二手房市场调查报告模板_二手房市场调查报告

1.置业调查：超五成有购房意向，近七成看重居住品质

2.急急急需一篇XXX企业XXX的调查报告,马上就要交了

3.买二手房注意事项，二手房交易风险有哪些

4.深圳狙击二手炒房：二手房年增幅超过5%可以投诉

5.购房者平均年龄是多少

房产评估报告在哪里办

先到国土局信息中心做产权调查，国土局抽取评估。

然后拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司，它会安排评估师去实地看房。

评估第一步需要核价，然后审核上家个税，同时提交住房信息，确定契税和房产税免征情况。

三个工作日内取评估报告并交钱。

房屋评估的标准

（一）看房龄

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

（二）看户型

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

（三）看楼层

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

（四）看朝向

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、光性能不是很好等原因。

（五）看装修

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

（六）看物管

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。

（七）看位置

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

（八）看配套

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。

（九）看小区

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。

（十）看市场

房产评估有效期多久

对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

房地产评估的程序

1、明确评估基本事项。

明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。

了解评估对象

确定评估基准日：常以年、月、日表示

签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

2、制定工作。

3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。

4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。

5、综合分析确定评估成果。

6、撰写评估报告。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

置业调查：超五成有购房意向，近七成看重居住品质

根据最新的房产调查报告发现，现在人买二手房的比例正在逐年升高，一方面是因为土地日益紧张，导致新开楼盘数量有限，另一方面就是二手房相较新房，价格更低，住进去的成本也相应更低。但是如果要购买二手房，我们除了要看房屋户型、朝向、光线等基本情况外，一些风水事项也不能忽视。今天优居网小编就给大家说说买二手房不得不注意的四个风水问题。

一、弄清房屋的来龙去脉

二手房，大抵都是因为各种原因，才使得原先的屋主搬离家宅，从而沦为“二手房”。我们在入住或者购买二手房之前，最应该注意房屋的来龙去脉，如家宅原先主人的运势，家庭成员是否和睦相处，是否身体健康，为何要搬离或者出售等等。这样一来，便可以在很大程度上减少一些先天不利的风水气场，同时也给自己在挑选二手房的时候，多一个选择目标与数据。

二、观察房屋的基本情况

在检查房屋时，如果一进门就有一股强烈的刺鼻蒜味，那么说明这个房子已经很久都没有人住了，在风水上就是人气不旺，财气不聚的标志，要注意；如果房子里挂有一些八卦符、八卦镜之类的化煞物品，就要了解清楚这个房子以前是否有出过问题，遇到这种情况，一定要慎重，要留意，不要等到真正搬进去出现问题后再来后悔；此外如果房子窗户是开在走廊之外的，这种格局在风水学上属于泄气的格局，对家居生活是非常不利的，最好别选。

三、挑选合适时间入住

《周易》上，把“九”定为阳数。为此，一般习俗上，都是等原来房主搬离的第九天之后，才可以搬进去。如果房屋之前空了一段时间，那就选择一个黄道吉日搬进去，因为用吉祥的天时来作为搬家的吉日，不但可以增旺全家成员的运势，还能给二手房带来好的气场。搬家乔迁之时，尽量避开鬼节、清明节这些不利的节气与节日，以免气场相冲，导致搬进之后运势低迷。此外在搬家的过程当中，还不宜面带怒气，打骂小孩，说晦气话，以免给吉日增添晦气，从而给气场带来不良作用。

四、房屋的空调最好重新选购

搬迁新居最好装置新的空调机，否则的话一定要请工人将空调机彻底清洁一次。有很多人搬入二手房后，会承接以前住户留下的空调，这不是一个很好的选择。因为旧的空调机里可能积聚了前任宅主留下的病菌和霉气，当你重新使用这个空调的时候，它就可能将之前藏着的一些病菌重新释放出来，同时放射出与你本身完全不相同的气场，因此不管从卫生角度还是从风水学来讲，这都是非常不利的一种现象。

（以上回答发布于2016-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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急急急需一篇XXX企业XXX的调查报告,马上就要交了

肺炎疫情打乱了人们的生活节奏，也让人们对“居住”有了更深刻的理解和认识。经历疫情后，房价会如何走？人们的置业又会发生怎样的变化？日前，南方日报、南方+客户端共同发起的“疫情后购房意向”调查问卷分析显示，超五成受访者有置业，但超二成置业被推迟。

