二手房交易中凶宅的定义_二手房买到凶宅怎么办

1.买二手房遇上了凶宅能要求退房吗

2.买到了“凶宅”，对方不愿意退款怎么办？

有不少朋友其实都觉得二手房挺不错的，特别是对比现在的期房，购买房子之后，等待接房的时间太长了，相比之下，二手房的优势就非常的突出，但是有这种想法的朋友却迟迟不敢下手购买二手房，另一方面就是考虑到购买二手房存在的风险太大，除了产权风险之外，很多人还怕买到凶宅，今天小编就来讲讲，什么样的房子才算凶宅？买到凶宅怎么办呢？

什么样的房子才算凶宅？

有些朋友将房子内死过人的二手房也化为了凶宅，但人的人老病死很正常，很多房子都会存在这样的情况，其实正常的生老病死不能成为房子归为凶宅一类的原因。通常房子内部发生过非正常死亡的才算是凶宅，其实核实二手房是否是凶宅的方式有很多，网络就是很好的一个渠道，大家可以在网上查询小区的相关新闻，一般发生过一些非正常的或者是比较重大的事故，都会有报道的。

买到凶宅怎么办？

1、按照合同约定处理

大家在购买房子的时候一定要对购房合同引起重视，特别是购买二手房，相信大家都会非常担心购买二手房产生纠纷，那么购房合同就是保障自己权益的重要依据了。如果购房者担心自己购买到凶宅，那么在签订购房合同的时候就要注意利用合同对卖家进行约束，在购房合同中对买到凶宅相关的内容进行约定，这样即使时候发现买到了凶宅，也可按照合同约定处理；比如约定了解除条款，即享有合同解除权。

2、合同中没有约定

不过有些朋友不太重视签订的购房合同中具体有哪些内容，也就没有在合同中对购买到凶宅做出约定，这样究极容易引发双方的交易纠纷，双方各执一词，就比较难处理了。不过根据相关规定来看，凶宅其实也是属于房子的一种瑕疵，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，特别是能够证明对方故意隐瞒的话，那么法院就会支持你的请求。

3、索要违约金

事后购房者才发现自己买到了凶宅的话，自己选房看房办理购房手续也浪费了时间和精力，所以除了接触购房合同之外，还会涉及到违约金的问题。如果购房合同中有关于买到凶宅的约定，也会有约定支付赔偿金条款，没约定的按照实际合理损失。另外购房者也是有法律法规可以作为参考的，依据《合同法》第111条的规定，追究卖方违约责任。

谁也不想自己购买的房子发生过这些非正常的死亡，但是有些卖家在交易过程中就会故意隐瞒这样的情况，购房者如果遇到低于市场价格出售的房子，一定要谨慎了，因为这样的房子就有可能是凶宅，以上就是关于什么样的房子算凶宅以及买到凶宅怎么办的介绍了。

买二手房遇上了凶宅能要求退房吗

相信大多数的朋友在面对新房和二手房的时候，更愿意购买新房，在生活中，二手房交易纠纷发生的几率比新房要多，如果是没有过购房经验的朋友，购买二手房的风险还不小，今天小编就来讲讲，买房如何避免买到凶宅？买到凶宅该怎么办呢？

买房如何避免买到凶宅？

1、挑选可靠的中介

现在很多人购买二手房都是通过中介公司购买的，这样自己也更省心一些，不过中介公司中也存在一些不好的现象。有的中介公司为了促成交易，故意隐瞒二手房是凶宅的事实。所以大家在挑选房产中介公司的时候要注意了，一般只有靠谱的中介才有能力提供更好的服务。因此购房者应该选择实力强、口碑好、交易经验丰富的中介作为二手房交易的保障。

2、实地看房

购房者可多方打听业主出售房屋的情况，例如房屋出售的原因、原来居住的人员等。如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来，比较容易打听到的地方包括居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这就需要购房者多多走动，多向别人打听，也不难知道真相。

3、了解该地区的房屋价格

购房者在买房之前应对该小区的二手房的价格有一个大致的了解，如果房子价格远低于市场价格，那么就存在房屋是“凶宅”的可能性。

4、网上搜索该小区的新闻

如今网络的发展为我们的生活和工作都带来了很多便利，大家可以在网上搜索该小区的名字，如果该小区发生过一些特大刑事案件的话，那媒体会对相关做出报道，购房者可以在网上搜索这个小区相关的一些关键词，如果确实发生过什么事的话，肯定会有新闻报道出来的。

5、在购房合同中做好约定

在签订购房协议时应注明“无凶杀案发生”的约定，并规定“凶宅”事实发生时的赔偿责任和要求，这样才能避免可能发生的法律纠纷。

买到凶宅该怎么办？

1、合同中有约定

如果在合同中约定了解除条款，即享有合同解除权，并且合同没有履行终结的，买房人可向法院或仲裁机关请求解除合同，要求对方赔偿合同损失。

约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失。合同解除权的行使，受诉讼时效制约，时间为自当事人知道或者应当知道“凶宅”存在两年内，不能超越合同的最后履行期限。

2、合同中没有约定

如果没约定合同解除条款的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，合同需满足以下条件：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的，如一方用了欺诈手段等。

