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最近,不少城市陆续迎来了下雪天,冬天的寒意渐浓。与天气变化同步的,是全国不少城市的二手房市场表现。

12月16日,国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,11月33个城市二手房价格环比下跌。这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌,10月是35城。

众所周知,自2016年调控以来,各地相继祭出了限价的政策,新建商品房被牢牢按住,波动幅度极小。在这个背景下,二手房房价的走势更能反映市场的真实情况。如今,二手房“跌跌不休”,很多人对此有些忧虑。

其实,二手房价格下跌看似突然,实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年,不少城市的二手房价格已经开始下跌,只不过延续到现在,跌幅变大,开始引起媒体和公众的广泛注意。

二手房价格为何会持续下跌?房地产市场会走向哪里?库叔今天就来分析一下。

二手房价格下跌早有端倪

最近,网络上流传着这样一张,图表显示,2019年11月,25个重点城市的二手房挂牌均价中,有20个下跌,下跌最厉害的青岛,降幅高达20.31%!

购置住房是有各种成本的(利息、各种税费、维修基金等),这意味着,如果一个青岛人2018年11月买了房,即便能够按照挂牌价卖出去(不考虑不满2年要缴纳增值税的因素),也要亏掉四分之一。而现实中,在这么惨淡的市场下,真正的成交价大概率要比挂牌价低一些,亏损的幅度还要继续扩大。

不止青岛,北上广也难逃下跌的命运。

安居客数据显示,2019年11月份,北京二手房挂牌均价环比10月下跌约1%,这是北京二手房连续第5个月下跌——根据国家统计局数据,7月北京二手商品房销售价格环比下跌0.3%,8月环比下跌0.4%,9月环比下跌0.5%,10月环比下跌0.6%。

楼市跟股市一样,大家往往都是买涨不买跌的。

根据中原地产统计,2019年1-9月,北京二手住宅网签10.万套,同比下降10%,成交均价为6.4万元/平方米,成交量创2015年以来同期最低值。这是北京二手房市场2008年以来的最大调整。

北京市住建委的统计数据显示,2019年10月份,北京二手住宅共计网签8844套,与9月份的12319套相比,减少3475套,环比降28.2%;与2018年10月的8879套相比,减少35套,同比下降0.4%。

合计来看,2019年前10月北京二手住宅网签为118558套,与2018年前10个月的130664套相比,减少12106套,降低了9.3%!

同为传统一线城市的上海和广州跟北京情况类似。

由于市场观望情绪浓厚,成交周期延长(比如,广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1-10月的约3个月,延长至2019年1-10月的约4个月),放盘的业主不得不多次下调价格才能最终成交。

合富置业的数据显示,降价幅度超过5%的大幅降价成交个案占比,达到年内的最高位,接近3成的最终成交价比最初放盘价下调5%以上。几乎所有的房产中介在朋友圈展示房源时都会贴心地附上说明:“价格可谈”。

可以看出,二手房价格的下跌,看似突然,实则是一个温水煮青蛙的过程。早在2019年2月,国家统计局的数据就显示,二手房住宅挂牌价连续三个月下跌,其中三四线线城市下跌最多,其次是一二线城市。

从那时起,整个二手房市场就呈现出“有价无市”的状态。最近突然引起大家的极大关注,主要是跌得过久,跌幅已经比较大了。

长期以来,大家听了太多买房后价格暴涨,成功致富的故事。现在,二手房价格下跌的消息不断曝出,似乎颠覆了这一认知,不少人变得忧心忡忡。

市场预期悄然发生转变

二手房价格为何会持续下跌?