问卷于4月15日发布，4月24日停止填写，共收到问卷845份。样本中男性占比44.85%，女性占比55.15%，男女比例较为平均。年龄方面，25岁—34岁年龄段人群占比最多，达35.27%，其次是24岁及以下人群，占比31.24%，然后是35—44岁年龄段人群，占比19.17%，还有14.32%是45岁及以上年龄段人群。

调查样本中年收入分布较为均衡，5万元以下、5万—10万元以及10万—20万元区间的占比都在20%—30%之间，20万—30万元年收入占比12.43%，还有7.10%年收入在30万元以上。从所在地区来看，31.24%来自一线城市，35.50%来自直辖市或省会城市（排除一线城市），33.25%来自其他城市。

半数以上有置业

非一线城市置业意愿更强

疫情给人们的居住生活带来了实际影响。

在所有收集的样本中，有超五成受访者已有自己的房子，其中61%的受访者仍有房贷未还清，这部分受访者中53%的人表示疫情期间由于收入减少影响到还贷进程。此前华兴投行对1000位消费者进行调研，调研结果显示949个样本在疫情期间仍有收入，但普遍受到负面影响，约七成较去年同期收入减少，包括两成人收入大幅减少。

那些尚未购房、选择租房居住的受访者则面临着房租的困扰。受疫情影响，许多人特别是湖北外出务工人员无法按时返回工作地，因此空着的出租屋是否仍要缴纳房租引起广泛争议。今年3月份，深圳市专门发布了《关于疫情防控期间开展住房租赁有关工作的意见》，明确提出住房租赁各方当事人应本着守法守约、互谅互让原则，协商分担疫情造成的租金损失，任何一方不能违法强制要求对方作出让步。同时租房租赁企业应切实保障承租人的合法居住权，不得违法违约驱赶承租人。本次问卷调查结果显示，被主动减免租金的人占到所有租房者比例约三成。

调查数据显示，仍有54.43%的受访者有置业，这部分受访者中，14.20%的人买房保持不变，25.68%的人买房推迟，还有14.56%的人原本无买房，疫情之后有买房意向。无置业的受访者，13.61%的人原有买房取消，还有31.95%的人仍无买房规划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从实际情况看，今年3月份楼市表现是要好于预期的，部分城市甚至出现了抢房等现象，所以部分城市的房价并没有出现大幅度的降价。这也使得环比涨幅相对2月份出现了一定的扩大。

事实上，3月龙头房企业绩已有回升现象。据中指研究院数据，3月楼市成交环比升同比降。CREIS中指数据显示，2020年3月监测的主要城市成交面积环比上升351.59%，22个代表城市环比均有不同程度上升，同比则下降32.53%。环比来看，22个城市均有不同程度上升，重庆升幅较明显，杭州次之，此外福州升幅较小，约为35.17%。同比来看，17个城市下降，北京下降幅度明显。

这个结果与此次调查结果也相一致，调查结果显示，有置业的一线城市受访者占比约55%，直辖市或省会城市（除一线城市）受访者占比约61%，其他城市占比48%，综合来看，非一线城市的直辖市或省会城市置业意愿更强。

中原地产首席分析师张大伟对此分析，地方在财政压力下，未来还会有更多的城市会松绑房地产调控，尤其是三、四线城市，还有多个城市对房地产作了“救市”调整，从某种程度推动非一线城市置业意愿。

哪些人准备买房？从年龄来看，24岁及以下有置业的受访者占同龄人比例约为50%，25—34岁有置业的占比62%，35—44岁有置业的占比60%，45岁及以上有置业的占比38%，可以发现，25—34岁受访者置业意愿较强，其次是35—44岁年龄段受访者。从收入看，年收入10万—20万元的受访者置业意愿较强，超六成有置业意愿，其次是年收入在30万元以上的受访者，有58%左右有置业意愿。

中国指数研究院的分析也从侧面证实了这一点，其观点认为，购房群体年龄偏向中青年，工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素，客户主要考虑项目是否具备教育、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。

近三成受访者推迟购房

市场恢复正常水平仍需时日

虽然超五成受访者有置业，但是其中26%左右的人置业推迟，其中近五成受访者预期未来房价会跌。国家统计局发布3月份70个大中城市房价指数，指数显示，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨，并未达到受访者房价会跌的预期。

