二手房律师咨询_二手房律师
1.买二手房律师能帮什么忙
2.谁知道重庆律师哪个做二手房交易纠纷比较有经验?
法律分析:一、按计时收费方式收费的收费标准:200-3000元/小时。
二、按计件收费方式收费的收费标准:
在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取:
5万元(含5万元)以下:免加收
5万-10万(含10万元):8%
10万-50万(含50万元):5%
50万-100万(含100万元):4%
100万-500万(含500万元):3%
500万-1000万(含1000万元):2%
1000万-5000万(含5000万元):1%
5000万元以上:0.5%
三、收费说明:
1.上述收费标准允许上下浮动20%。
2.上述
二、三项收费标准和比例是代理诉讼案件一个审级或仲裁案件的收费标准。未代理一审而代理二审的,按一审标准收费;曾代理一审再代理二审的或曾代理一审或二审,再代理发回重审、再审申请或确定再审案件的,按一审标准减半收费;涉及仲裁的案件,曾代理仲裁的,诉讼一审或二审阶段按仲裁标准减半收费。执行案件按一个审级收费。
法律依据:《中华人民共和国律师法》 第三条 律师执业必须遵守宪法和法律,恪守律师职业道德和执业纪律。律师执业必须以事实为根据,以法律为准绳。律师执业应当接受国家、社会和当事人的监督。律师依法执业受法律保护,任何组织和个人不得侵害律师的合法权益。
买二手房律师能帮什么忙
房产纠纷律师 费实行市场调节价,由当事人和 律师 协商确定即可。 1、无财产争议案件:普通民事、经济、行政案件,不涉及财产的,根据案件性质、复杂程度、工作所需耗费时间等因素,在6000—100000元之间协商收取;外地民事、经济、行政案件不涉及财产的, 代理 费不低于20000元。 2、法律文书:代为撰写、修改、审查法律文书,根据法律文书的性质、难易程度、工作所需耗费时间等因素,每份文书在600-2000元之间协商收费。
谁知道重庆律师哪个做二手房交易纠纷比较有经验?
中介和律师的作用不一样,中介一手托两家,律师是只为你一方服务的。二手房律师的主要工作有:
一、律师应当全面掌握交易房屋的全部信息
为了保障买方的知悉真情权,律师应当提示买方让卖方全面陈述出售房屋的产权状况及其他信息,这个陈述应该是真实、准确而又完整的,包括但不限于:
(一)是否有房屋所有权证、土地使用权证?
就北京而言,有的房产拥有两证,即房屋所有权证和土地使用权证,但更多的则只有房屋所有权证。这主要是由土地的归属所决定,如果建房的土地归市一级所有,那就有两证;如果归区县级所有,就只给发一个证。但无论如何,房屋所有权证——俗称房本是必不可少的,没有办下房本的房子以及乡产权的房子,虽然便宜,最好不买。
(二)该房屋是否符合上市交易条件?
