济南房产二手房最大买卖交易平台_济南二手房直卖网

2024-11-26 23:06:44

1.买济南二手房看哪里

2.省城二手房买卖可通过房产中介网签了

3.在济南买套二手房，应该注意什么，需要什么流程

在二手房交易的过程中，很多人不是很清楚济南二手房出售费用以及卖房过程中手续，因此可能就很难把握好大概的支出款项。如果大家能够掌握各种卖房和买房交易的手续过程以及相关的费用，那么也许就能够避开各种陷阱的问题，让自己在交易的过程中更加安全，而且能减少风险的问题。

济南二手房出售费用？

在济南进行二手房出售的时候，要缴纳契税，营业税，房屋登记费，交易手续费和评估费用等等。

1、契税：90平方米以下首次购房的按1％缴纳；90140平方米按房价1.5％缴纳；140平方米以上按房价3％缴纳买方承担（二套房按3％收取）；

2、营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.8％缴纳。卖方承担；

3、土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1％预缴纳，按照超率累进税率计算，多退少补。卖方承担；

4、所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1％或房屋原值房屋现值差额20％缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）卖方承担；

5、房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元／平方米交纳双方承担；

6、房屋产权登记费：80元。买方承担；

7、房屋评估费：按评估额0.5％。

卖房过程中手续？

1、寻找到买家后要及时签订买卖合同，使双方的买卖行为有法律依据。

2、上市审批。要准备夫妻双方的和户口本、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》，并向房屋所在地房屋提出申请。

3、如买卖双方属于共有权人，必须出具共有权人同意出售证明及其共有权人签字盖章。并且夫妻二人都必须在场。

4、带着夫妻双方，户口本，《土地使用权证》，《房屋所有权证》，《房屋买卖合同》资料到排队等待处理，立契过户时买卖夫妻双方都要在场。

5、接下来只需要卖方缴纳税费即可。比如交易手续费、个人所得税、土地增值税、所有权登记费等。

买济南二手房看哪里

针对自己的购买需求和现阶段的房屋产权登记规范，完成一套二手房的购买和过户最好按照以下几个步骤进行：

1、建议购买人明确自己的购买需求，选择一家信誉良好的大型房地产经纪公司代理选房；大型房地产经纪公司注重“诚信”与“专业”，这是现阶段经纪行业所遵循的基本素质。

2、选中房屋后，和房地产经纪公司签订《委托代理购房合同》并交纳定金，经过此合同签署，经纪公司将不再出售此房产予他人，是保障你自己利益的第一道合同。

3、经纪公司将定金交予房主，同时和房主签订《委托代理售房合同》，此时，房主将不再将房产卖给其他公司或个人，是保障你自己利益的第二道合同。

4、买方、房主和经纪公司三方会面，在经纪公司的监督下由房主和你双方签订《房产买卖合同》；此时，双方买卖关系正式成立，你按约定日期将房款和代理费交予经纪公司，同时经纪公司开始为你办理过户手续，待过户完成之日经纪公司将房款全部交予原房主。《房产买卖合同》是保障你自己利益的第三道合同。

5、按产权转移登记要求，你此时需准备以下资料以备过户：

（1）看房确认书。

（2）客户复印件（正反面）。如准备全款购房，不用进行和抵押登记，否则，商业还需提供：夫妻双方；婚姻证明；收入证明及工作单位营业执照复印件加盖公章；学历证明；相片。

6、经纪公司带领买方与房主进行物业交接，即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7、购买房屋的过户手续办理完毕之后，可以安心入住了。

以上说的不全面,只能帮你这么多了,建议你再查询其它详细资料.

针对自己的购买需求和现阶段的房屋产权登记规范，完成一套二手房的购买和过户最好按照以下几个步骤进行：

2、选中房屋后，和房地产经纪公司签订《委托代理购房合同》并交纳定金，经过此合同签署，经纪公司将不再出售此房产予他人，是保障买方利益的第一道合同。

3、经纪公司将定金交予房主，同时和房主签订《委托代理售房合同》，此时，房主将不再将房产卖给其他公司或个人，是保障买方利益的第二道合同。

4、买方、房主和经纪公司三方会面，在经纪公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》；此时，双方买卖关系正式成立，买方按约定日期将房款和代理费交予经纪公司，同时经纪公司开始为买方办理过户手续，待过户完成之日经纪公司将房款全部交予原房主。《房产买卖合同》是保障买方利益的第三道合同。

5、按产权转移登记要求，买方此时需准备以下资料以备过户：

（1）看房确认书。

6、经纪公司带领买方与房主进行物业交接，即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

7、购买房屋的过户手续办理完毕领取新房产证之后，就可以安心入住了。

以上介绍的不太全面,我只能帮你这么多了,建议你再查询其它更多的详细资料.

