二手房改造报价明细_二手房改造案例分析

1.为什么买的二手房还要交土地出让金

2.二手房中怎么样让业主降价

3.买房新观念 二手房交易风险案例

4.二手房交易违约案例介绍 解读分析

5.常见二手房买卖纠纷案例分析：户口、房款、交房

随着房价上涨，二手房交易引发的纠纷案件也不断增多，其中尤以房东毁约纠纷所占比重最大。

案例一：

2015年7月12日，范某将父母一套130多平方米的房子，以106万元出售给汪某。后范某以未经父母同意、父母拒绝出售为由拒不履行出卖的义务。2016年10月17日，汪某告上法院，要求范某及父母继续履行合同，配合办理过户手续。经调解，范某支付违约赔偿金15万元。

案例二：

2016年8月6日，李某与王某签订了买卖合同。李某花76.8万元，向王某购买王某名下一套96平方米房屋。后来王某以家人不同意出售为由，未继续履行合同。李某告上法院，要求王某按照合同支付违约金7.68万元，中介费2万元，并且退还定金2万元。王某只同意双倍返还定金4万元。法院依法判决支持李某全部的诉讼请求。

案例分析：

通常，代理人无权处分主要因为没有房屋所有权人书面明确授权，合同不能继续履行。不过代理人之间多是父子、夫妻等亲属关系。而对方是怀着诚意，基于对出面卖房者的信任来签订合同的。卖房的人却推说自己无权代理，房子不卖了。但合同仍对签署合同的代理人具有法律约束力，该代理人仍要承担合同不能履行的违约责任。像在范某卖房案中，范某就只得支付了违约金。

房价上涨高，双倍返还定金不足以弥补房屋差价损失，相对买房人损失以房屋差价酌情认定。无锡二手房买卖中介提供的合同都是二手房买卖合同。房屋买卖合同违约责任的约定是：双倍返还定金，或约定支付一定比例的违约金，或载明如不足以弥补损失的，违约方仍要承担损害赔偿责任。

法律支招：

房地产作为老百姓家里最重要的资产，在购置或出售二手房时一定要慎重。在购置或出售资产时要详细了解相关政策、交易流程、合同术语等，如对支付时间有要求的，不能仅口头约定，要在合同中明确载明。

建议选择较为正规的房屋中介机构，必要时可至产监处查阅房产抵押、查封等信息，重要的权利义务应在合同中明确载明，并留存好相关证据资料。

对于法律合同条款有误解，与其引起诉讼，不如事先多方咨询，多接触了解相关信息。不少当事人起诉到法院了，连相关法律规定、合同约定都不知道。一旦进入诉讼，双方当事人都负有举证责任，不能光口头约定，要留下文书证据。

（以上回答发布于2017-02-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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为什么买的二手房还要交土地出让金

二手房装修是许多人的选择之一，但是如何进行合理规划以及如何预算装修费用，合理安排时间等问题是需要考虑的。因此，以下将针对大众装修二手房的情况，整理出一份二手房装修攻略，来帮助您有效地进行二手房装修。

第一步，规划与设计

在进行装修前，首先要想好整个装修的规划和设计。规划和设计涉及到空间结构的改变，墙面、地板，吊顶的拆除、增加、修改，以及家具的布置等问题。在这个过程中需要尽量避免增加水电能源的改动，因为这往往是最复杂和耗费大量时间的部分。同时，不同功能的房间也需要有不同类型的设计。

在进行规划和设计的过程中，建议可以从网络上搜索其他人的住宅装修案例，了解并学习其他的设计思路。

第二步，选择装修风格

在二手房装修之前，需要明确自己所希望的装修风格。不同的风格需要的材料和设计方法都会不同，所以在选择装修公司的时候，也需要关注其在不同风格下的实际操作经验。同时，在选择二手房时如果有初步的装修打算，可以考虑在购买的时候就尽量选购符合自己风格需求的房子，减少后续的装修成本。