是否属于法律禁止转让、限制转让的房产
(三)其他与房屋交易有关的重要信息
1.房屋性质,是普通住宅还是非普通住宅。因为这会影响到过户税费负担情况,非普通住宅的契税是成交价的3%,普通住宅是1.5%;非普通住宅要交1%的土地增值税,而普通住宅不缴。
2.房屋建成年代。因为这会影响到房屋的市场评估值和银行的额度。土地的使用年限最多为70年,房屋也是有寿命的。建成时间越早的房屋越不值钱,银行的额度越低。
3.该房屋距上次交易是否满五年。因为这会影响到过户是否要缴纳5.5%的营业税。依据有关规定,自2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。需要注意的是:这里不是以房屋的建成年代为5年的起算点,而是上一次交易的完税证明。有的房龄虽然超过5年了,但中间转手交易了几次,离最后一次交易不足五年,仍需缴营业税。
4.出售房屋是否有共有权人。依照法律规定,房屋为二人以上共有的,须经共有权人同意才能出售。房本的“共有人”一栏一般会记载共有人姓名,人数以及共有权证号。但是,还有一种最常见的共有情况,房本往往没有记载,这就是夫妻共同财产。在婚姻关系存续期间,以一方名义购买的房产也属于共同财产。这就需要律师询问卖方的婚姻状况,是否属夫妻共同财产,配偶是否同意出售等。
5.房屋是否存在抵押。待售房屋如果还有抵押没有还清,不能进行权属转移,这就需要卖方还清全部,先行办理抵销登记。在实践中,卖方有时要求买方帮他还上这笔钱,这样买方的风险就更大了。所以,买方必须弄清该房屋是否有抵押,还剩多少未还清,然后才能决定取哪种付款方式,怎样订合同来保证交易安全。
6.房屋是否已经出租。依照法律规定,出租的房屋要出售的,承租人有两大权利,一是优先购买权,即在同等价格条件下享有优先购买该房屋的权利。二是主张“买卖不破租赁”,也就是说承租人放弃了优先购买权,如果承租期未满有权继续要求承租该房屋。
二、律师应当审核相关信息的真实性
(一)审查卖方的身份是否真实
(二)审查房屋所有权证是否真实
《物权法》规定,买方作为交易房屋的利害关系人,有权到不动产登记机构申请查询、复制登记材料,这个登记机构就是各区县的房地产交易中心。律师应当重点注意产权人姓名、建成年代、共有权人、抵押状况、最后一次交易时间、有无查封冻结记录等情况,并核实与卖方陈述是否一致。
(三)审查经纪公司资质是否合格
三、律师应当制定周密的定金合同或定金条款
四、参与制定房屋买卖合同,起草补充协议。
二手房买卖合同,学名为“存量房屋买卖合同”,是二手房买卖过程中最重要的法律文件,律师必须参与其中,以便及时向买方提示法律风险,提供修改意见。买卖双方最终达成合约是彼此之间互相博弈的结果,如果买方律师一味只强调维护自己当事人的权益,是不现实的,只能导致谈判不欢而散。所以,律师既应当保证买方的交易安全,又要考虑如何让卖方和中介能够接受,这就需要很高的临场应变能力和实务技巧。
在实践中,买卖合同往往是由中介方提供的,北京市建委和工商局曾联合制定《北京市存量屋买卖合同》示范文本,该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师主张由他单方来起草合同,往往会遭到卖方和中介方的极力反对。因此,律师想把原合同文本推倒重来不具有可实现性。遇到这种情况,本人的处理办法是:律师事先起草一份既有利于保护买方利益又能体现公平原则的详细合同草案,这个草案不必出示给他人而应该做到烂熟于心。然后,迅速浏览中介方或卖方提供的合同文本,在最短时间内找出对方合同文本不完善或对我方不利的地方。最后,拿出书面补充协议方案以修改和完善买卖合同,要求在达成买卖合约的同时一并签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方接受,与买方律师提供合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。
五、协助办理、过户以及房屋交接等手续。
王舸律师,司法部注册律师,重庆律师协会会员,重庆房产纠纷律师,西南政法大学法学学士,民建会员,2015年九龙坡区优秀律师,现执业于重庆劳创律师事务所,律师执业证号:15001201210548770,执业以来担任过多家大型地产公司常年法律顾问,办理过多起房地产开发融资、建筑工程、商品房买卖以及房屋确权纠纷案件,在房产领域积累了丰富的实践经验,能根据案情不同阶段及时提出有效的法律意见,最大限度的维护委托人的合法权益。
如何避免二手房买卖纠纷:
二手房交易注意事项第一,须确认房主真实身份:对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。
二手房交易注意事项第二,必须明确双方违约责任:因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。
二手房交易注意事项第三,必须标明付款过户时间:在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主;
二手房交易注意事项第四,必须注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
二手房交易注意事项第五,买方必须见房主:要求约见房主当面核实,可以揭穿其不轨行为;必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
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