省城二手房买卖可通过房产中介网签了

可以关注房产交易中心,也可以通过各大二手房网站了解。

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

在济南买套二手房，应该注意什么，需要什么流程

经过两个月的试运行，优化后的存量房交易网签管理系统正式开始运行。记者从济南房管部门获悉，今后市区范围内所有的二手房买卖，均可在房产中介机构进行网签。而与此前不同的是，现在有房贷的房子不用再等还完房贷买卖了，可直接通过中介网签。

据济南房管部门相关负责人介绍，自今年7月份《济南市存量房买卖网上签约管理办法（试行）》发布后，经过两个月的试运行期，截至目前已有29家经纪机构取得《存量房网签资格证书》，今后市区范围内所有的二手房买卖，均可通过房产中介机构进行网上签约，而按照，网上签约管理系统将会在更多的中介机构进行推广。

“房源信息需要先审核才能发布，切实保证了房源的真实性，这是与此前的一大不同。”上述负责人表示，“房源信息核验通过后，系统将自动生成的房源核验编码，经纪机构在发布该房源信息时，需明确该房源信息的核验编码供购房者查询。”

而相对此前的不同，是抵押权未解除的房源也可进行网上签约，这也意味着未还完的房屋在进行交易时，可提前进行网上签约。“以前没有还完的房子在买卖时，只能先还完款才能进行网签，现在允许抵押权未解除的房源提前进行网签，房屋出售方可利用卖房的首付款还贷，从而提高资产的周转效率，方便群众。”上述负责人说。

据统计，前往交易大厅办理业务的市民大约有三分之一是办理网签的，通过新系统，可以将网签业务分流后，交易大厅人员流量将减至原来的三分之二。不仅如此，购房市民还可以通过中介机构完成缴税、申请，最后到房产服务大厅申请登记，配合EMS代为领证服务，这样市民只需到大厅一次就可以办理完所有业务。

（以上回答发布于2015-10-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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我的看法是：千万不能买没有房产证的房子。

下面是注意的事项：

一、卖方看房。

选购二手房要考虑那些要素：

向房地产相关部门咨询，及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。

确定资金来源。是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请。

价格和面积。根据自己的资金，决定可能购买何种区位、多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

房屋价值。通过反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会进行评估。

确认房屋面积。包括建筑面积和使用面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。

观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。

物业管理。水、电、煤费用如何收取；电梯的品牌、速度及管理方式；小区保安水平怎样；绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

产权。注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人，到房地局查询此产权证的真实性，确认产权的完整性，有没有抵押、共有人等。

选择中介。可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片，明确经纪组织的经营范围。

购买二手房看房、选房的“十看十不看”

如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。

不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

不看晴天看雨天下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

不看墙面看墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

不看电梯看楼梯市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

不看地上看天上除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

不看屋主看警卫可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

二、买方进行产权调查。

二手房产权确定方式

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；件是指、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；5、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押的合同、租约等，还要详细了解额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

如何看房产证

学会看房产证是二手房交易一门必修课。

房地产权证最常见的是偏**和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。

《上海市房地产权》第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 }号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3％契税和5％综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。

三种颜色四种类型不同颜色产权证的含义

根据1996年3月1日起施行的《房地产登记条例》，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。

房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地产权利。

绿色权利：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

以下情况填写绿证：

1：以出让方式取得土地使用权的：

2：外销商品房：

3：己补交土地使用权出让金的花园住宅；

4：己补交土地使用权出让金的侨汇商品房。

以下情况应填写绿证，并注记“限内销房”：

1：已补交土地使用权出让金的内资六类用地；

2：己补交土地使用权出让金的内资联建、参建商品房屋；

3：外资内销房；

4：1994年4月30日前立项并取得商品居，1994年12月31日前领取土地使用证的内销商品房。

红证所记载的房地产不能进入房地产市场。以下情况填与红证：

1：申请集体所有的非农用地登记的；

2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。

**权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上房地产的权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。以下情况填写黄证：

1：以征用划拨方式取得土地使用权的；

2：坐落在征用划拨土地上的单位和个人的房屋；

3：公有住宅出售后的房屋；

4：职工购买的平价房、优惠价房等；

5：补偿所得的房屋。

另外，现在市场上还有一种咖啡色房地产权证，是绿证，黄证、红证颁发前使用的一种房产证，是当年在房、地分离时由当时的房产管理局颁发的房屋所有权证。此证自1996中3月1日起已停止发放。

最新法规规定：所有黄证将转变为绿证。

使用权房屋将不得直接上市交易。

三、买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任，买方交付定金。

购买二手房议价巧作准备

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

二手房买卖下定金四步骤确保定金合同有效成立

一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

四、买卖双方签订房地产买卖合同。

签订二手房买卖合同七个必须

1．必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2．必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3．必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

4．必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5．必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6．买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为?

7．必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

签订前

购房者一定要对售房者有较为全面的了解。

1、查看产权所有人的件。

2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？

出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人件，由委托代理人替其签章。

对即将进行交易的房产进行必要的了解。

1、售方提供的房屋产权证是否属实？

2、房产面积多大？

3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？

5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

签订时

需要准备的证明材料。

购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：

1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。

看清楚合同中的约定内容。

尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：

1、房款的金额是否写清楚？

2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

3、购房者如需按揭，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解银行的操作程序及规定，一定不要使自己的额度超过银行的规定额度，造成审核不能通过，目前上海大多数银行可以七成）；

4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；

6、房地产的风险责任何时转移给购房者？

《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；

7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？

8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）