深圳市住宅小区二手房成交参考价格表_深圳市住宅小区二手房成交参考价格表

1.深圳3595个小区标价普遍打7折，这是房价要跌的信号吗？

2.法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价

3.房产指导价是怎么定的

4.深圳二手房一夜之间突然标价为零，究竟发生了什么事？

5.指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

6.深圳一学区房狂降662万元，为何一次性降价这么多？

7.深圳二手房交易详细流程是什么？

8.深圳二手房参考价政策：参考价“药效”猛

根据深圳住建局发布的相关，首次公布了3595个深圳小区，房价成交的参考价。并宣布，即日起正式在二手房市场上推行 ? 二手住宅成交价格参考机制 ?。根据这份通知文件的内容看，官方名单上的几千个深圳小区的房价，相比现在的市场价格，有的打七折，有的打六折，有的甚至直接腰斩，直接变成了五折！从银行放贷方面，商业银行将根据成交参考价格发放二手房。而目前深圳二手房挂牌价，普遍较发布的成交参考价高。媒体更报道参考价相当于?打7折?。设成交1000万的房子，参考价为700万，原本首付3成的话，只能490万（7成），购房者实际需要支付510万，相当于5成首付！

比如，成交价已经25万一平的楼盘，参考价11万6只有成交价的不到一半，就按一半来计算，新政后如果要买一套总价4000万的房子，银行评估价只有2000万。

三成首付名额，只能贷1400万，实出首付2600万，相当于首付6.5成；五成首付名额，只能贷1000万，实出首付3000万，相当于7.5成；七成首付名额，只能贷600万，实出首付3400万，相当于8.5成。

通知文件一出，深圳的相关部门就开始迅速行动，第一时间先约谈了所有了深圳房产中介机构：为了能最短时间内执行到位！深圳相关部门第一时间将向所有的房产中介? 出手 ?了。去打开任何一个房产软件，你们肯定都已经看不到深圳的小区房价了。不信你们打开你们自己手机去看看。

为什么不显示房价了呢？很简单！按照新规，挂牌价格超出了深圳官方的指导价，都属于? 违法违规 ?。所以，你们现在看到的? 暂无数据 ?，都是以前房价挂牌高于? 官方价格 ?的房子，现在全都被屏蔽了。不仅是网上渠道被屏蔽，包括线下实体店，也全都下达了规定，所有高于? 官方价格的 ?全都要下架、屏蔽。

卖房的，不愿意低价按照五年前的房价卖房子，那就直接将房子的两大? 渠道 ?，直接封了：高于? 官方价格 ?的，封！高于银行价格的，封！房子不能在任何地方以高于官方价格的形式，发布广告；房子不能以高于官方指导价格的七成，给办理，自然市场热度就下来了。

据媒体报道获悉，深圳光大银行内部下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》（下称?通知?），其中指出，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭参考依据。

《通知》还指出报单的二手住房按揭业务按以上新政策执行。这是在深圳正式发布二手房参考价格机制后，商业银行正式发文要求将二手住房参考价格作为的先例。这也意味着，深圳二手房参考价格机制的威力正在逐渐显现，后续或将有更严厉的细则规定出台，楼市炒作之风将不再盛行，?降杠杆?在所难免。

从深圳住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制后，业内非常关注该机制对楼市的影响，同时银行的评估体系尺度将直接影响二手房空间。银行相关人士则表示，参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。此次改革之所以引起诸多关注，主要是因为深圳市二手房交易为主的市场，如果以成交价格作为按揭依据，这将直接影响购房者的额度和首付。

深圳房地产市场是典型供不应求的格局，再加上高度市场化、金融交易密集、利好不断，深圳楼市的炒作和投机之风也更为盛行。这几年深圳房价持续上浮，房价已超过北京成为全国第一。数据显示，深圳房价达到90049元/平方米，小资家也显示二手房报盘均价为70234元/平方米。国家统计局数据更是显示2020年深圳总体涨幅高达14.1%，位居全国第一。