毫无疑问,政策层面在影响因素中,占据一席之位。

2019年12月6日召开的中央政治局会议,只字未提房地产。这顿时被开发商、炒房者,乃至很多已经购买住房的人群视为天大的利好,认为房价要涨。毕竟,自2016年930调控以来,各地政策不断收紧。

然而,随后于12月10日至12日在北京举行的中央经济工作会议却重申:要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位……

这样的戏码,在过去几年上演了无数次。

2018年12月份的中央经济工作会议上也没有提房地产。可是2019以来,有关部门先是多次重申“房住不炒”,到了7月30日的中央政治局会议,更是强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为下半年的房地产市场定下了基调。此后,整个行业的走势确实也如政策所预期的一样。

刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,又再次强调:长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

凡此种种,都体现了中央坚持房地产调控不动摇的明确信号。

此轮调控以来,最厉害和让房企叫苦不迭的政策似乎是限价。

比如,2019年12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,指出为贯彻落实“房住不炒”和省市房地产调控政策,进一步加强商品住房价格管理,长沙市进一步明确,商品住房价格由成本+利润+税金构成,其中平均利润率规定在6%到8%之间。一时引发业内热议。

其实这份文件是2017年相关文件的延续,早在2017年11月30日,长沙市发改委就发布过《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,提出限价商品住房价格由成本加利润、加税金构成,平均利润率为6%至8%。

长沙只是一个缩影,事实上,还有比长沙限价更“狠”的城市,比如成都等。

限价的结果是一二手房价格严重倒挂,再加上有调查显示,全中国八九成的民众有“新房”情结,大家纷纷去追逐新房。

看上去,二手房市场势必会冷淡,不过,新房终究是有限的,能摇到号的也是少数。眼看市场狂热,买不上新房的刚需、投资者、炒房者自然将目光标准二手房,赌调控一旦放松,二手房价格还能继续往上冲。这跟开发商在市场狂热时高价拿地,楼面价贵过周边房价是一个道理,赌的就是预期。

可是,绝大多数人都没预料到,中央调控的决心如此坚定。如今,三年过去了,依然没有大范围放松的迹象。新房的价格依然被严格限制,本来就比新房价格高的二手房,上涨的空间何在?

对投资客来说,房价一日不涨,就承受一天的损失。于是,刚需群体的预期悄然发生了转变,由此前的焦虑转为淡定,市场则由此前的卖方市场转为了买方市场。

因此,限价只是表面因素,预期的转变才是市场转向的关键。

“跌跌不休”背后真相

正常市场下,在其他条件等同的情况下,二手房会比新房便宜两到三成。但在限价的背景下,二手房比持续供应的新房贵,所以,购买二手房无论是自住还是投资,都变得不那么划算了,市场的供应量自然增大。

这样,原来高价购买的二手房,自然要降价才能出售。即便是次新房,价格同样不会高。这是因为在限价条件下,开发商的利润空间被压缩,部分管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的境地。为了控制成本,各种魔幻的事情频频发生:纸板门、竹子代替钢筋、一个小区绿化仅有6棵树、塑胶人工湖等等。

图为湖南长沙某小区用蓝色塑胶“画”出了人工湖

2018年,台风山竹袭击深圳,部分新建的豪宅在台风面前,竟然不敌很多“老破小”甚至城中村的农民房,就是一个鲜明的写照。

这样的次新房放出来卖,自然要低价……

还有一些二手房,虽然不是限价政策下建的,但是因为物业管理不善,整个小区显得“伤痕累累”。目前一二线城市均已进入或即将进入存量时代,物业的好坏在很大程度上影响着小区的二手房价格以及未来的溢价空间。二手房所见即所得,这样的房子,自然也很难卖出好价钱。

新房促销也是二手房价格下跌的催化剂。自2019年5月银保监会下发“23号文”以来,地产融资渠道步步收紧,信托、海外债、银行、开发贷、ABS等监管新政频出。不少房企陷入危机,唯有靠自我造血续接现金流——在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下,通过促销滞销盘、尾盘,“以价换量”回流现金。

比如,2019年8月,中国恒大便启动“全员营销”抢收,执行期8月20日至10月8日,5重优惠下最高可达6折。抢收包含27个地区,其中重点抢收四川、重庆和中原地区,共涉及505个项目,包括493个住宅和商办项目,12个旅游集团公司项目。

虽然促销使得恒大9月的销售均价创近几年新低,但销售额确实实现了大幅增长,9月恒大实现合约销售金额约831.1亿元,较8月增长约73.8%,较2018年同期增长约31.9%,刷新集团单月销售额历史纪录。

恒大的抢收起到了极大的示范作用,其他龙头房企也争先降价促销。中小房企只能被迫跟进,但你的品牌不够大,产品不一定有大房企的好,价格还比大房企贵的话,大概率要被剩下……