第三步，预算

预算是装修二手房的重要环节，因为这关系到二手房装修的质量和效果。在进行二手房装修预算的时候，需要考虑到一系列的问题，例如房屋面积、装饰品、家具等等。

在装修预算中，建议可以参照三七分开的预算方法。其中70%是整个装修的基础花费为主，20%是增强性的装修，10%是最后施工的装饰。

第四步，施工

施工是闹中取静的治理过程。在施工中要特别注意施工人员的专业性，以及材料的质量。正确的材料选购是保证装修质量的重要因素之一。

在施工换草中也建立了一些注意事项。首先要注意安全，其次是要尽量减少噪音影响到周围，避免影响邻居的生活。

第五步，清理

在完成所有施工和改造工作之后，要进行清理和整理工作。这不仅是为了使居住环境整洁美观，还包括了对环境的健康问题，例如一些沙尘、毒素等也需要及时清理。

第六步，水电与隐蔽工程

水电与隐蔽工程常常是二手房装修中最需要注意的问题。因为二手房的历史使用可能会导致水管、电路、空调等设施老化或损坏，这些问题如果不处理，会影响居住的安全和舒适度。所以在装修之前，需要对水电隐蔽工程进行检查，找出问题并更换或修复之后再行装修。此外，新装修的设计要不得损坏原有隐蔽工程的通道，规避造成不幸的危险。这点是重中之重，验收时也要注意检查。

以上就是针对二手房装修的基本攻略，希望能对广大装修的业主提供有效的帮助！

二手房中怎么样让业主降价

分析如下：

1、当土地性质为“划拨”时,需要缴纳土地出让金。

2、划拨地：指该宗土地建造房屋时,土地使用权是由国家行政划拨的，划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金，也叫土地出让金。

3、土地出让金是买房的时候需要缴纳的一种费用，是指各级土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款。

4、二手房是已经在房地产交易备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

扩展资料

土地出让金计算方式：

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

百度百科：土地出让金

买房新观念 二手房交易风险案例

策略1：价格比较法

做法1：强势说服法

要诀：让业主认为他对价格有决定权，而不受到经纪人的逼迫才降价的。说服刘氏夫妇降低，明白告诉业主这区域的房子绝对没有5500的行情

做法2：冷冻法

举例：庄汉强虽然不认同业主的价格，但由于同行业环伺，所以他抱着先接下来再说的心态，满口答应业主的价格，但签约后却故意把业务行为停顿一两星期，让业主自己知难而退。

做法3、比较法：

庄汉强先告知之前市场上成交物件案例，让业主清楚的知道，现在市场上的成交单价约在4900至5100之间，然后再出示目前自己店里及同行业店里销售中的物件价格，而这些在市场上销售但尚末成交的物件价格则多在5200左右。而后，庄汉强会谈刘氏夫妇表示自己的价格，如果刘氏夫妇这时期望委托单价仍坚持5200时，庄汉强则再出示市场委托过期的物件价格的坚持，这些房子不但卖了数月卖不掉而且问津者越来越少，比较的优点是，该业主觉得自己有主控权，而不是一但碰上中介公司后，就必须被中介公司牵着鼻子走，自然接受的程度较高。此外由于比较法必须佐以真正的资料，所以客户除了接受度高之外，对我们的专业评价也会跟着提升。

策略2：成本分析法

要诀：因为价格而耽误了销售时机，不仅利息损失，同时也容易使房子的卖相越来越差。

其实这一套战略国内的经纪人并不陌生，只是长期以来我们多习惯于笼统的方式告诉客户房子愈晚卖掉，他的损失越大，但缺乏具体的数字增加震撼力，而下面两种叙述方式，或许可以你充分感受到不同的分析能力，确实能展现截然不同的说服力。

做法1、笼统叙述法：

庄汉强向刘氏夫妇表示“房子越晚卖掉，你的损失越多，想想每个月的利息支出，房子卖掉后的利息收入，以及可能增加的增值税等等，都是一笔负担。依我看，您还是以市场上比较能接受的价格，早些把房卖掉比较好”。