深圳住建局就曾调整过商品房限购年限、住房信贷措施、税收调控等方面后，二手房市场虽然有一段时间的冷却，但年末成交又开始回升。此后深圳不断给楼市打补丁，如明确夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚3年内，不得在深圳购买商品住房。但市场并没有明显受到影响，而此次的将二手房成交参考价作为按揭依据，杀伤力更大也更广。

深圳3595个小区标价普遍打7折，这是房价要跌的信号吗？

房屋指导价是当地通过定价的权限、范围及各个区域的价格浮动，制定出的价格。如果网签的价格比指导价更高的话，那么买房缴税是要根据网签价来进行的，而若是网签价格比指导价更低，则是以指导价为缴税标准。

深圳二手房指导价是什么

年初，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。

房屋指导价的作用

对于指导价的作用，深圳住建局解释：加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

有业内人士分析，此次深圳发布参考价释放的信号是，要开始管控二手房价格了。二手住宅市场交易价格不透明，一直是市场痛点！以前二手房可能会因为信息不对称，成交价比较难把握，导致有的人二手房买贵。

有一些中介和业主合谋，将房价挂出高于市场或者历史价格很多，给人造成房价上涨的错觉。也曾有小区业主抱团涨价或者不降价，导致部分二手房房价让人直呼看不懂。现在有了公开透明的参考价，二手房价格的涨跌将会更合理化。

指导价的影响

①压制了过度炒作的房价。据了解，深圳二手房官方指导价，大都比现在的二手房挂牌价低一些。这就意味着把这一年多来深圳的二手房抬高的价位给抹平了。

②以后深圳二手房买卖的时候想做高房价然后0首付估计是不行了。目前，中国银行和招商银行深圳分行已明确，将以官方发布的指导价作为参考依据，对经营贷抵押的房产进行定价，额度为官方指导价的七成。以后，银行审批房贷额度的时候，很有可能是按照官方的二手房指导价来发放额度，换句话来说，买房人和卖房人之间的价格就不能作为的依据。这就导致以后深圳买卖二手房，如果这套房价的价格和指导价相差太多，那么就几乎是要全款买了。

法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价

这不是房价要跌的信号，虽然房价迟早要跌，但深圳的3595个小区标价普遍打7折，这意味着有关部门要介入房地产行业的价格调控了。此前，网络上传言，国家要整治房屋租赁买卖行业， 进一步取缔房屋中介，实际上与深圳这次住建局的介入，有异曲同工之妙。

从炒房地产以来，很多开发商、地产商、中介，都借着房地产行业赚得盆满钵满。而楼市在开发上、炒楼者、中介的引导下，只升不降，而价格已经超出其本身价格很多倍。哪怕是那地方经济发展与房产价格相比，也会发现房子的价格高得出奇。所以，不管是深圳住建局的介入，还是之前扬言要取缔中介的传闻，实际上都标注着国家开始梳理、整治房地产行业的价格乱象。

而深圳住建局下发《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，这意味着“房子是用来住的，而不是用来炒的”将会成为现实，而这些房子的交易主要涉及到二手房领域。之所以出台此通知，实际上是为了促进二手住房市场信息的透明化、交易的理性化，在征得有关部门的同意之后，深圳市建立了二手住房成交参考价格发布机制。

而这个价格公布出来，虽然是成交参考价格，但实际上就是通过权威机构，对现有二手房进行一个客观、真实的评估机制，可以让买家直观地了解到房价，防止房地产、中介们炒房价。

相信很多朋友会关心，这个所谓的二手房成交参考价格是以什么标准制定的，其实很简单，首先是房地产和城市建设发展研究中心调查分析的基础上，参考二手住房王倩价格，然后再参考周边一首住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，然后按照市域全覆盖、区域网格化原则，以小区为最小区域网格单元，定期发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

而这么做必然会导致各个小区房价的透明化，基于深圳的特殊性，其房价一直居高不下，但如果真的实施了二手房交易价格透明化，那肯定可以在一定程度上起到“管控房价”的作用，起码可以让曾经买不起房、担心买贵了的买家们，可以放心的购房、

