二手房买卖怎么查询房屋是否设立居住权_二手房怎样查有没有设立居住权

2024-11-19 09:53:31

1.买二手房怎么查有没有居住权

2.以后买二手房得查询居住权情况民法典草案增加居住权规定

3.买二手房前，要先了解这些事｜纯干货分享

今年起，民法典开始正式生效，对我们生活的方方面面都产生了巨大影响。民法典关于居住权的条款您了解吗？上月底，在吉安市中级人民法院调解了全省首例民法典实施后涉居住权行政协议案。一个重组家庭一处房屋关系到两代人，母亲去世后，女儿通过法律程序，继承了母亲生前所居住的房屋，继父享有居住权。然而因房屋征收补偿归属问题，再次让女儿与继父对簿公堂。

女儿与继父为房产对簿公堂

“事情缘起一起已发生法律效力的民事纠纷，女儿赖某与已故母亲共同所有吉安市区一处房屋，母亲故去时未留下遗嘱对房产进行处置。”吉安市中级人民法院办案法官介绍说，该处房屋其他继承人均放弃对房产的继承，继父辛某也与赖某公证签订赠与合同，将房产份额无偿赠与给赖某一人所有。

然而，在赖某要求辛某陪同其将房产过户时遭到拒绝，赖某便提起民事诉讼。该案经吉安市中级人民法院二审判决房产归赖某所有，同时在判决书裁判理由中明确继父辛某对该房产享有居住权至其“百年”。

房屋征收补偿归属起风波

2018年9月，该房产被纳入征收范围，继父辛某以自己和赖某母亲为被征收人与吉安市房屋征收办签订房屋征收补偿协议并获得相关奖励。赖某对该行政协议不服，诉请撤销该协议书并由其与吉安市房屋征收办重新签订征收补偿协议。

吉安市青原区人民法院一审判决变更吉安市房屋征收办与辛某签订房屋征收补偿协议中的被征收人为赖某，继父辛某对该房产享有居住权至其“百年”时止，赖某在办理补偿房屋房产所有权证时一并办理继父辛某居住权登记手续。

对此，继父辛某不服一审判决，向吉安市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决并改判驳回赖某诉讼请求。二审期间，最终赖某终与继父辛某达成调解协议，在保障赖某所有权和继父辛某居住权的前提下，妥善解决了本案纠纷。

居住权主要是占有、使用权

记者了解到，该案系《民法典》施行后，全省首例在房屋征收补偿过程涉及居住权保障的行政协议案。

“居住权属于用益物权，一般的用益物权以占有、使用、收益为主要内容。由于居住权一般不具有收益权能，因此主要是占有、使用权。”南昌大学科技学院法学教授曾毅说，居住权除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，其在设立和使用中还存在诸多额外的限制，如继承、婚姻关系等。

曾毅分析认为，居住权之目的是“满足生活居住的需要”，所以赖某在行使房产所有权中，需要首先保障其继父辛某的居住权。同时，曾毅提醒广大市民，购房时，尤其是二手房，应当注意，应在不动产登记机构查询房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

居住权登记生效有条件

对于居住权登记，北京市盈科（南昌）律师事务所刘胜波律师介绍，市民可以通过双方签订合同方式设立，也可以通过所有权人立遗嘱的方式设立，但是必须在不动产登记部门办理登记，才能生效。

办理居住权登记时需要提供申请人明、不动产权属证书和当事人关于设立、变更、注销居住权的合同（遗嘱或生效法律文书）等申请材料。

（来源：江西晨报）

买二手房怎么查有没有居住权

视具体情况而定，查看产权一定要遵循细心、多种途径综合查询，毕竟房子因其重要性，如果出现登记错误或其他不利信息，必须尽早发现。通常，查验产权前需要先明确需要查询哪些内容，如果查验的是新房，要看五证和土地出让金缴纳情况；如果查验的是二手房，则要关注产权是否明确、无历史遗留纠纷。比如房产证上名字是否是卖房人、是否有房屋共有产权人、是否有抵押、是否有出租拆迁的情况、土地是划拨还是出让。关于查看途径，可以通过各地房管局的、电话进行咨询，也可以自己去房管局进行询问，同时可以要求交易对方提供关于房屋产权的各项信息。