具体来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2％。二手住宅销售价格环比上涨0.5％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3％，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2％。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2％，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比由上月下降0.1％转为上涨0.1％，涨幅比1月份回落0.1个百分点。

置业会推迟多久呢？根据此前贝壳研究院发布的分析报告，消费者的购房普遍出现延迟，推迟时间主要在半年以内。其中，购房推迟1—3个月的比例最高，在6个月以内的累计占比达67.8%。

哪些人准备推迟买房？数据显示，来自直辖市或省会城市（除一线城市）的受访者推迟购房的占比较多，超三成，其次是来自一线城市受访者，占比24%，可见疫情对直辖市或省会城市（除一线城市）购房者的影响较大。从年龄来看，35岁—44岁年龄段受访者推迟购房最多，占比32%，同样超过三成的还有25岁—34岁年龄段受访者，约31%。疫情对这两个年龄段购房者或带来较大影响。从收入来看，年收入在10万—20万元的受访者推迟购房最多，占比36%，年收入在5万元以下受访者有购房的最少，同时推迟购房的也最少，占比15%。

准备买什么样的房子？调查结果显示，洋房（平层套房）仍是大部分人的选择，约有27%的受访者选择洋房（平层套房）作为理想居所。其次是复式，占比26%，公寓是24%左右受访者心中的理想居所，还有约16%的受访者认为别墅为理想住宅。

房子买在哪里？市中心与郊区之间成为多数受访者的选择，超五成受访者认为最有可能在城郊交界处买房，理想地段其次是市中心，占比三成，选择靠市郊买房的仅19%左右。选新房还是二手房？77%受访者比较倾向买新房，仅23%左右消费者选择二手房。

房价方面，1万—2万元/平方米的房价区间为多数受访者的理想区间，占比32%，其次是1万元/平方米以下，占比30%，然后为2万—5万元/平方米，占比22%。其中2万—5万元/平方米的房价为一线城市受访者选择最多的理想房价，直辖市或省会城市（除一线城市）受访者则更接受1万—2万元/平方米的房价，其他城市中更多受访者认为1万元/平方米及以下为理想房价。

事实上房价是要高出受访者预期的。58同城、安居客发布的2020年《2月国民安居指数报告》显示，2020年2月全国67个主要城市在线新房均价16624元/平方米，二手房在线挂牌均价15503元/平方米，4个一线城市中北京新房项目在线均价为47818元/平方米，上海紧跟其后，新房均价为47212元/平方米，深圳达到49874元/平方米，广州在线新房均价为30012元/平方米，在一线城市中位居第四。

接下来，房价还将出现怎样的变化？中原地产首席分析师张大伟分析，3月数据明显向好的主要原因，则是受疫情影响，2月市场整体处于“冰封”状态。此外，3月新建住宅基本属于网签数据释放，大部分二手房成交也是疫情前的意向成交，因此确定市场恢复正常水平甚至回暖仍尚早。

同策研究院分析师张宏伟预计，在5、6月份之前，房价下行趋势或难出现较大改变。房企为保证上半年业绩，在5、6月份或还会有进一步降价促销的动作。从房价指数表现来看，大中城市房价不具备反弹的机会，甚至有些城市房价跌幅还会进一步扩大。

易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，当前，房价全面上涨的条件尚不具备，个别城市房价上涨也不能代表全国。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级。”贝壳研究院首席分析师许小乐说，目前整体供需矛盾依旧较为缓和。

近七成重视住宅品质

地段没那么吃香了

买房时哪些因素为消费者看重？以往购房，地段、价格往往是消费者最重视的因素，疫情是否有影响到这样的购房趋势？调查显示，住宅质量、户型设计成为受访者最重视的购房因素，69%的受访者将其列为购房时重要考量因素，占比最多。其次是周边环境及配套，占比63%。排名第三的热门因素是小区物业服务以及小区内的生活配套设施，占比均为54.79%。而地段成为排名第四的考虑因素。

这次疫情下，全民隔离，不少人在家办公，明显感受到房间空间不够用。既要与家人在一起的生活空间，也要有自己独立的办公空间。家庭成员越多，对独立空间的需求也就越强。调查数据显示，三居室最受青睐，占比最多达48%，其次是两居室，占比约27%，排名第三的热门户型是四居室及以上，占比19%，还有5%左右青睐一居室，可以发现大户型受到消费者青睐。与此同时，不同受访者对户型需求存在差异。根据调查数据，45岁及以上受访者对三居室需求更多，占比68%，其次是35—44岁受访者，占比46%。

