以上市交易。

(3)境外公证委托书的效力问题

房产共有人公证委托产权人之一或者第三方的，要注意境外公证委托书在本区域银行和房管局的适用效力。比如，近期接触的一个案件就是因为广州的银行不认可卖方提供的中国驻加拿大某领事馆公证的委托书导致买方无法。

2、了解买家信息

（1）买家购房资格：目前许多一二线城市实施了不同程度的限购政策，要核实清楚买家是否有购房资格，以保障交易最终能够顺利完成。

（2）买家资信：买家是否被列为失信人，是否为被执行人，被执行债务金额是否巨大、是否涉及既有诉讼，这些情况会一定程度影响买家的履约能力和履约意愿，也能一定程度反映买家的履约诚信。

（3）买房目的：自用买家的交易模式比较常规。而炒房（投资买房）买家，为了规避限购政策和多次过户的税费负担，往往取两种模式完成交易，一是在买卖合同中约定买家可以将房屋由出卖人直接过户给买家指定的第三人（也不排除“先卖后买腾名额”的改善型买房），二是要求卖家做全委公证，买家凭公证书可将房屋通过非过户方式再次出售给后续买家。与自用买家相比，炒房买家对整个房屋交易的时间节点、付款节点、过户节点及卖方合同义务的要求差别较大，会影响整个交易期限和卖家收款时间。卖家可通过买家提出的交易条件大致判断买家类型，如果遇到炒房买家，一定要结合自身对购房名额和收取房款时间的需求与买家谈定合适的交易条件。

3、如实告知中介和买家房屋基本情况

如果由中介促成交易，中介一般会在签约前提供最新的房产查册表，房产是否有共有人、房屋性质、抵押情况、查封情况、房产证是否过 2 年／5 年、是否为房改房等情况可通过查册表核实，但房屋是否有租赁（涉及承租人优先购买权）、学位是否被占用、房屋是否为卖家唯一住房（涉及税费）等情况，需由卖家如实告知中介和买家。

4、了解中介基本情况，明确与中介的交易条件

（1）中介公司及中介人员是否有房产经纪资质，业内口碑如何，找个靠谱的中介人员（个人经验而言非常非常非常重要）。

（2）放盘时中介一般会要求卖家签署委托书，卖家要与中介明确卖家是否需要支付中介费，是否为独家代理，如果是独家代理，卖家可以接受的销售底价以及超出底价的收益分成、独家代理的期限，可以接受的买家付款条件等等。

5、提前还贷

出于风险控制考虑，现在越来越多的买家不同意提前支付首付款代卖家还贷，如果卖家自身也无力还贷，可以考虑找担保公司或其他机构提供短期的过桥资金代为还贷（这一块也是很多综合性中介机构提供金融服务的切入点），过桥资金的费用可由买卖双方协商确定。需要注意的是，资金提供方往往会提出比较苛刻的要求，并要求卖家做全权委托公证，卖家在与资金提供方签署协议时要仔细留意协议内容。

6、把握好收取首付款（含一次性付款）的时间节点

除签约之前或签约当时支付定金外，剩余的首付款的支付节点一般可以选择网签后、买家同贷书出来后、过户递件手续成功办理当天、银行托管至房产证过户到买家名下当天或者其他节点，具体哪个阶段，取决于买卖双方的议价能力和协商情况，以广州为例，最常见的是过户递件手续成功办理当天。其中，银行托管的方式对买家最为有利，但对卖家而言，由于在银行托管的首付款仍然是在买家银行账户内，在托管期间，一旦该托管资金被买家的债权人诉讼查封，卖家将面临收不到首付款的风险。

7、买家按揭的，买卖合同要明确买家的方式，批贷放贷节点，以及不足额或不获批准时的解决方案。

（1）公积金贷、商业、公积金与商业，这三种方式所需机构批准的时间以及放贷时间差别很大。目前商业一般一个月内（特殊限购时期除外）能够审批，我有客户试过公积金 6 个月都没审批下来。方式的不同极大地影响了整个交易时间和卖家收取房款的时间。