而所谓的“深圳3595个小区标价普遍打7折”，实际上是现有小区楼房的售价比有关部门公布的参考价格高了3折以上，对比之后得出的结论，并不是说这些买家集体在原有的价格的基础上降至7折，而是现在的房价比官方公布的指导价高。

房产指导价是怎么定的

法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价

案例(2021)粤0303民初7621号

引起诉讼的交易房产是深圳市罗湖区的一个学位房，案情简单又经典。从双方和中介的沟通经过可以看出，卖方找借口不愿意卖了，系明显违约。沟通未果后，买方起诉到法院，要求卖方支付违约金，违约金的金额是依据合同总金额即房款的20%。卖方则认为违约金金额过高。

我们看看争议双方各自提供的价格:原告买方提交2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书，可以显示，位于深圳市罗湖区**房产竞价成交价为7757179元。被告卖方提交的网站截图打印件，可以显示:景贝南住宅区，建筑面积为96平方米，参考单价56000/平方米，总价538万元;景贝南住宅区，建筑面积为96.82平方米，参考单价56000/平方米，总价542万元。此时，作为第三人的房产中介说话了，说卖方提供的证据属于指导价，为市场价的7.5折。

法院认定的结果是:

原告提交的2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书显示，位于涉案房产同小区的房产拍卖成交价为7757179元成交价格可以证明涉案合同除时的涉案房产市场价值与涉案合同转让价格的大概差额，足以证明原告在合同解除后损失是客观存在的，且损失数额巨大。

被告提交的同小区房产网络出售价已载明为指导价，并非实际交易价格，无法证明合同约定的总房款20%的违约金过分高于原告损失。最终法院支持了原告要求被告支付合同总价款20%(1262000元)的诉讼请求。

并且论述到:“根据本案的实际情况及原告无过错，被告违约又未提供充分证据证明违约金标准过分高于原告损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，本院不支持被告关于调低违约金数额的主张，被告应按照合同约定支付原告违约金1262000元(631万元x0%)。”

分析

从以上案例可以看出:本案中，法院是以阿里拍卖市场成交价作为调整违约金时证明损失大小的依据，同时，认为指导价无法作为证明损失大小。

以笔者团队办理的案件为例，在诉讼中，由于双方一般对抗情绪强烈，往往一方主张的房产价格，对方都不认可，最后交由法院委托第三方估价机构来评估房产的价格。

而诉讼中的家事纠纷待分割房产时，由于它的特殊性，即双方原本的夫妻关系，往往愿意为了节省评估费，而共同确认涉案房产的价值。法官也会释明，这种情形下，就无需委托评估了，省钱、省时。

再不放心的话，双方可以共同向三家地铺实地了解涉案房产现时的价格，以最终确定一个较为公允的价格。除了上面说的二手房市场的指导价，还有租赁市场的指导价。从深圳市租赁协会上可以看到，深圳市的房屋租赁指导价，最新的是2017年的了，后面的年度再未发布。

其实，不管是哪个指导价，需要先考虑清楚它出台的目的是什么。人为去强加指导，最终也就落了个指导;最后搞出来一个躲猫猫的价格，使价格失去了本来的意义。进一步说，如果价格没有反映产品在市场上的真实价值，那一定是价格不对。如同前面案例所反映的，法院的裁判最终依据的也是市场价，而非指导价。价格躲猫猫，价格就没啥用(哦，这么说不严谨，至少它打击了二手房价)。我们要相信，一个充分竞争、经过多次换手的自由市场，价格是可以反映价值的。

深圳二手房一夜之间突然标价为零，究竟发生了什么事？

房产指导价指依照《中华人民共和国价格法》规定，由价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说,就是根据它的权限和市场现状,给出的强制性的价格范围。

二手房指导价格怎么制定的？

深圳是首先制定二手房指导价格的城市，后续的城市发布二手房指导价格也是参照深圳市进行的，深圳市二手房指导价格的官方说明为：深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格（深圳住建局文件）。

