二手房交易出现违约的情况有哪些表现_二手房交易出现违约的情况有哪些

2024-12-22 21:20:46

1.二手房买卖违约的情形有哪些违约金如何约定？

二手房交易中买方违约的情形如下： 1、拒绝履行合同约定的义务； 2、履行义务不符合合同约定，比如延期支付房款等行为； 3、签订合同后，表示不购买该房屋，要求退还支付的房款。根据《民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

二手房买卖违约的情形有哪些违约金如何约定？

1、买方认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，后未能买到房子，即是中介违约了。

2、买方以中介公司提供虚信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。

3、部分地区房价上涨，卖方违约情况由此增多。虽然在房屋买卖合同中约定了违约金的支付，但是仍然有很多卖方不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。

4、买卖双方已签订定金合同，卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。

5、二手房交易后，买方得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”等类似情况，以“不吉利”为由提出退房。这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响大，法官会参酌这些因素，进行利益考量。

买房时遇房主毁约怎么办

1、要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

在房屋买卖的过程中，购房者如果遇到房主违约的情况，那么首先应该确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同。双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

2、确认卖方违约的证据

在二手房交易中，如果发现了房主毁约的情况，那么购房者要确认卖方违约的证据，如果购房者都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

3、起诉要求继续履行

购房者在确认房主毁约，并且拿到相关证据之后，可以向相关部门起诉房主，根据《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。

4、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

如果购房者也不想继续履行合同的话，那么可以要求房主解除合同并赔偿相关的损失，一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20％。但问题是，如果房价上涨超过20％，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

房价这几年的上涨速度，让大家叹为观止，除了新房，很多人都会考虑的买二手房，二手房一般地段和周边配套都会比较好，生活也更加便利，但是二手房在购买的时候，比新房的手续会复杂一些，也容易发生一些违约的情况，导致交易发生矛盾，那么二手房买卖违约的情形有哪些？下面小编为大家介绍一下，希望对大家有所帮助。

一、二手房买卖违约的情形有哪些

1、房屋价格大幅度下降，买方拒绝购房

房屋交易流程要办理完成需要一定的时间，不管是办理，还是过户都需要一定的时间审查资料，而在办理过程中如果房屋价格大幅度下降，这就会导致买方宁愿放弃定金，也不愿意继续买下房屋。

2、买方不愿赎楼

在交易过程中，涉及的房产可能依旧会在银行进行抵押，而卖方可能会因为自己没有足够资金还清银行，然后借助买方的力量去还款。最开始买方可能会答应此条件，但是随着一系列手续的办理比较麻烦，涉及的问题较多，从而放弃为卖方继续赎楼，造成违约。

3、不愿支付房款

在交易过程中，买方可能会不按照合同约定的时间和金额去银行做首期的资金监管，致使买卖合同无法再继续履行。此外，还可能是履行完了大部份，但不再履行交款义务，比如双方签署的是阴阳合同，买方只按照阳合同的数额支付购房款，而不按照阴合同的价格支付，这时买方也就构成了违约。

除了以上三种情况，还有一点需要注意。如果合同中没有明确列明不缴纳定金算违约，那么部份定金不支付不属于违约，因为定金属于实践履行合同，就算部份不缴纳，依旧可以就按照已缴纳部份履行。

二、如何约定二手房买卖违约金

在房屋买卖活动中，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。

对于根本违约可这样约定：合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20％的违约金。不出售房屋是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。

合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款20％的违约金。不购买房屋是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以方式支付房款的不办理手续。

三、二手房买卖违约怎么办

二手房卖方违约可以直接民事诉讼。

民事诉讼时效一般为两年，具体参照《民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财物被丢失或者损毁的。

第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。

第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。