（以上回答发布于2017-04-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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请问广州公寓有什么新政策吗？

有一个问题，在大家真正购房的时候，无论你是投资者还是炒房者，都是必须要面对的。

这个问题屡次强调：在买房之初必须要考虑到以后的卖房（除非你能说你一辈子就住一个地方），也就是说将来的变现。如果不能变现，再大升值都与你无关，如果不能轻易变现，你就会为找到接盘者而耗时半年乃至一年之久。

现在买进是怎样的情况？

现在买进，相对于年初或者三个月前，应该是在高位，如果未来3年内不再上涨或者缓涨，就相当于炒到了山顶，然后在上边站岗放哨，就如同2013年下半年冲进去的那一拨客户一样，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年岗，要不是今年下半年的房价暴涨让他们得以解套，真不知道他们什么时候才能解脱。

从目前的情况来看，一线城市总体来看是属于库存都比较短缺的；

二线城市的情况差异很大。二线城市的第四类库存，也就是二手房库存，普遍量都不太小。

倒是它的途库存和未开工库存，分化特别厉害。总体来看，二线城市同时满足四类库存都短缺的城市不多，大部分城市是在售库存不足，而在途库存和未开工库存都不是很缺。

有些二线城市的未开工库存非常大。从二手住房潜在供应的角度来看，二线城市的第四类库存也都不是很少。

因此，房价比较稳定的二线城市，应该是较安全的；但是如果过去一两年房价涨太快，这样的二线城市，未来房价下行的压力就会会比一线城市大；

三四线城市普遍没有库存短缺的情况，都是比较过剩的情况。除了在售库存和在途库存会因为开发商新开工量的波动（三四线城市尤其显著），而出现短暂的阶段性不足。

但总体来看，三四线城市的库存整体都是比较充裕的，尤其是第三、第四类库存。比如有些城市的套户比（套户比是评估第四类库存最重要的指标，套户比超过1越多，表示第四类库存越大）超过1.4，说明这些城市的总体住房存量是严重过剩。如果接下来没有大规模的人口净流入，第四类库存过剩的情况就很难改变。

在第四类库存已经严重过剩的情况下，前三类库存都应该控制在非常低的水平，但即使某一类库存比较低，也不能解决三四线城市的第四类库存过大的问题。

三四线城市另一种更普遍情况是，第一类和第二类库存相对少，第三类库存却很大，过去五到六年出让土地很多，但迟早要开工，一旦开工就会变成新的供应和库存。

在市场疯狂的时候，有一类人更加疯狂，指的就是散户，我身边现在杀进去的房投大佬几乎很少再见了，相反，那些前些年一直观望的刚需客户则信心满满杀了进去。

这个时候，任何利好都会被无限放大，如地王、如供求、如自贸区等等，但这些在市场不好的时候，则如空气一样轻飘，不会被人重视，因此，现在的任何利好引起的房价暴涨都可能在将来的某一天消退，到那时，路归路、桥归桥，一切水落石出，我们还会觉得现在的种种利好是真的利好吗？

三十城房价下跌预警

相比去年春节期间的成交量，很多热点一二线城市的二手房成交确实下滑（新盘成交受推盘节奏影响），这就说明当前这些城市的楼市温度，确实低于2016年年初。

2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，央行收紧货币政策的影响将会渐显，节后投资需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

房地产研究院杨红旭近日曾发出过一个楼市预警。大致为：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

：**预警：市场过热，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。

原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。

投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整，后市将停涨、随后下跌。

投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

根据近两个多月的最新市场变化，最后一次更新30个热点城市的预警等级：

红色预警：深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。武汉、郑州、济南、福州、天津、珠海。共18 城红警，包括一线、强二线、三大都市区周边城市。