这与此前58同城和安居客发布的《2月份国民安居指数报告》结果趋势一致，报告显示，在户型选择上，2月份找房户型为三居室的占比45.5%，最受找房者青睐。此外，二居室占比略有下降，为30.4%；四居及以上占比持续上涨，达到17.4%。贝壳研究院、90度地产联合发起的“疫情下的住房消费者预期调查”将户型选择更细化分析，结果显示，相较于买房者，换房者更愿意买大户型。在户型的选择上，买房者因资金实力相对较弱，更倾向于购买中等户型，而且因预期相对较差，选择小户型的比例也较高。而换房者更多选择大户型，占比高达63.3%。

家住广州越秀的业主张女士接受访时表示，疫情期间全家聚在一起讨论过买房的事，以前觉得增城、从化太远、太偏，现在疫情期间全家只能蹲守在家里老破小的房子里，连窗户都不敢开，下楼倒垃圾都感觉不太安全。可以发现，在疫情发生后，不少买家对于居住空间的诉求逐渐升级，对于生活健康的要求不断上升。

恒大研究院分析文章也指出，随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致7类新型购房需求：一是部分租赁需求转为购房需求；二是购买和持有第二居所的意愿提升；三是以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发；四是对住房产品升级的需求更明确；五是洋房、别墅等低密度产品将受关注；六是高品质物业服务的楼盘需求提升；七是园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。

超六成关注周边环境及配套

超市和菜市场成最必要配套

疫情前，很多购房者购房时更多考虑周边是否有大型商场、交通等配套，而疫情发生后，社区商业配套情况被业主广泛关注。因此，疫情对买房催生了新的要求，尤其是对公共服务水平的提升提出了要求。

除了住宅质量、户型设计之外，63%的受访者最关注周边环境及配套设施。哪些配套设施比较重要？根据调查，超市和菜市场成为住宅一公里内最重要的设施，其次是购物中心、商场、地铁站和公交站，占比都近57%，还有超四成受访者认为医院是必要的配套设施。贝壳研究院、90度地产联合发起的“疫情下的住房消费者预期调查”亦指出，有46.6%买房者相对更加注重医疗配套。

疫情期间，买菜成为困扰许多宅家抗疫人的头号难题，很多人都有在春节期间网上抢菜的经历。根据招商证券的研究报告，76%的用户在疫情期间更倾向于线上买菜，但是实际上线上买菜只能覆盖46%用户，线下买菜仍是主流，而超市就是最主要的渠道之一。报告显示，超市、菜场、社区生鲜的渗透率分别为64%、31%、22%，而盒马、叮咚、京东到家的渗透率分别为26%、19%、14%，远不及线下渠道。米饭肉菜都是生活刚需，一场疫情更让人体会到买不到菜的难过，由此可以理解为什么超市及菜场能成为多数人的选择了。

哪些人更重视周边环境配套？数据显示，相比男性，女性更重视住宅的周边环境配套因素，认为此因素重要的女性受访者为男性受访者的1.5倍。同时对于女性来说，住宅一公里内必须有的配套为超市/菜市场、地铁站/公交站以及购物中心/商场，对于男性来说1公里内必要的是超市/菜市场、购物中心/商场以及24小时便利店。

不同年龄段的人对住房周边配套要求也不一致，数据显示，34岁及以下的受访者都认为超市/菜市场、购物中心/商场以及地铁站/公交站是必要配套，但对于35—44岁受访者来说，除了超市和购物中心，学校也很重要，对于45岁及以上的人来说，除了超市，公园和地铁站/公交站很重要。

一些新建小区，也意识到未来小区的配套功能的完善，比如自持一部分商业做菜市场、社区诊所、快递小站等，有效嫁接进来做成配套。

超五成关注物业服务

物业基础设施运作及保洁能力受重视

疫情之后，生命与健康、健康与住宅，不断刷新着人们对“理想好房”的认知与思考，智慧住宅、智慧小区等地产科技给人们带来很多便利，疫情凸显了健康保障的重要性。同时，近年来，基于移动互联网、AI等新兴技术不断发展，房产对智慧家居高度关注，全国各地的新旧楼盘、房产物业纷纷高举打造“智慧社区”的口号，多个房企巨头都在投向智慧科技板块。