做法2：逐一计算法：

庄汉强将房子晚卖掉三个月后的利息支出，利息损失，税金损失，管理费支出，水电及电话费支出等，计算出来，然后向刘氏夫妇表示，这些损失加起来后总额是6600元，三个之后，如果房子卖出去，您可能还是必须降价把房子卖掉，即使降价吸引力也有限。届时你的损失可能还不只是6600元。比较起来，你是不是愿意重新考虑房子现在售价呢？绝大多数的业主，都会对三个内损失6600元感到震惊，所以当你想用这个方法说服业主降价时，切记一定要试着先做一些功课，试着算出业主因为延迟将房卖出而可能产生的损失，如果这个数字够惊人，就可以运用逐一计算的方法来说服业主，但切记，千万不要拿出你早己计算好的纸张给业主看，而应该在现场一笔一笔地算给业主看，以免业主认为你是蓄意以这方法来强迫降价。

策略3：借力使力法

要诀：不宜单独使用，但联合其战略2，现行市场上价格绝大多数的业主所期望销售的价格都会高于市场价格，但令人遗憾的是，有更多的业主不会在委托之初即接受中介经纪人的建议。业主们总是认为先卖卖看再说嘛！或是你们卖房子的

要诀：不宜单独使用，但联合其战略2，现行市场上价格绝大多数的业主所期望销售的价格都会高于市场价格，但令人遗憾的是，有更多的业主不会在委托之初即接受中介经纪人的建议。业主们总是认为先卖卖看再说嘛！或是你们卖房子的当然这样说。如果经纪人的态度一旦过于坚持，反而会使业主失去对我们的信任。变成得不偿失。因此，对房地产经纪人来说，工作得最大难题不在于开发，市场调查或是激发客户得购买欲望。如何让业主在“相信经纪人是为他好的情况下心甘情愿地降价”。恐怕是所有经纪人希望的。

在这套说服业主降价四大战略中第一项战略，即是交错运用三种市场价格，使业主了解己售出物件价格：即成交价格。这是最可靠的价格，同时也代了买方客户通常愿意接受的价格。使用时，效果宠大。

借力使力法战术运用很简单，但效果可能没前面两个战略宏大，这个战略比较适合和其他战略搭配使用。基本上，借力使力法是站在即使出现了买方客户愿意以业主认同的价格买进这栋房子，但仍会遇到其挫折为前提，来分析给业主听。比方说，当买方客户向银行询问成数时，银行的评估人员也不可能认同这个价格，而买方客户在成数受影响的情况下，便可能打退堂鼓。经纪人在运用这个战略之前，最好先选用其他战略，观察客户的反映，再补上借力使力的战略方法，往往可以收到不错的效果。

策略4：景气分析法

要诀：不一味地让业主以为行情看坏，景气不在，但可以让业主知道短期内房价上涨的可能性极低。

这一项战略较适合用在投资客或原本不急着卖房的业主身上。有些经纪人会以为对业主分析景气变化时，最好的方法便是将末来的景气讲的差一点，让业主赶紧降价求售。其实不然，因为今天的业主极可能是明天的买方，如果我们一旦将景气的发展赌死了，末来将如何回来呢？而且业主并不是只有在景气看坏才愿意降价。只要末来房价上涨的可能性极低，业主在不甘成本递增的情况下，即可能自动降价。

二手房交易违约案例介绍 解读分析

案例1：先付房款后过户　房屋被封遇风险

李先生看中一处房屋，与卖方陈先生协商合同条款，在谈到付款方式时，卖方陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。最后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，签约后十天内到房屋登记部门递件，付款方式为买卖双方直接交接房款：交易递件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。三天后，卖方陈先生打电话给李先生，要求他交首期房款，李先生表示要交易递件当日再交，卖方表示自己等钱用希望李先生能尽快给，李先生觉得反正迟早都要给就同意了卖方的要求。到交易递件的当天，李先生被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续；李先生为卖方隐瞒房屋被查封的情况恶意欺骗自己感到很愤怒，不知如何是好。