橙色预警：广州、杭州、石家庄、南昌、佛山、南通。

**预警：长沙、成都、青岛、西安、重庆、南宁。

3年后我们的房子能卖给谁？

下面就让我们分析一下三年之后，到那时，看看你的房子卖给谁？

三年之后，按照最快速计算，就是我们买的房子基本交房并办理了房产证可以上市交易了。

对于炒房客而言，到那时应该大部分都该抛售房子。在二手房市场，你的卖房竞争对手可谓众多，到时候你能轻易地找到下家吗？这一点，尤其是那些郊区盘的客户可以好好思考，可别到了该变现的时候傻眼了。

三年时间太长，任何政策上的变动都可能出现，如二套房首付60%以上，首套房30%以上，然后利率再次提高到7以上，如营业税2年减免改为5年减免，如个人所得税按照差额的20%征收，如增值税按照商业地产的30%或60%征收，如此，你的二手房交易税费一项就可能达到35%左右，这还不算后期的房地产税等持有环节的税费征收等。

更要命的是再来一次严厉限购。

此外，房价暴涨之后，必然会释放更多的土地来增加供给，以此来改变未来市场预期，但如此一来，又会导致未来两三年内土地供应大增，未来的一手房投放量大幅增加，到那个时候，就不再是现在的供不应求，而是供大于求，

到那时，你的房还能是个香饽饽吗？

看看，提高税费和限购，会减少未来的市场需求，提高税费会提高未来的交易成本，如此一来，如果你的房价上涨50%左右，算上三年的月供支出，你基本挣不到钱，如果上涨一倍，可以挣一点钱，但在变现的时候也会面临客户稀少的问题，再加上未来三年供应增加，供求关系就会逆转，到那时，你再变现，还会像现在这么好变吗？

如果你在08年、09年卖过房，或者说你在2011、2012、2014、2015这四年卖过二手房，你就会知道，当市场不好或政策限制的时候，你想把升值的房产变现并不容易，有时候需要半年，有时候需要一年，有时候需要更长时间，这对于那些急需要钱的投资者来说简直是一种煎熬。

（以上回答发布于2017-02-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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“满五唯一”省税费 如何判断是否满足条件

首先先给您看一下广州市住房和城乡建设委员会发布的官方文件：

文件一：

文件二：

综合以上两份文件，2018年12月19日，广州市住建会的确出台了新政策，指明：在2017年3月30日之前拿地的商服类项目（包含您说的公寓），可以个人名义购买。

现就这个新出台的政策，给您进行更深入的解读，如下：

1、2017年3月30日这个节点有什么特殊？

2017年3月30日出台了新政策，俗称“330新政”，要求2017年3月30日后报建的广州公寓项目需要以法人名义购买，还规定了分隔面积不得少于300㎡等条款。“330新政”堵住了开发商擅自“商改住”的通道，打击了将商业用地和办公用地开发成类住宅产品的“挂羊头卖狗肉”现象。但是这种一刀切的方案也对此后的公寓市场冲击很大。

2、那2018年12月19日出台的新政策是啥呢？

在2017年3月30日前拿地的公寓类项目，可以个人名义购买。在2017年3月30日后拿地的，只能以法人名义购买。

3、法人名义购买跟个人名义购买有什么区别？

（1）法人名义购买4000-5000元、4000-5000元等。

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（2）法人名义购买，后期转手只能转给法人单位，后期转手人群少一些。

个人名义购买，后期可以转给个人，更容易转手。

4、12月19日这个新政，对购房者还有什么深层次的意义吗？

有限性！

这个政策指明了，在“330新政”之后拿地的公寓项目只能以法人名义购买，（这类后期只能转给公司哈）。这意味着，今年明年大后年……拿地的公寓类项目都只能以法人名义购买。

而在“330新政”前拿地的公寓项目，存量是有限的，卖一套少一套。这也意味着这类公寓在后期的二手房市场的存量也是有限的。

5、为什么会出台“1219新政”这个政策呢？

“330新政”的出台使得公寓成交腰斩，去化周期高达两年，而“1219新政”正是响应住建部对楼市“稳地价、稳房价、稳预期”的定调，在“因城施策”的号召下应运而生的，目的是确保市场稳定。