主要的制定的的因素其实可以分为以下几个方面：

首先是过去两年的成交均价，取该区域2年内成交均价的平均数，这个系数作为参考，在二手房指导价格制定机制中所占据的权重大约在60%-70%。

其次就是小区过去的成交活跃度，小区的整体成交度越活跃，指导价格就越接近小区的整体平均水平。如果是近几年成交比较活跃的小区，指导价要比往年成交活跃的小区更加贴近市场价格。

然后就是小区房子的房龄和楼龄有关，购买二手房楼龄和房龄一定是个无法避免的因素之一，如果房龄太老旧了，和周边的次新房来说，价格肯定有一定的差距。楼龄的因素在二手房指导价格中占据大约10%的权重。

小区的品质也是一个重要的参考因素，包括地段位置、社区配套。如果是一个地段好、配套好的小区，在指导价格中也有有提现。如果是同一地段，电梯房的指导价格相对楼梯房要更高。这部分在二手房指导价格中占据的权重约30%。

总的开始，，楼龄更新、换手率高、品质越好的小区，可能它的指导价就越贴近市场价格。

这些是深圳二手房指导价格的参考纬度，后续跟进的其他城市的参考纬度可能会出现一定的变化，核验的价格要根据不同的城市的相关政策来确定。未来可能会有更多的城市发布二手房指导价格。

指导价落地一年，深圳有学区房挂牌单价相较最高价时跌近半

天天就在说着房地产，房地产，可就是没见房地产行业有着巨大的波动！一个数据的显示消失，让大家揪起了心，都在揣测着深圳的房地产将会面临着怎样的改变？其实不然，深圳的楼市并非要发生巨大的变化，而是说要进行一定时间的调整。挂牌价一夜之间消失，这应该是很正常的，并不能就此说明局势就发生了较大的变化，也只能说没有数据显示则说明应该是进行大规模的数据调整，这一系列的数据调整变化不多。

1、地产中介忙着开会

从房地产数据发生变化之后，深圳的一些地产中介马上就组织了会议。根据发布的成交参考价格来看，虽然出现了不少市场挂牌较低的价格，但是要知道要求是说挂牌价是不能高于成交参考价格的。在这一发生之后，更是有不少的媒体说深圳的楼市将会打七折，可是具体的情况还是没有真实的发生。七折这说明一个什么问题？买房在一定意义上来说，跟买商品的情况是一样的。只不过说房产的价格较高，是衣服所不能比拟的，但是降价一言大家都是非常的清楚，打七折就等于直接少算了30%，100万的房子至少减了30万，这一定程度上来说，降价是非常的厉害。

可是我们必须要清楚这样的情况真的会发生吗？深圳的经济还是比较发达的，又或者说有很多的城市都是跟这样的一线城市相对齐，如果北上广深地区的房价率先降价，其他地区又怎么涨的起来呢？肯定也是会跟着北上广深地区的房价发生变化啊！所以从这一情况来看，大规模的大幅度变化肯定是不可能的，所以也就没有必要为此忧心了！再者就是有关于银行房贷问题是否会发生变化，当前也没有细则出现，需要后续观望才行。

2、数据的确是显示暂无

如果登录一些房产中介网站，就可以看的出来，特别是二手房的挂牌价完全就看不到了，这说明一个什么问题？如此情况下的凭空消失，不只是一家中介网站出现，有很多大品牌的网站，同样是一样的。然而，有关于挂牌价数据凭空消失，在一定程度上来说，应该是与成交价格高于参考价有关，所以就需要做出调整。因为像这样的一些房产中介网站在发布房产信息的时候，最主要的还是以参考价格作为依据，这个价格是购房者衡量自身购房实力与意向购房的重要标准，肯定是需要较为精确才行。

其次，也就是说有相关的条例，明文规定，类似的一些房产中介以及工作人员都必须要坚决贯彻执行二手房成交参考价格发布机制，是不能够轻易改变的。现在的矛盾就出现了，很多的房产标注价格，其显示的挂牌价是略高于成交价，或者说大幅度高于成交价，那肯定就是不行。与相关的条例规定是矛盾的，必须要做出改变才行！这对于购房者来说，在一定程度上是好事情，至少市场得到了有效的整治，购房者也可以享受更大的优惠。