分析及提醒：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方在明知自己的房屋被查封无法办理递件手续的情况下，不告知买方。卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任，但自身的损失已经造成，能否成功追付回自己的钱及损失还需要一段时间。

案例2：买卖双方为安全 何时付款遇疑难

李**经某中介公司介绍购买一套二手房屋，与业主、中介公司协商签署房屋买卖合同时，对房屋售价、过户时间等条款基本达成一致意见，但对付款方式买卖双方当事人出现不同意见：卖方希望在交易递件前收到房款，而买方担心卖方收了房款后不配合办理交易递件手续或在未办交易递件手续前出现房屋被查封等情况，不愿意在递件前将房款交付给卖方。双方争执不下，未能签署买卖合同。

分析及提醒：对普通老百姓来说，买房是人生中的一项大事，它直接影响到家庭的生活质量和幸福指数，而买房中如何安全交付房款更是一项重要而复杂的工作。本案中，卖方希望能尽快拿到房款，而买方希望能在交付房款后顺利拿到房子，这两个不同的希望原则上并不冲突，但由于购房过程并不是一天能完成的，它需要一段较长的时间，而很多风险会在这段时间发生，如房屋被查封、冻结、房屋权属有争议等等，可能会导致买方交付房款后，遇到无法顺利取得房屋的风险。

案例3：房屋权属不清晰 单方处置需留意

王先生从报纸上看到了一条二手房信息，他觉得房子的价格、位置都合心意，就联系了卖方赵女士，二人协商一致后约定与3日后到交易大厅办理递件手续。递件当天，赵女士很配合的和王先生办理了过户手续，赵女士提出要收取房款，王先生心想：既然都已经递件了，应该就不会有问题了，于是他痛快的把全部房款50万一次性付给了赵女士。可是就在递件后的第3天，王先生接到了交易大厅工作人员的电话，说他买的房子有共有人，赵女士一人不能卖的。王先生马上给赵女士打电话询问情况，但电话已无法接通。无奈的王先生只能起诉法院。

分析及提醒：多数人们认为，在房屋买卖过程中只要卖方有房产证就不会出现问题，然而房管部门除了要核对当事人的身份以及所提交的材料，还要去档案馆查阅买卖房屋的权属信息。本案中，双方虽然办理了递件手续，但并不意味着房子就是买方的了，还需经过档案核实等一系列步骤。如果递件后就支付房款，万一核档过程出现问题，将给买方带来风险。

总结：以上几个案例是在日常二手房交易过程中经常发生的，那么如何能够避免这些风险的发生，让买卖双方当事人、中介公司在一个安全交割房款的平台上完成交易呢？二手房交易资金托管是与银行为规范房地产市场秩序，保障二手房交易当事人的合法权益和交易资金安全的重要举措。它能有效规避在二手房过户过程中因买卖双方信息不对称、或恶意欺骗而造成的各类风险。

（以上回答发布于2017-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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常见二手房买卖纠纷案例分析：户口、房款、交房

和普通的新房交易不一样的是，在进行二手房交易的时候，需要注意的地方是比较多的，包括产权的认定、费用的计算等等，以及合同的签订，它们都应该结合具体的情况进行合适的改良和调整，今天为大家举例介绍的就是关于二手房交易违约可能会导致的后果，以及常见的案例分析，由此我们可以对比自己的实际情况，确定二手房交易是在合适合理范围以内再动手进行操作，由此才能够达到令人满意的效果。

一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。

依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得其他共有人同意或者追认为借口，要求法院确认买卖合同无效;但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人或是共同共有。

律师观点我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的权的，原权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”?高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的权。

二、买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，当房屋成交价格发生争议时，卖方要求认定房屋买卖合同无效。