因而，物业服务成为继住宅质量与周边配套后消费者最乐意付费的购房因素，55%受访者选择物业服务为必要的考虑因素。受访者中，尤以24岁及以下的群体最关注小区物业服务，超过六成将其作为购房时重点考虑因素。女性较男性更在乎物业服务，有58%女性选择，男性仅50%。在区域分布上，一线城市受访者相比省会城市及直辖市受访者更看重物业服务，前者占比55%，后者占比50%。

在具体物业服务中，受访者最关注的是物业基础设施运作及保洁能力，其次是安防能力。肺炎疫情发生后，国内社区纷纷实行封闭管理，物管从业者在其中发挥了很大作用，物管人员春节无休几乎成为“常态”。除基本的疫情筛查、体温检测外，物管人员在社区封闭期间，还充当代买员、送餐员、快递小哥等多重角色，此前南方+客户端曾有报道，疫情期间，广州华南碧桂园的物业管家刘先生就承担起小区购工作，前一天收集业主需求，第二天出门购并一一送到业主家门前。

除了物管人员服务，许多小区还引入防疫高科技设备。美的置业打造AI社区，AI人脸识别、智能无感通行、垃圾满溢识别等技术为社区生活筑起安全防护网。万科数字物业通过数字化运营平台调整车行设备抬杆规则，对所有同行人员进行体温检测和记录。碧桂园引入无人机进行消杀工作，仅用三小时就把超过32万平方米社区喷洒完毕。万科物业旗下万睿科技通过智能社区平台系统，协助物业精准筛查疫区籍贯住户，快速做好目标住户出行情况统计和科学防疫通知工作。

可以说物业不仅影响着居民的日常生活，在这次疫情中更可能影响到我们的生命健康。但是此前贝壳找房发布的《2020新居住消费洞察报告》显示，32.4%的受访者反映当前居住小区存在物业服务水平差、反映问题得不到及时解决的现象。44%的住户正遭受着社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。社区是这次疫情中最基本的一道防守线，只有在社区中控制住了，才能切断疫情的扩散。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，疫情期间，各家物业公司都开展了多样的防疫行动，做到应尽之责。除防疫外，物业服务的提升也可以增加客户黏性，未来房地产市场必将演化为争夺存量客户的市场。

在严跃进看来，当下这个时间节点，物业服务的优劣受到全民的监督，疫情是所有物业公司的共同考题，经历这次疫情考验，业主对于物业服务价值已经有了全新的认识，按照择优录取的原则，“优等生”未来将会占据这一市场大的份额。

恒大研究院分析观点也认为，社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区，居委会人力财力有限，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作，而品牌房企的小区拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持，能够制定标准化防疫预案，加强员工队伍管理和防护，进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记等。经此一“疫”，追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日的居住体验，在非常时期还和自身健康安全密切相关。

出品：南方产业智库

本版撰文：周中雨 郜小平 数据集：葛政涵 周中雨

数据分析：周中雨 郜小平 本版图表：陈颖欣

买二手房注意事项，二手房交易风险有哪些

一、1998-2003年我县房地产市场运行情况

（一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。1998-2003年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

（三）土地供应情况（表格附后）。1999-2001年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。

（四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。

（五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。

（六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。

（七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

（八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占总额的8.95%。随着宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

（九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

（十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自19年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障体系情况。我县自19年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。

二、1998-2003年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自19年以来房产交易契税、规费一再下调。由19年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998-2003年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。

2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照出让时间，按时交地，确保用地顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时，制定一些优惠政策，向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜，使企业做大做强，以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度，改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面：一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作，改革房地产开发建设体制；二是要明确界定经济适用房购买标准，改革供应管理方式；三是要根据低收入家庭实际情况，改革完善住房保障体制；四是要严格经济适用房交易行为，改革交易管理制度；五是要加强对经济适用房价格监管系统研究，改革成本控制体系；六是要严格控制经济适用房单户建筑面积，优化户型空间，改革建设户型标准。同时，加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识，强化信贷管理。一是要控制总量，合理调整结构，实行差别政策，以控制房开在住房消费资金中的比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费；二是要严格信贷管理，依法、依规，切实强化贷后管理；三是要在积极提供土地收购储备机构信用的同时，强化监控，实行封闭运行；四是要加强对个人住房管理，一方面要继续支持本地居民自住购房，适度提高首付额度，另一方面停止对异地购房、多套购房的个人。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作，积极取行政、经济、法律等手段，在全县城镇范围内，全面推行物管。房管部门作为行业主管部门，要结合实际，积极开展试点工作、并注意总结经验，为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解，目前昆阳镇房开用地较大，已远远超过当地住房需求量，这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期，建立健全统一有序的房开市场，在全县土地总量控制上，既要适当增加供应、缓解供需矛盾，又要防止土地供应过度投放，形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出，当前我县房地产业形势可说是喜忧参半，既不能盲目乐观，也不能妄自菲薄。1998年以来，我县房地产价格上涨具有客观必然性，是我县房地产业发展过程的必然结果，相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持，而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处，也是我县能在房价较快上涨的同时，保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我县房地产市场还是有较展空间。主要表现在：