据克尔瑞统计，在“330新政”之前，公寓因为总价低和不限购等优势，原本很是受消费者的欢迎，但都是因其限购政策，除法人外不得购买、公寓的优势不复存在。

2016年，全市公寓成交量为33919套，而执行新政的2017年，广州公寓全年成交量仅为19447套，暴跌43%。

（来源：克尔瑞，数据截止至2018年12月15日）

不仅成交暴跌，“330新政”后，公寓库存也累积到一个惊人的数字。截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平，接近两年，余28136套存货，去化周期拉长至23.1个月，接近两年。

（数据来源：克尔瑞）

广州的公寓项目到了“水深火热”的境地，“1219新政”的出现正可解燃眉之急，亦是对看好公寓发展的客群，或者没有资质在限购区购房的自住客群来说，是个极大的利好消息。

2021年过户费新政策

在二手房交易过程中，“满五唯一”是一个非常重要的概念，如果出售的二手房满足“满五唯一”的标准，会为业主省去一大笔的个人所得税。那么，“满五”且“唯一”的判断标准是什么呢？

什么是“满五”？

“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。从哪里可以看出房屋的时间呢？不同性质的房子判断标准不同：

1、商品房、经济适用房：二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

举例说明：

一套普通商品房建成时间为2010年，契税证明填发日期为2011年5月，房产证发证时间为2012年3月。（契税证明满五年房本没满五年）。如果卖家决定在2016年2月之后出售这套房产，算为满五年（契税证明）。买家购买完这套房产后会得到新的一套契税证明和房本，如果新买家再次出售的话需要按照新的完税时间算作起始日期。

2、已购公房：三种判断标准，下面三个条件只需一个满5年就算“满五”。

（1）距房产证填发日期满五年；

（2）距原始购房合同签署日期满五年；

（3）距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年。

3、继承的房产：按照原房产证为准计算是否满5年。

举例说明：陈先生2016年从刚过世的父亲那里继承了一套房产并打算出售，而该套房产是其父于2007年购买的二手房且有完税证明，那么这套房子以2007年的完税证明起算符合“满五”条件。

什么是“唯一”？

“唯一”是指业主以家庭为单位所有家庭成员名下在该省份内，登记在房产局系统里的有且只有这一套房子。家庭成员一般来说指本人、配偶以及未成年的子女。

“满五唯一”会省多少税费？

无论普通住宅还是非普通住宅，业主只要出售符合“满五唯一”的住宅均可免征个人所得税。但是其他部分需缴纳的税费则不同。如根据2016年国家政策，在北京、上海、广州、深圳四个城市出售满两年的普通住宅可以免征增值税，但是非普通住宅则仍需要缴纳增值税（税率为5%）。即在这四个城市业主售出“满五唯一”的普通住宅可免征个税、增值税，而非普通住宅则即便符合“满五唯一”只可免个税，仍需缴纳增值税。（营业税优惠政策在其他城市没有普通住宅和非普通之分，即只出售满两年的住宅均可免缴增值税。）

（以上回答发布于2017-07-21，当前相关购房政策请以实际为准）

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沪营改增5月1日实施 二手房交易税负下降

2020年8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。其中最受公众关注的是第三条：契税税率为百分之三至百分之五。基于目前1%-2%的实际税率，有自媒体将新契税法第三条的规定，解读为契税税率上调，可能引发购房成本上升。对此，公众也纷纷表达了“契税上调”的忧虑。

其实，淡定一点，新的契税法没啥影响。8月11日通过不，也说了是3-5%不，但这跟之前的《契税暂行条例》是一致的，没有变化。最关键的是，在住房交易环节，财政部在2016年专门打了个补丁，对购买首套和二套的家庭，契税有减免。以后你买房啊，还是按照财政部的补丁来，契税大概在1-3%之间。

从全国实际执行情况来看，基本没有按照5%（征收契税）的，基本都是3%左右，很多城市出台的减免契税的政策后，契税也就在1%-3%。公开资料显示，以上海为例，90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳；90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。再如，长沙规定，首套和二套房产小于或等于90平的，均按总房款的1%缴纳契税；大于90平，首套按1.5%，二套按2%。

2020年房产契税新政策

　 （一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

除北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行契税新政策第一条第二项之外，其余地区均适用本政策2021年最新房产契税新政策。

　新政下市民购房能省多少钱?