大规模的新房促销,极大地增大了市场供给,使得购买新房变得比之前容易,二手房市场自然更加无人问津,加速了其价格下跌。

还有一个不容忽视的原因是经济增速的放缓。

众所周知,中国的住房租金收益率一直处于很低的水平。根据全球资料库网站Numbeo的数据,截至2019年年中,我国住房租金收益率在1.8%左右。不过,部分投资客购买一些老破小之后稍做整修然后出租,出租率可能可以达到4%左右,甚至能够覆盖其房贷。这样的情况下,投资客可以持有很久。

但随着经济增速的下滑,租房的需求和房租上涨的动力都有所减弱,投资客的持有变得愈发重,这同样影响到了二手房市场。

房地产市场会受影响吗?

二手房价格持续下跌,既有政策的原因,也有市场的原因,那这种情况会持续多久,是否会影响到整个房地产市场,引发价格下跌呢?

目前看来,不会。

首先,新房和二手房互相有影响,但在新房限价的条件下,二手房市场对新房市场的影响很微弱。虽然2018年以来,各地二手房价格陆续下跌,但2019年1-10月,新建商品房的销售均价却上涨了7.3%。

其次,中央经济工作会议重申“房住不炒”,也不意味着利空,因为后面还有“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展”的表述,可以看出,“稳”依然是2020年房地产行业的主基调。

值得注意的是,在会议通稿中,“稳”字被提及了29次,这说明“稳”也是2020年经济工作的重心,作为国民经经济第一大行业的房地产行业必须要稳。

最后,正如上文介绍的,此前的二手房市场略微有点畸形,自2018年以来价格的陆续下跌,是正常价值的回归,并不会无止境地跌下去。

事实上,跟新房市场一样,二手房市场同样表现出分化的特质。部分城市二手房虽然价格还没反弹,但成交量已经开始回暖。

比如,根据广州市房地产中介协会的数据,2019年11月,全市含自行交易的全部二手住宅网签宗数较10月大幅回升14.00%。北京的反弹力度更大,11月二手住宅成交12296套,环比大幅上涨39.03%,同比小幅上涨9.76%。

原因何在?

这是因为像北京、广州这样的大城市,早已进入存量时代,二手房交易占据主导地位。比如北京,截至2019年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%,同期,北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,而二手房全市网签同比下降9.3%。但这依然无法从根本上改变二手房的主导地位,如果将地段、学区等考虑进去的话,更是如此。

注:限竞房为通过“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的商品房。购买限竞房需要满足以下条件:北京户籍家庭单位可购买2套,非京籍以家庭为单位只能购买1套,且需要有北京连续60个月社保或纳税,工作持工作居住证购房同于北京户口。

以北京为代表的一线城市,是最先启动本轮调控,也是最早见成效的城市。北京二手房均价自2017年3月便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月,均价累计下跌13.5%。

不过,2018年春节后至今,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右。2019年11月份北京二手房成交价依然还是微跌的,但成交量的回升上涨可以说明,市场已经开始进入修复的通道。

因为,目前北京二手房市场处于调控以来的中低位,按照以往的经验,春节后市场可能会出现季节性复苏。这样的逻辑,同样适合其他很多一、二线城市。

但是,很多三四五线城市的二手房价格恐怕还将继续下探。前两年,受益于去库存和棚改货币化拉动,三四五线城市楼市迎来一轮狂飙的行情。不过,绝大部分三四五线城市的新房成交量远大于二手房,相比于“别无选择”的一二线城市居民,其购买二手房的意愿更加弱。而且,很大一部分三四五线城市人口都在净流出,拥有厚实产业的也少,等2020年棚改收官之后,这些城市的买房主力将大面积减少,二手房很难找到买家。

目前,部分城市开始靠政策来“稳”了。比如,2019年11月29日,广东佛山市人社局联合住建局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》,通知最大的亮点是,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制;不久后的12月13日,广州南沙区人民发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》,通知显示,本科以上等,在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保、个税限制。