国家一直在以调控二手房交易税费的方式调控房价，尤其以增加卖方房屋交易税费为特点。为了促成交易，在买卖双方的价格拉锯战中，有的中介公司建议双方签订两份合同(俗称“阴阳合同”)：一份是在交易办理纳税申报以及过户手续时使用的，这份合同上的交易价格比真实价格要低;另一份则是买卖双方及中介机构共同签署的买卖合同或补充协议，这份买卖合同或补充协议上签订的价格才是真实的交易价格。由于可以少缴税费，所以买卖双方乐见其成;但是，阴阳合同是一种违规行为，在给当事人带来利益的同时，也隐藏着相应的风险。如果卖方将房屋的产权转让给买方后，买方拒绝按照真实的合同支付购房款，双方就容易产生纠纷。

律师观点所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，通常是书面形式。买卖双方通过签署阴阳合同的方法规避了有关的营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税及费附加等税费，造成国家税款大量流失，同时也对国家调控政策的有效实施产生了不良影响。

根据北京市高级人民法院的司法文件，对于前后合同约定的房价不一致的情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取等，而故意在此后的合同中订立虚价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确实存在规避税费、骗取等行为的，可一并建议相关部门予以处理。

　　三、卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”和北京“期房限转”的规定，确认房屋买卖合同无效。

律师观点目前，我国的法律、法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋权，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可用下列二种方式来处理未取得权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。我国《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，则根据我国《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。?由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以大限度保护自己的合法权益。

通过上文可以得知，在进行二手房交易的过程中，应该注意的地方是比较多的，包括合同的签订、资料的准备以及具体权利和义务的划分，而且如果有一个细节环节不恰当的话，就会导致二手房交易违约，对于双方的利益财产都有可能会造成很大的损失，所以有经验的朋友或者是初次操作的朋友，都应该尽可能学习上文所述，必要的时候结合实际的情况来制作合适的合同和购置方案。

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对购房者而言，购买一套属于自己的房屋是一件值得开心的事情。但是随着二手房市场的发展，纠纷的发生越来越频繁，购房者购房后没有感受到房屋的舒适，却因购房而糟心。常见的二手房买卖纠纷包括户口纠纷、房款纠纷和交房纠纷，下面将对以上三点进行案例分析：

一、教育地产户口纠纷

案例：刘先生为了女儿能上某重点中学，购买了蒋先生位于该学区内的一套房屋。支付过户后，蒋先生并未按期将户口迁出，刘先生的女儿因户口迟迟未迁入耽误了上该重点中学的时间。多次沟通无果之下，刘先生将蒋先生诉至法院，要求蒋先生将户口迁出，并按日支付总房款万分之五的违约金（合同款项）。

蒋先生辩称，自己新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。法院经审理后认为，蒋先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金。最终依法酌定蒋先生支付15万元违约金。

相关法律规定

合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但如果约定的违约金过分高，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

根据我国目前户籍管理政策，户籍管辖权是派出所，而非法院，法院亦无权判令强行将户口迁出，就算的到法院的支持，购房者还是不一定能按时入户。在此情况下，法官建议，一方面，买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件；另一方面，提前查询房屋现有户口情况。将户口是决定是否买房的因素之一，购房者需要据此对是否购房做出理智的判断。

二、房款纠纷

2014年3月，小刘与马女士签订房屋买卖合同，支付了马女士50万元预付款，后将剩余房款分两次汇到了一个名为张甲的账户。汇完款项后，马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续，理由是小刘未付清房款。马女士否认受到房款，而小刘亦也不能提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户，双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。现该案正在进一步审理中。

相关法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。类似本案中有向他人打款的情形，一定要保留卖方委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。

三、交房纠纷

2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋并完成交易进行过户，而张先生准备入住新房时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满。于是张先生将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。

相关法律规定

合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，不影响租赁人的使用。

买卖不破租赁原则：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

所以，购房者在二手房买卖中，应该对房屋实际使用状况进行全面了解；如果可以，应在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人，应支付违约金，以此加大卖房人的违约成本。

（以上回答发布于2015-09-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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