无过错方的损失包括搬家费、装修费、再次购买同等房屋涨价损失、诉讼费等等。不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或者应当知道“凶宅”信息的一年内行使。

虽然有的新楼盘在修建的时候可能存在一些意外情况，导致该楼盘的房子都成为了凶宅，但是购买二手房遇到凶宅的几率更大一些，由于二手房大多数都是有人居住过的房子，在买房之前，购房者一定要搞清楚该房屋的前身如何。

来源：网络

买到了“凶宅”，对方不愿意退款怎么办？

举个例子，卖家A在中介B处挂牌出让一套凶宅，却隐瞒凶宅的关键信息。购房者C购买了这套房源，装修入住后三个月，从邻居和物业处得知该套房源为凶宅。

购房者C得知是凶宅后，起诉卖家A要求撤销购房合同并要求赔偿，中介B负连带赔偿责任。

如果确定是“凶宅”，即使未在客观上影响房屋的正常使用，但是该情况影响到购房者心理感受，比如恐惧、焦虑等造成房屋实际交易价值降低，这并不符合购房者的真实意思，属于“房屋重大瑕疵”，是影响商品房买卖的重大事项。

基于上述判断，法院一般都会判决买卖合同无效，购房者可退房并要求收回购房款，还可获得额外赔偿（视判决结果而定）。

我们建议，为了明确责任，所有打算买二手房的朋友们，都应该要求产权人签署相关声明，保证所售房屋在本人持有期间没发生过自杀、他杀等非正常死亡。

需要指出的是，“凶宅”在法律上并没有明确的概念，法院在判决时更多的是以“公序良俗”等原则来给出公正合理判决。实际上在“凶宅”的交易中，中介承诺的约束力也很有限，只有在合同中做出明确约定才能更好地维护好购房者的权益。

在二手房买卖中，经常出现因买到所谓“凶宅”的纠纷。其实凶宅在法律上并没有明确的界定，但是中国人本身就有一些传统观念和习俗。如果房主在出售房屋时，故意隐瞒房屋曾发生非正常那个死亡，影响购房人居住的，购房人可以房主违反公序良俗原则和忠诚义务原则构成了欺诈，向法院申请撤销购房合同。

“凶宅”，在法律上并没有明确的的定义，仅是我国居民一些传统观念和习俗的说法。在发生买卖纠纷时，法院一般会根据以下原则进行衡量：一、房屋内存在有人非正常死亡的事实。如果非正常死亡发生在数年前，之后经过出卖出租等他人使用多年的，不能认定为“凶宅”。二、屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡。例如凶杀、自杀等，需排除生老病死、煤气中毒等意外致人死亡。以上是基本原则，具体能否认定为凶宅，还要根据具体情况综合考虑。

（一）买房者知道或应当知道的情况下

房屋买卖，双方都应当承担一定的注意义务。如果购房人知道或者应当知道所购买房屋是“凶宅”，买卖合同履行完毕后，购房人就不能以此理由申请撤销。如果“凶宅”内发生的非正常死亡属于影响较大的社会并且当地媒体曾进行大规模报道，而购房者也是本地人甚至其本身就在这一小区住，不可能不知道在所购房屋内所发生的事情。并且，购房者在与房主签订购房合同时，没有主动询问这方面信息，也没有就房屋内是否发生过非正常死亡进行约定的，法律上可以推定默认购房者已经对“凶宅”有所了解，购房者就不能追究原房主的法律责任。在这种情况下，可以视为购房者自愿了接受“凶宅”这一事实，那么其就应当承担购买“凶宅”的交易风险。

（二）卖房人故意隐瞒“凶宅”事实的

1、买房者享有撤销权。

如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的；即使愿意购买，也不情愿支付该房屋的正常交易价格，对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意，法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益，通过赋予受损害当事人撤销权，使其作出利己的选择。《合同法》第54条第二款规定，一方用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为，享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论，合同被撤销后即自始无效，其后果是双方互负返还义务，买房人应将房屋返还出卖人；出卖人有义务返还购房款及利息。

2、撤销权应当在一年内提出。

依据《合同法》第55条的规定，享有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因为撤销权是形成权，撤销权的期间是除斥期间，一旦期满，权利人从根本上失去了这一权利，并且除斥期间还不能中断、中止和延长。买房者因不知情购买了“凶宅”，但在知道“凶宅”这一事实后因种种原因在一年后才向法院起诉，法院会驳回起诉。

3、可以请求法院解除合同。

在“凶宅”房屋纠纷中，如果买房人购买房屋是为了结婚等用途并于合同订立时已经明确告知卖房人，或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的，而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待，使得该房屋的居住效用严重降低，购买房屋的目的无法实现，出卖人的违约行为即构成根本违约，此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。

4、也可以要求出卖人适当降低房价款。

如果因为某种原因防碍解除房屋买卖合同，购房人也可以要求卖房人在合理范围降低房价，这也是解决双方纠纷的一种方式。根据《合同法》第111条规定，当质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定，法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

购房是普通民众一件终身大事，如果花重金购买的房屋是“凶宅”，那就麻烦了。作者在此提醒购买二手房的朋友，对此类问题要打探清楚或者在合同中明确约定此类的违约责任。