以首次购买一套145平方米的市区房为例，按照2万元/平方米计算，此前市民需要交纳3%的契税，共87000元，如今新政下，契税降低为1.5%，这意味着市民可以省下4.35万元。如果是购买第二套改善性住房，则契税从3%降低至2%，市民可节约契税约3万元(利率表信息网.lilvb)。

首套房契税的计算方法

(一)应纳税额的计算公式为

新房应纳税额 = 计税依据 × 税率

二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价

(二)衡量标准

一般情况而言有下面几个分类：90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。如果是二套房或是三套房这不会享有优惠政策，而且首套房的契税税率一般是在3%～5%的调整幅度内变动。各地根据实际情况来具体征收。

第二套房契税各类型房屋均价低于各区的房管局市场指导价的收费标准为：

(1)面积小于90平米买方首套房子契税：评估价格的1%;

(2)面积大于90小于144平米买方首套契税为：评估价格的1.5%;

(3)高于该区的市场指导价格，面积大于或等于144平米，买方不是首套二套房产契税或二套以上房产契税：评估价格的3%。

商业房屋在房屋用途上为非住宅，非住宅的房屋交易无论卖房人取得房屋产权超没超过五年，在办理房屋产权过户时都要按规定缴纳销售不动产营业税、土地增值税、所得税、印花税。如果该房屋办理房屋产权过户时，所需税费如下：

1、契税；按房屋交易额5%缴纳。（买方承担）

2、销售不动产营业税：按房屋交易额5.5%缴纳。（卖方承担）

3、土地增值税：按房屋交易额1%缴纳。（卖方承担）

4、所得税：按房屋交易额1%或房屋现值-房屋原值差额20%缴纳。（卖方承担）

5、印花税：按房屋交易额万分之十缴纳。（买卖双方各承担一半）

6、房屋产权登记费：550.00元。（买方承担）

7、房屋交易手续费：按房屋交易额1.9%缴纳。（买卖双方各承担一半）

营业税改增值税，今年5月1日将正式推行。营改增后，百万元二手房究竟能减多少呢？

2012年，上海在全国率先试点营改增。试点以来，营改增对于推动本市产业结构调整优化的效应不断增强、试点行业的就业促进效应也不断显现。

市民购买百万二手房，能减多少税？

2年内百万元二手房减税超4成

专业人士表示，个人二手房交易一旦营改增，税费肯定是下降的。营改增后，个人转让二手房缴纳的营业税将全面改为征收增值税。相关数据显示，房地产行业将按11%的税率征收增值税。这个11%的税率是适用于一般纳税人的。但是个人转让二手房，肯定是使用简易办法征收，不会使用11%的税率，而是用3%的税率进行征收。

专业人士介绍，按照现行二手房转让的政策，在全国范围内，如果个人转让持有2年以内的住宅，以转让全额征收营业税，同时还要加上以及城建税、教育附加税等，税率约为5.6%。如果持有超过2年，除了北京、上海、广州、深圳以外的地区都免征营业税。而在北、上、广、深四地，转让持有2年以上的普通住宅可免征营业税，非普通住宅则要差额征收营业税，四地对于普通住宅的界定各不相同。

上海普通住宅的定义是什么？

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，简单地说，就是坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。必须同时满足所有的三个条件，才可以不再缴纳营业税，否则都要差额缴纳营业税。

专家表示，营改增以后，这个配套政策可能还会持续下去，确保税负只减不增。二手房交易营改增，从算法上，会用3%的简易办法征收，让利百姓，降低税负。

营改增后，购买二手房能减多少钱？

以一套持有2年内、价值100万元的二手房计算：

营业税为100×5.6%=5.6万元，改为增值税后为100/（1+3.36%）×3.36%=3.25万元。

相当于减少了2.35万元，减税幅度超4成。

（以上回答发布于2016-03-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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