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’，建设新平阳”，率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位，这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城，建设新区，城市建设和人口布局逐步向县城地区疏散，加速城市化进程，构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大，为我县经济发展带来机遇，给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均GDP在13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP在800美元左右，而我县人均GDP已超过1250美元。另外在90年代，发达国家人均住房建筑面积为：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到30平方米之前，房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县，具有较展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力，居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成，特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建，按25%扩面计算，需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外，鳌江镇火车站的后年开通，瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体，对整片区域也起到很大推动作用。虽然，2004年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷，土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米，而近年来实施开放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5万人，这里虽有经济适用房供给，但还不能满足。因此，急需加大住宅区建设，我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长，给我县房地产业提供发展真实需求。2003年，我县户籍人口为84.1万人，暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料，规划近期2005年户籍人口为85.88万人，远期2010年户籍人口为88.41万人。目前，随着该县招商引资，暂住人口不断涌入，以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素，该县以后几年人口增长情况，城镇总人口以每年4000-5000人速度增长，其中非农人口增量为每年3000-4000人，暂住人口为每年200-300人。

（1）新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测，按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量：

P1=W1·N+W2·R·F·N

式中：P1：新增人口住房需求总量

W1：新增人口中非农人口增量

N：新增人口人均建筑面积（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暂住人口增量

R：暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例（估计在9%左右）

F：暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量：

2004年新增人口住房需求总量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（万平方米）

2005年新增人口住房需求总量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（万平方米）

2006年新增人口住房需求总量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（万平方米）

（2）经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房，根据2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35.9平方米，居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房，参照国际经验，如以非农业人口4万户为基数，按每年每户增加1平方米计算，年需求量为4万平方米左右。

（3）投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套，但根据当前房地产市场低入住率，一旦可以赚钱，基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素，估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之，从目前土地供应状况与未来市场需求分析，今后房地产市场将会更加完善和成熟，住房消费将会更趋理性。

深圳狙击二手炒房：二手房年增幅超过5%可以投诉

注意这些二手房的交易风险,一、注意这些二手房的交易风险风险一：利用虚身份骗取定金及购房款施骗者多是伪造虚身份，利用签订 二手房买卖合同 为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项，施骗者便逃之夭夭，使购房者即未得到房屋还损失了购房款。风险二：利用虚房证骗取定金及购房款施骗者多为交易房屋的承租人，其利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造 房屋产权证 ，通过信息站刊登虚的卖房信息，造成购房者误以为施骗者就是 房屋所有权 人，向其交纳定金或购房款，因此上当受骗。风险三：利用购房程序骗取交易房屋目前 购买二手房 的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后，由买方再向银行办理 房屋抵押 。施骗者正是利用这种审批程序实施行为，其一般取两种方式骗取交易房屋。一种是，施骗者谎称购房，先向出卖人支付一少部分购房款后，要求出卖人将房屋办理至其名下办理，当房屋办理至施骗者名下后，再将房屋转卖他人谋取非法利益，给出卖人造成损失;另一种是，施骗者购房是真实的，交易房屋办理至施骗者名下后，由其向银行申请办理抵押，当银行向施骗者发放后，其不支付给卖方而是据为己有。这时交易房屋已经 抵押给银行 ，造成卖方无法追回自己的房屋，也未得到购房款。风险四：中介公司违规操作造成交易风险在 二手房交易 过程中，大部分购房者都是在房屋中介公司选择房源，有的中介公司也为买卖双方托管购房款，但个别中介公司将客户购房资金挪作他用，加大了买卖双方的交易风险。如中介卷款逃逸或资不抵债，房屋交易人索款无望，造成巨大的经济损失。二、购房者应该如何处理户口问题呢首先，了解户籍政策。无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中应该明白目前的户籍政策。户口的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。其次，预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方虽承诺无户口落在该物业，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。最后，应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。