并且今年民法典的出台，增加了关于房屋“居住权”这一崭新的法律内容，因为如果你准备买二手房，那么你一定要注意房屋是否设立居住权！

居住权顾名思义，是解决居住需要，权利人有权对他人住宅享有占有、使用的权利。用大白话翻译，你对一套房子有居住权，就意味着这房子虽然不是你的，但是你有权住。

因此，居住权会直接影响房屋买卖。试想你从卖家处购买房屋一套，但这套房屋第三方有居住权，有居住权就有权居住，你买的房屋别人有权居住，这就很糟心了。

其实居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

更重要的是，居住权具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。

并且需要注意的是，居住权是可以设定到居住权人死亡时才归于消灭的。如果居住权人没有死亡，就可以一直在该房屋里居住。

房产证或不动产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证。本本在手，你才能说这房子是你的。

没有房屋权属证书的房屋，各位选择需谨慎，不要贪图了一时的“便宜”在日后丢了大头。

以后买二手房得查询居住权情况民法典草案增加居住权规定

北京已购公房可以落户，说明如下：

目前北京主要是70年产权的住宅就都可以落户口，还有值得注意的是买二手房要看房子里有没有原业主的户口，因为各个区域派出所户籍科要求不同，所以有原业主户口的，买方户口可能迁不进去。公房没有产权，只有居住权，可以落户的，但是有限制。如果是要买二手的公房，过户办完可把产权买下，如果不能买产权的公房最好不要。如果是单位分配的公房，自己的户口单位会给落户。公产房只有使用权，没有产权证。公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权。符合落户条件的人，可以在公产房落户口的，一般情况下，取得公产房的承租的人可以在公产房落户口，经过公产房的承租人及居住人一致同意，符合落户条件的人，可以在公产房落户口。

法律依据：

《中华人民共和国户口登记条例》第十条公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公安机关批准。

买二手房前，要先了解这些事｜纯干货分享

你的房子可能增加一项物权了。

民法典草案已经进入最后的审议阶段，值得注意的是，民法典草案物权编新增了一个叫 " 居住权 " 的用益物权。

那么，居住权是什么？这个变化又会给我们带来什么影响呢？

以房养老是当下的热点话题，但在实施中，有的老人不免会担心：" 房子抵押出去了，不让我住了怎么办？"5 月 24 日提请十三届全国人大三次会议审议的民法典草案，或许能打消老人的这种顾虑，因为草案在用益物权部分增加了一个重要的章节——居住权。只要老人签订了居住权合同，那在房子中居住的权利，就会受到法律保护。

这一规定，对于日后购买二手房的市民，也得引起注意，因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。

" 老人子女与保姆争房 " 或有新版本

作为民法典物权编草案的一大亮点，草案在用益物权部分专章规定居住权，明确居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

设立居住权，当事人应当用书面形式订立居住权合同，同时，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

草案明确，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

根据这些规定，生活中并不少见的 " 老人子女与保姆争夺房产 " 案例，可能会出现另一个版本。湖南工商大学法学教授杨峥嵘，通过设立特殊场景的方式，进行了解释：一个老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但老人的子女对此可能会有意见，那么或许就会出现子女与保姆对簿公堂的情况，这样的案例并不鲜见。" 有了居住权的规定后，老人可能会去登记机构为保姆登记居住权，那老人的子女或房子的所有权者都不能赶走保姆。"

居住权的出台释放了制度红利

" 居住权是一个新增的物权，也是一个典型的物权，能写入民法典草案，是很大的一个进步。" 全国政协委员、湖南启元律师事务所首席合伙人袁爱平认为，居住权最大的价值和意义，在于释放了制度性红利。

他以一个具体的例子打比方：有一个长沙的老人，拥有一套价值百万的房子，退休金不高，儿女不在身边，还要吃药看病等，那生活可能就会非常拮据。居住权的出现，就可以解决这个困境。老人可以把房子卖掉或者抵押掉，但需要设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。这样，老人就可以得到 100 万元，还能安心住在房子里。" 居住权，扩大了一个老人的生活空间，未来还可能打通养老产业、房地产的产业空间，甚至催生新的养老模式。比如养老机构或房屋不动产交易机构，可以以当下的估值买入，获得所有权，但居住权仍属于原房主，原房主过世后再把房子卖出去。"