在人才争夺的背景下,三四五线城市二手房市场前景堪忧。

总的来说,全国二手房价格下跌,是楼市的狂热归于平静,是价值的合理回归,更体现了中央调控的决心。虽然“稳”字当头,2020年会有部分城市陆续按照因城施政的方针适度放宽调控,但“房住不炒”的政策是不能突破的,二手房价格下跌也正是政策调控所希望看到的结果。

跟新房市场相比,二手房市场面对的是一个更加市场化的挑战,该跌的地方会继续跌,不该跌的地方,跌下去还会再涨回来。

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飞凤水岸小区的物业行不行?物业费是多少啊?听说他们服务还不错。是真的吗?买房-房天下问答

回答:1

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上海精装公寓120福州飞凤水岸小区是属于哪个社区

邢台123和58同城哪个好

“回去还是留下”,对于“漂一族”的年轻人来说,已经不仅仅是一道选择题那么简单。近日,58同城、安居客发布《2019-2020年返乡置业调查报告》(以下简称《2020年返乡置业调查报告》)。报告显示,全国范围来看,新一线城市重庆连续三年为返乡置业的热门城市第一位,成都、西安位列第二、三位,排名上升;其他二线城市中,徐州位列返乡置业热门城市首位,南通、合肥等城的热度也相对靠前。

58同城、安居客返乡置业调研数据显示,与去年相比,2020年返乡置业潮存在“意愿人群占比有所上升、意向房源总价范围提升、越来越多人倾向线上购房”三大明显趋势变化。其中,80后返乡置业意愿最强,购房主要为照顾老人及孩子;85后则更多考虑子女教育问题;而90后则更多是因为家乡房价更容易承受,购房主要为了改善自住环境及结婚。

68.6%的人群有回乡置业意向,广州、深圳等城市人口增量领先

《报告》指出,受区域发展、各地经济水平等因素影响,我国住房存在一定程度“人”、“居”分离的结构性差异状态。每年春节,在外工作人群返乡带来一定的安居置业需求,形成了“返乡置业”这一极具中国特色的过年现象。

58同城、安居客调研数据显示,有68.6%倾向于选择回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市),想在工作城市(非家乡城市及家乡省会城市)的人群占比为29.8%。

对于返乡置业还是在工作城市扎根,人们考虑最多的都是子女的教育问题。数据显示,持返乡置业观点的人群中有47.7%表示“大城市教育紧张”,而希望留在工作城市的人群中有57.7%是为了“子女得到更好的教育”。

58同城、安居客调研显示,在外打拼的人群中,有61.7%的人表示家乡的房价能够接受,价格相对较低,仅有3.4%的人认为家乡的房价过高。相对来讲,回乡买房的压力会更小些。

受返乡置业影响,从2018年常住人口量来看,一线城市中的广州、深圳受人才政策及粤港澳大湾区影响人口增量领先,而在热点二线城市中,西安、杭州、成都等城市人口增量也取得不俗表现。

与此同时,2019年年底,中央办公厅、院办公厅联合印发文件要求,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。除了一线城市和部分二线城市外,大部分城市的落户限制将全面放开。人口的流动将更加便捷,也对城市自身的竞争力提出了更高的要求。

重庆、成都、西安成返乡置业热门城市,东北仅哈尔滨一城上榜

随着中国经济在城市和结构上的均衡发展进程加速,加之政策利好,众多综合实力较强的新一线城市吸引力进一步增强,也成为了返乡置业人群意向城市的新选择。

《报告》显示,全国范围来看,新一线城市重庆依然是返乡置业的热门城市,成都、西安位列第二、三位。

2019年前三季度,上海和北京的GDP总量均已超2万亿元,深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京等9座城市的GDP总量超过1万亿元。可以看出,除一线城市外,部分新一线城市不论是经济总量还是增速都较有潜力。

58同城、安居客平台统计数据显示,新一线15城中,重庆新房找房热度排名第二,二手房找房热度排名第一,返乡置业的榜单中排名第一,是名副其实的热门置业城市。西安的新房找房热度领先,二手房找房热度排名第四,也进入了返乡置业排行榜前三甲。