3、两种价格对比

从主观意愿上来说，因为是二手房，所以房子的价格在一定程度上是由原房主决定的，他们在与中介商量好之后，中介再进行售卖时是进行抽点售卖，如果说同一个小区里面相同户型以及面积的房子售价是130万，那么有另一家需要卖房，他的售房价格不可能说，因为装修的太好，而直接达到150万。那这样的情况就出现了，上文所说的两种价格不相匹配，必定是需要做出改变。

其实对于住房市场进行调整就是对民生工程改进的一项重要举措，因为房子问题也成为了众人最关心的问题。很多的人忙碌一生，连一套房子都买不起，别说让孩子到城市里面读书了。没有户口，又怎么去读书呢？这也就是年轻人，越来越不敢生孩子的主要原因啊！城市集中了很多优质化的，而必须要买房才能让孩子读书，所以说做出调整就是对的！

深圳一学区房狂降662万元，为何一次性降价这么多？

深圳楼市顺周期的时候，购房者都信奉房子买的越早获利越多的规律。而这样不成文的规则，随着近一年来各项调控政策的有效开展，正在被打破。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。

原本在2021年2月初签定购房合同的齐女士，因为突入起来的参考价政策导致首付比例变高，因暂时筹不到钱放弃了认购。2022年2月，齐女士告诉记者，原本自己看好的位于保税区68平的同户型房源，现在业主的挂牌价比去年初自己看好的价格还要便宜20万。

同齐女士一样受二手房指导价机制影响的民众不在少数，截至2022年2月8日，该政策已经实行满一年，而这一年，政策带来的实际影响明显超过市场预期。曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价甚至从最高时的15万跌回如今的8万左右。

月度成交刷新近10年历史新低

近日，深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。

这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

实际上自2021年二手房指导价格出台后，深圳二手房成交量便全线下跌。数据显示，自2021年4月开始，深圳二手房成交量连续7个月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，仅为过去成交量最高月份的十分之一，12月继续下跌至2076套。

从去年全年来看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，创下了三年来的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高达57.3%。这个数字，是从2007年以来，最近15年的最低。

二手房价已连跌8个月

深圳的二手房市场，成交量绷不住的同时，二手商品住宅的价格，也处在阴跌状态。据国家统计局信息，2021年，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

据乐有家门店成交数据显示，自2·8新政出台后，深圳二手住宅成交均价环比一改以往上涨态势，转而出现下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反弹，5月份涨幅下调。

成交低迷，深圳的部分业主逐渐扛不住了。“深圳二手房自指导价后进入了市场调整期，这期间随着买卖双方心理预期的不断变化，加之内外部因素的影响，双方博弈之下的结果就是二手房卖家往往是做出退让的那个。”熟悉深圳市场的中介小林告诉记者，自去年二手房指导价出台以来，因为银行等问题买家更愿意选择价格接近指导价的房源，那么部分急于出手的卖家便挂出了低于市场价的报价。

深圳百花片区的一位经纪人曾告诉记者，他们门店目前给客户推荐的都是降价幅度比较高的房源，降幅较最高点低2、300百万的也有。

学区房价格松动

百花片区应该是称得上深圳最为著名的学区，这里被百花小学、深圳实验学校等“名校”环绕，是深圳家长们最追捧的片区。尽管片区内的房子楼龄大多超过20年，但二手房指导价出台之前，百花曾一次次刷新深圳学区房成交榜。

只是指导价政策落地一年后，加之“双减”、大学区政策等教育措施的不断完善，百花再不复昔日辉煌，甚至网传去年半年内百花的成交惊现个位数。

比如片区内建设于上世纪80年代的长城花园，目前82.15㎡的户型在市场挂牌价多在1150万，折算每平方米13.9万，接近10万/平指导价。而曾因为学区效应“身价”几度暴涨的八卦岭宿舍，挂牌单价从15万跌回如今8万不到。曾爆出以30万 成交的国城花园，在去年6月一套127.82平法拍房以2206万成交，折合单价17.26万/平，同比去年2月份同户型成交价，降了662万。