杨峥嵘认为，居住权的规定，对于公租房、廉租房的承租人，是一大利好。

他说：" 公租房、廉租房的承租人，属于低收入者，他们是通过租赁合同的形式来保障居住权益，难免会有一种不稳定的感觉，如果通过居住权来保障他们的居住权益，可以给他们更多安全感。"

袁爱平也认为，对于解决社会低收入群体住有所居的问题，居住权的出现，意义很大。作为一项新出现的权利，有关居住权的配套自然还需要在社会实践中完善。" 尤其是和保障有关的制度，需要尽快出台。" 袁爱平说。

以后买二手房得查询居住权情况

民法典草案增加居住权规定，将对房屋的使用权带来怎样的影响？对房屋交易又将带来怎样的改变？

北京汇佳律师事务所主任邱宝昌表示，新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。

设立居住权首先需要房屋所有权人与居住权人书面约定居住的条件、要求和期限，而后到登记机构申请居住权登记。居住权人的身份没有限制，可以是父母配偶也可以是子女、甚至还可以是保姆，且原则上居住权应该无偿设立。登记完成后居住权设立，居住权人根据合同约定对该住宅享有占有权和使用权，能在约定的时间内一直住在里面。但是需要注意的是，房屋的收益权和处分权仍然属于房屋所有权人。虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，如果该房屋设立有居住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定期限内继续居住，所以设有居住权的房屋流通价值不可避免地被降低。湖南金州律师事务所合伙人律师罗淇予提醒购房者，以后买卖二手房时，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记居住权。

然而，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾对此持有不同观点。

" 设立居住权根本上是为保障家庭成员的居住需求，如果有转让需求的，需先解决现有居住权人的住房需求。是针对特定群体的保障性权利。从整体市场而言，对房屋交易影响有限。" 明宾如是说。

焦点

登记居住权的房子能不能照常抵押

已经抵押的房子，还能不能登记他人居住权？登记他人居住权的房子，能不能照常抵押？

中国社科院民法典编纂工作组秘书长谢鸿飞表示，依据物权法，保护谁取决于权利成立的时间先后。若先有登记居住权，再抵押房屋，是可行的。但存在这样的问题：如果抵押人还不起银行欠债，此时银行在收回房子时，同样得考虑居住权人的权利，因此银行在面对此类房产时可能会谨慎为之。若先有抵押，再登记居住权，那居住权人的权利则低于抵押人的权利。

如果把房子过户给了子女，同时为自己设立了居住权，居住权可以保障终生居住吗？如果子女把房子租出去了，自己会被租客赶出来吗？

北京盈科 ( 上海 ) 律师事务所全球合伙人郭韧律师认为，可以。居住权的期间可以由当事人自由设定，可以为其设定一个固定的期限，也可以设定为终生。但需要注意的是，居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。此外，设立了居住权的房子原则上不得出租，除非当事人之间另有约定。另外，居住权规定在民法典物权编的用益物权之章，也就是说居住权人对标的房屋享有物权效力，而租赁是债权关系，物权具有优先于债权的效力，因此，承租人无权干涉居住权人行使权利。

买二手房前，要先了解这些事

在买二手房时，因为信息差的原因，我们往往会过度依赖中介，导致有些问题我们不问中介不说，等到知道有这类问题存在时为时已晚。

1.房屋是否设立了居住权？

自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

我们在购买二手房时，需要确认该二手房是否设立了居住权，如果设立了居住权，应在该房屋居住权注销后再买。

2.房屋在出售前是否已出租给他人？

在购买房屋之前，我们应确认该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，我们即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。如果已经租给租客的，应在付款前和房东协商租金的归属。

3.房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情况？

房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户。因此，我们在买房前，一定要了解清楚该房屋的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。

特别是在签合同付款的时期。注意：对于低于市场价格的二手房，我们需要格外注意，房东可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产。

4.房屋的学区功能是否已被使用？

学区优势是我们考虑二手房的主要原因。所以，我们需要确认该房源的学区是否被占用如果被占用，需要确认清楚到哪一年哪一月才能清出来，否则需承担什么样的后果。如果家里孩子不着急上学，也可以是一个砍价的筹码。