《报告》指出,作为连续三年返乡置业热门城市TOP1,除了人口众多外,重庆的经济实力也较强,2018年GDP仅排在四个一线城市之后。重庆新房及二手房找房热度领先,价格指数低于一线,根据58同城招聘研究院数据,重庆招聘需求活跃度排名全国第六,是回乡置业的较优选择。

在对西安的调研中发现,作为新一线中返乡置业热门城市的第三名,今年排名明显上涨。2018年西安GDP未破万亿,但增速高达8.2%,常住人口增量多,颇有发展潜力。从找房热度来看,西安新房的找房热度排在新一线城市首位,二手房找房热度排在第四位,总体关注度较高。企业招聘活跃度在全国第十位同比增长超10%,人才需求逐步提高。

58安居客房产研究院统计数据显示,除一线城市之外,二线城市中,徐州位列返乡置业热门城市首位,南通、合肥等城的热度也相对靠前。值得一提的是,与上述返乡置业热门城市不同,东北地区的返乡置业热度有所下降,仅哈尔滨一城位列其中。

多数人希望房屋总价100~150万之间,50~100万元房屋最受欢迎

聚焦到返乡置业人群的理想房源,《报告》显示,多数受访者希望房屋总价在100-150万之间,而在去年,50-100万元的房屋则最受欢迎。随着生活水平提高,人们对居住条件也提出了更高的要求,并且愿意在可承受范围内,为更舒适、宽敞的房屋买单。

在房源面积上,多数人依然选择了三居室,其次为120-150㎡四居室。由此可见,大多数返乡置业意向人群希望购买较大户型的房子改善居住环境,三居室很好的满足了夫妻、孩子和父母独立居住的需求。

58安居客房产研究院指出,对于回家置业的人群来说,家乡的房产价格相比较低,买房的压力也更小。关于卖房款由谁来解决,调研显示,多数人选择了靠自己的努力来买房,意向回家乡买房的人群中选择“自己努力赚钱买”的占比62.5%。

根据58同城、安居客调研数据,返乡置业意向人群中,有63.4%的人倾向选择专业的线上平台寻找合适的房源。其中,有56.7%的人希望能有专业的分析师进行一对一购房咨询,有超四成的人希望可以通过看房、VR看房等技术足不出户考察心仪的房源。目前,58同城、安居客已有近500个城市累计超四百万套房源可以实现临感VR看房,极大的方便了返乡置业购房者挑选合适的房源。

80后返乡置业意愿最强,85后多为子女教育问题

数据显示,在返乡置业的人群中,80后(80-84年)返乡置业的意愿最强烈,倾向回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市)的人群占比74.0%;置业目的方面,80后对于学区房最为关注,高于改善自住的选项;改善老人居住环境也是购房的重要原因之一,返乡置业的首要原因是“离家近,方便照顾家人”。

而85后(85-89年)购房则更注重子女教育 对居住空间需求相对较高,85后中选择回乡置业的占比为70.4%,对子女教育的关注度也较高,回乡的主要原因是“大城市教育紧张”,占比55.1%;房源户型方面,半数购房者都热爱三居室,但85后购房者对于四居室的关注度相对80后、90后更高,倾向于选择更大的房源。

58同城、安居客通过对用户的调研发现,90后群体中选择返乡置业的人群占比67.5%,返乡置业的主要原因为大城市的房价较高,压力较大,而回乡买房的价格更容易接受。90后购房除了改善自住环境外,为结婚而购房排在第二名,占比38%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,返乡置业是这几年持续热门的话题,同时由于品牌房企在三四线及以下城市布局的下沉化,拉动更多春节期间返乡人群关注到当地楼市。从返乡人群的变化来看,用户不但会关注地县级城市的项目,同时还会关注到本省更为核心的二三线城市。加之落户政策放松,二三线城市的春节期间的找房热度有望创出新高。从市场供应情况来看,58同城、安居客重点监测的51个城市在今年1月上旬新取得预售证的数量也明显超过2019年同期,可以看出房企明显加强了在春节期间的可售房源供给准备。

张波强调指出,在房住不炒的大背景下,返乡置业本身的核心诉求依然是自用,但随着部分三四线城市房价的不断提升,返乡人群找房热情有望继续提升,但真实购房需求或不及往年,购房者的心态将更为趋于理性。

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