除百花片区外，深圳不少学区房这一年都出现了价格松动的现象。比如去年8月，拥有双名校加持的香蜜湖港中旅小区法拍房，以低于市场价400万的挂牌价惨遭流拍；9月，南山顶级学位房瑞铧苑以低于最新成交价300万的价格成交。

6成二手房接近指导价卖掉

据乐有家研究中心数据显示，自2021年7月以来，深圳二手住宅成交价与参考价偏差比在10%以下的房源成交占比上升明显。到了11月，偏离指导价10%以内的房源成交占比已高达56%，相当于每卖出10套房源，就有近6套房源是接近指导价成交的。

分片区来看，据深圳中原研究中心数据，2021年龙岗区是深圳各区二手成交量最高的小区。除了体量大之外，还有一个重要的原因，龙岗区价格相对较低，受参考价的影响较小。目前，龙岗龙珠花园、丽湖花园、可园、盛龙华园、国展苑等楼盘部分房源的挂牌价都在指导价上下10%左右。

另据中原数据显示，2021年分片区成交Top10的小区中，罗湖区挂牌价格在指导价上下10%左右的房源数量是最多的，高达108套，其中包括城市天地广场、百仕达花园、鹏兴花园、联城美园、长丰苑。

对于这样的变化，业内人士认为，经过了一年的洗礼，目前的深圳各区域和楼盘的价格基本可以代表它们背后的真实价格，只有真正高价值区域和楼盘才能长期保持价格的稳定和上行的趋势。

深圳二手房交易详细流程是什么？

深圳学区房?国城花园小区?成交价狂降662万元。自从今年深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，深圳对全市3595个住宅小区制定了成交参考价，导致深圳二手房实际价格比挂牌价格低百分之30左右，深圳二手房市场一度遇冷。在深圳生活和工作的人，尤其是有孩子的家庭，应该都听说过?国城花园小区?，一般家庭都很重视孩子的教育，这就让?学区房?开始被炒作起来，而?国城花园小区?在深圳学区房里的地位应该是处于?王者?位置。因为该小区坐拥两所深圳名校，分别是深圳实验小学和深圳实验中学。在深圳出台二手房新规以前，国城花园小区的价格一度被炒到20万每平米，这个价格可以说让很多人望尘莫及。不过，该小区狂降662万元的房源其实是法拍房。

深圳很多学区房处于有价无市的状态

其实深圳学区房虽然被炒作的很厉害，但是除了深圳四大名校覆盖的学区房抢手以外，深圳大都学区房基本都是处于有价无市的状态。据当地的二手房销售人员介绍，虽然很多学区房房源在网上标价很高，但是在实际的成交时，往往价格都会比网上下降不少，少则几十万元，多则几百万元都有。这也导致很多二手房销售人员压力很大，很多人表示现在深圳二手房生意并不好做，甚至很多以前在业内很吃香的房产经纪人，现在都已经转行了，因为很多人都是靠二手房佣金赚钱的。

专家解读

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着二手房价格指导推出后，深圳的二手房价得到明显控制，环比首次出现零增长。王明也表示，?2?8?新政限定了房子的交易价格，部分只能按照的评估价来，意味着购房人要掏更多的首付款，抬高了购房门槛。?之前房价是涨得太凶了，我觉得已经是不得已这样控制了。?深圳各大银行也表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。

结语

不得不说，深圳的学区房价格实在是太高了，即使自从新规实施后，有些二手房价格遇冷，但是深圳的房价也是一般人难以承受的。现在深圳二手房的市场已经开始遇冷，不知道以后深圳的房价会往什么方向发展？

深圳二手房参考价政策：参考价“药效”猛

深圳二手房交易流程如下：

1、发布或了解房源信息；

2、看房、挑房；

3、买卖双方初步达成意向、买方交付定金；

4、谈判签约，买方向卖方支付首付款；

5、缴纳相关税费、办理产权过户；

6、买方支付剩余房款；

7、交钥匙。

扩展资料：

深圳发布二手房成交参考价格，深圳楼市进入全面限价时代

深圳住建局接连出台三个文件：《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下简称《通知》）、《通知》政策解读和《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》（下简称《通告》）。