购房者平均年龄是多少

深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”，极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。

即将过去的2019年，全国楼市大部分低迷，仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续，尤其是深圳，接连不断的利好政策，提振着二手房业主们的涨价信心。

然而当这种信心演变到极致，就出现了极端的现象，一些小区业主“抱团提价”，还发布诸多慷慨言论，招致了监管的注意。

截至目前，凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名，部分小区房源在安居客已下架，相关责任人被列入黑名单，限制了一些权利。

深圳业内人士指出，近期楼市炒作的风确实太过了，应该予以规范。

自2011年以来，限购、限贷等调控措施层出不穷，但大多针对新房进行管控，这次深圳对二手房业主出手，还是第一次。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳部分区域和项目火爆，不是购买力强大，而是炒作厉害，这已经引起了监管的注意，调控箭在弦上。“房住不炒的精神不能违逆，二手房市场也不例外。”

12月19日晚间，深圳市住建局表示，按照宏观调控的长效机制要求，二手房年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉。

业主们的野心

12月17日，发生了一例可以载入房地产史册的，史上第一次，二手房业主因“控盘涨价”被约谈，相关责任人遭处罚。

这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑，该小区位于深圳宝安区福永街道，于2016年建成，由8栋楼组成，总户数为1304户。

2015年开盘时，凤凰里的价格约为3.5万/平米，2019年1-11月，该小区成交均价约为4.7万元/平方米。

如果清楚深圳楼市这几年的行情，就知道这个价格远远跑输了大市。过去四年间，深圳各区楼盘少则涨幅翻倍，多则翻两倍、三倍。

11月，深圳放松了豪宅线，二手房税收大减，眼看其他小区热火朝天地反价、提价，凤凰里小区的业主们着急了。

12月13日，这个小区的业主群管理组在微信布《告凤凰里全体业主书》，以“要打响资产保卫第一枪”的名义，号召所有业主集体涨价，“放盘价为5.6万至6.5万为界”，建议“急卖业主以5.5万为最低价”，如果低于5.5万，“即刻收盘，重新加价后再挂”。

这份告知书随后在网上不断流传，并最终导致监管出手。

这是第一个被官方正式通报的小区，但它并不是第一个“坐庄抬价”的。最先传出“控盘涨价”的小区，是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。

11月底，恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。

该小区在2015年开盘时，售价约为10万元/平，如今挂牌均价突破24万元/平，部分热门户型已经逼近30万元/平。

类似“控盘”言论出现在很多小区。龙华壹城中心，目前挂牌价格约为7万/平方米，而业主群有人表示，“现正常销售的二手房报价请不低于82000/平”，“无短时间出售的房产的若挂盘，价格不低于90000/平，低于此价格的，请配合调整价格”。

中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书，除了定价高低区别，与其他抬价告知书内容极其相似。

据21世纪经济报道记者调查，在业主群里发出类似涨价声音的小区，不下10个。最早从恒裕滨城开始，蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。

12月19日，住建部门再次通报，点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。

目前，查看贝壳找房，中粮凤凰里所有二手房源已经下架，显示“共0套房源”在售，链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。

李宇嘉认为，深圳业主集体护盘标志着，当房子占据家庭80%以上财富时，每个人想的是如何让这个财富增值和变现；但业主们的控盘涨价，违背了“房住不炒”的基本精神。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房是一个充分竞争的市场，“每个楼盘的价格是由市场来决定的。小区业主集体抬高房价，使得该小区的价格脱离实际，是非常不理智的行为，只会导致该小区有价无市。”

中原地产首席分析师张大伟指出，一般控盘涨价的人多为职业炒房客，但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。从博弈论角度，他认为，涨价不可能形成同盟，因为一旦有人低价放盘，所谓联盟就会土崩瓦解。

炒作底气何来？

是什么在支撑业主们联手涨价？

无风不起浪，深圳业主的炒房野心也是有来由的。

何倩茹表示，深圳二手房的行情，其实从今年年初开始已经出现，2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”，这些都陆续刺激了二手房的成交行情，双方入市更积极。

在各种利好政策推动下，深圳作为热点城市，资金不断涌入，楼市随之上行，涨势明显，大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。

11月中，深圳放松了豪宅线，引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律师人士告诉记者，近期业主反价、违约严重。

据易居研究院11月《40城住宅成交报告》，对比北上广其他三个城市，深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。

国家统计局数据显示，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三，是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。

据深圳中原地产统计，今年深圳二手房成交登顶三年新高，11月份突破8000套，全年成交超越2018年，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%。

11月，深圳二手房成交均价突破6万元大关，达到62442元/平。这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”，创下历史新高，也远超北上广。

二手房市场变好，业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出，业主们的做法，凸显了深圳住宅的紧缺。深圳的产业格局及城市定位高，土地基本划拨给工业，新增住房供应有限。

另一边，深圳鼓励人才落户，相对其他一线城市来说，深圳的入户与限购门槛也是最低的，年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期，利好政策一波接一波，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集。

深圳业主们正是从中看到炒房的机会，想趁机谋利。

多名房地产业内人士指出，深圳业主不理智的行为表象之下，根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实，自住和投资需求放大，市场供需极不平衡。

双十二时，深圳突发新政，取消商务公寓“只租不售”，也是为了增加商品房供应，稳定供求关系。

调控呼之欲出？

近期，从佛山到广州，各地楼市政策密集微调，就在人们对走向猜测纷纷时，12月10-12日，在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。

深圳当然不会是例外。

在土地市场已经出现了对冲性的调控。11月22日，深圳土拍市场推出6宗住宅用地，都用“双限双竞”模式，当天没有出现地王，还有一幅地流拍。

12月11日，深圳前海出让4宗地块，其中一块宅地就设定了9.9万元／平的销售均价限制，狙击高房价的信号已经很明显。

据中原统计，2019年1-11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次涨幅高达30%。12月以来，房地产调控也已超过30次。

张大伟指出，近期部分城市的房地产出现了各种乱象，要市场稳定，必须针对这些乱象制定政策。

12月19日，深圳房地产业内传言，有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政，进行限制。但截至目前，并没有得到证实。

李宇嘉判断，如若监管部门对二手房进行管控，将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧，市场秩序大整顿开始。

想要购买房屋的朋友都会非常关注楼市的情况，但是很少人会去研究购房者的情况，而购房者的自身情况是会影响买房的时间年限和金额的，那么购房者平均年龄是多少呢？下面和小编一起来详细了解一下吧。

购房者平均年龄是多少

1、贝壳研究院最新发布了一份报告，是关于对2018年购房者进行的问卷调查，调查结果显示，购房者的平均年龄是29.5岁，人均居住面积是27.8平方米，其中24.3%的购房者的人均居住面积不超过20平，相当于一家三口的家庭住房面积不超过60平。和全球各地的购房者相比来说，中国购房者的平均年龄会更加年轻化，这也是我们国家房地产市场比较活跃的重要原因之一。

2、从年龄划分来看，相较于资金积累比较薄弱的90后，80后的居住空间会更加狭小一些。调查数据显示，家里普遍已经有“红领巾”儿童的80后的家庭人均居住面积是27平，这个数据在各个年龄段是属于居住条件最差的。

3、报告中还指出，目前中国房地产市场已经进入了存量时代，而对二手房的需求也可以在某种程度上极为接近地反映出目前楼市的购房者的整体需求。

4、在二手房市场中，大多数的购房者都是想要购买两居室为主，目前单身家庭的住房条件比较宽裕，二口之家的人均卧室数达到一间，不过据调查统计，60%的家庭人均卧室不到一间，例如三口之家是0.8间，而四口及以上的家庭人均卧室是0.6间，也就是说家庭规模越大的话，住得也就越拥挤。

5、《报告》显示，首次购买房屋的购房者对的依赖性比较强，“2018年首次置业购房者的成交占比是90%，这样是不同购房需求中成交占比最高的。”

6、据报告统计，2018年首次购买房屋的购房者的平均月供收入比是42.9%，比其他购房需求会高出五个百分点，在这之中，月供收入比在50%以上的占比也超过其他群体。

以上就是关于购房者平均年龄是多少的详细介绍，希望可以帮助到大家。中国购房者们的平均年龄一般是比较小的，在全球也算是最年轻的了，这也说明了我国的房地产市场的活跃程度，也是楼市健康发展的体现。