发布深圳所有小区二手房成交参考价格

《通知》表示，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

《通知》的政策解读中则进一步诠释了发布深圳市二手住房成交参考价格的意义：发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

与此同时，深圳市住建局也发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，这也预示着自《通知》发布之日起，深圳二手房交易市场或将迈入新纪元。

大众网－深圳发布二手房成交参考价格，深圳楼市进入全面限价时代

“在我看来，深圳楼市调控了这么多年，参考价的威力最猛。”资深房产中介罗华(化名)打趣道。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年的时间过去了。这一年，深圳楼市经历了太多太多：二手房成交量创下15年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，单边代理时代到来，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……

可以说，深圳楼市的拐点效应彰显。如今，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。进入2022年，二手房参考价将何去何从?

“只涨不跌”预期不再

在发布二手房参考价之时，最为引人关注的是不少核心区域的豪宅价格惨遭“腰斩”，例如南山恒裕滨城、华润城的参考价被定位为每平方米13.2万元，这个价格与当时被热炒的成交价相比相距甚远。

随后，深圳的购房者发现，各大房产中介平台的APP画风突变，没有了业主的挂牌价，就只剩下参考价。紧接着，深圳多家银行二手房陆续依据官方二手房参考价批额度。由于商业银行标准按照参考价执行，可以说从最关键的资金层面卡住了不少购房者的“咽喉”。当时，深圳相关部门对此解读为，发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

在罗华看来，二手房参考价的威力体现在几个方面：成交量大幅减少、价格松动。更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

二手房成交参考价到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。随后成交量虽有所反弹，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年新低。

除了成交量大幅减少，二手房价格似乎也有松动的迹象，特别是被称为“硬通货”的学区房。而且，愿意按照参考价或接近参考价卖房的业主也越来越多。乐有家研究中心的数据显示，设房源参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到两成，20%以上的成交单占到六成以上，说明当时成交价远远高于参考价。从去年8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。

“学区房炒得高跌得也快，我最近刚刚经手了一套小面积的百花学区房，价格比一年前跌了30%。”罗华告诉记者，“大学区预期叠加参考价，这一年的调控猛药太多。”不过，在他看来，参考价时代带来的最大变化，还是买卖双方的心理出现微妙变化：不再盲目相信房价“只涨不跌”。“其实深圳的购房需求仍在，只是许多人都变谨慎了，不再像以前那样盲目。”罗华说道。

二手房参考价何去何从

除了最早推出参考价的深圳，上海、西安、成都、广州、三亚、东莞等城市陆续推出参考价，控制虚高挂牌、完善二手住房网签交易价等针对二手房市场的措施。

值得注意的是，粤港澳大湾区内的深圳、广州和东莞先后实施了二手房参考价政策，周边城市联动调控似乎成为方向。乐有家研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪异常浓厚，而广州、东莞也陆续推出了二手房参考价政策，虽然只是针对部分热点楼盘实行参考价机制，但依然对当地的二手楼市带来了非常沉重的打击，政策出台后当地二手住宅看房量及成交量都再一次出现明显下跌。

房企变局、密集调控、政策底显现等也是2021年全国楼市的关键词。与去年年初不同，自去年年底以来，一些城市开始推出稳楼市的政策，包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策等。在这样的新背景下，二手房参考价何去何从?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，参考价实施的力度会有所降低，因为市场已经明显回调，而且国家对楼市的政策基调已经转向稳定，稳字当头。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作。由于参考价普遍低于成交价和挂牌价，或许也给市场带来降房价的预期，这样对市场稳定也会带来不利的影响。而且，现在整个新房市场“卖一买一”的购房需求占主导，如果二手房市场继续下行，对新房销售也非常不利。“我预计，2022年二手房参考价的实施范围不会明显扩大，或将保持现状。”

研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前情况来看，参考价政策的推进反而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。

“现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以的额度就更少，二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎。