二手房买方违约判赔20%,司法实践_二手房买方违约案例赔20房款

1.二手房买方违约判赔20%

2.二手房买卖合同 违约责任如何分辨？

3.二手房买方违约，合同标注违约金为房价的百分之二十。我违约了，真到法院需要赔付这么多吗？

法律分析：

具体情况要结合实际案例进行分析，在房屋交易的过程中导致违约的情况有很多,有时是一方的责任,有时是双方的责任。在进行违约金赔偿时需要根据具体的情况来判决违约金的数额。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一) 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚商品房预售许可证明;

(二) 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三) 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

衍生问题：

二手房买方违约金一般多少

二手房买卖合同中的违约金的约定：

（1）在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%.但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

（2）在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

（3）违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%；如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

二手房买方违约判赔20%

法律分析：具体以合同的约定为准，通常情况下处理方式如下： 卖方原因造成该合同不能屡行时，无条件退还买方所有购房款项，还应向买方赔付等额的违约金；买方原因造成该合同不能覆行时，购房定金作为违约金赔偿卖方；此外，违约方还应承担中介服务费和给他方造成的损失。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

二手房买卖合同 违约责任如何分辨？

订合同的时候一般要约定违约金，特别是房屋买卖合同，一般涉及的金钱较多，加上房地产价格的波动较大，一旦一方违约，不管是买方，还是卖方，可能就会遭受较大的损失。但是，按照规定，房屋买卖合同中有约定违约金的，不是自主说好多少就行的，其范围还得根据法律的规定。违约金是有一定的范围，法院支持二手房买卖合同约定20%违约金，而且根据法律的规定，违约金的上限是不能超过损失的百分之三十。

法律依据：《民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二手房买方违约，合同标注违约金为房价的百分之二十。我违约了，真到法院需要赔付这么多吗？

由于二手房交易环节复杂，买卖双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。

那么如何认定买卖双方的违约行为呢？律师提醒，还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。

案例一：交易成本增加买方希望解除合同

京版国五条细则落地后，张罗两个月的小张犯了难。据了解，在新政落地之前，小张与房主李先生签订了购房合同，小张以180万元购买李先生名下的小两居，并交付定金10万元。然而，因为种种原因，小张和李先生未能在新政落地前完成网签。新政实施之后，按照其中对二手房缴纳差额20%个人所得税的规定，该房源的交易需要缴纳近20万元的个人所得税，按照他们签订合同的补充协议，其中规定此次交易涉及的税费全部由乙方，也就是小张来承担。

面对突增的近20万元，小张觉得性价比不足以打动他在此置业，所以，小张便与房主李先生沟通，希望解除之前的购买协议，并退还他已支付的定金10万元。对此，房主李先生认为，既然是小张反悔，要求解除合同，按照合同补充条款中的规定，这属于乙方根本违约，不光不能退10万元的定金，小张还应支付他违约金。

小张认为，新闻上说过二手房交易加税部分应由卖方承担，如果多的这近20万个人所得税由李先生承担，他也不想解除合同。但实际上是因为李先生不愿意承担这笔税费，所以他才要求解除合同的，李先生也有过错，不能单纯要求他赔偿，所以应该把定金退给他。

律师说法：

应按照合同约定执行 违约金双方可协商

北京金诚同达律师事务所律师于志红认为，在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，其中补充协议第三条中就提到：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。而且小张和李先生达成买卖协议时，国五条已经出台，只是还没有出台地方细则，该合同是买卖双方明知北京或出台相关政策，抱有侥幸心理签订的合同，因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的。

根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，小张可以与李先生友好协商，减少违约金的支出。

案例二：无过户资格 卖方要求解除合同

两年前，程先生购买了顺义区的一套别墅，当时该套房的房产证还没有最终办理下来，于是程先生与房主方先生达成协议，约定先将物业交割给程先生，等到房产证办理下来，双方在去办理过户手续。当时该房屋的价格约为12000元/平方米。

入住了两年，程先生的心一直是悬着的，因为听说这种无房产证的交易法律是不保护的。3月，程先生从开发商处得到消息，5月底该项目的房产证就能批下来了，本来终于可以尘埃落定，但京版国五条细则又给他增添了不确定因素，他没有购房资格了。

程先生是北京人，一直单身，目前和父母住在城区内的一套三居里，房产证上是他的名。按照以往的限购政策，他名下可以有两套住房。但按照最新的国五条细则，他已经不能再购买二套房了。

程先生希望房主方先生可以继续等待他一段时间，等到他具备购房资格了再行过户，而方先生则认为，这份买卖合同已经无法履行，而且是程先生的过错导致他的希望可以与程先生解除合同，并且他愿意退还程先生已支付的房款，且不追究程先生的赔偿责任。而程先生则不这样认为，他们双方签订合同时，该房产并不能交易，程先生选择先支付方先生大部分费用，并等待房产证下来以后过户，而他如今没有购房资格了，房主为什么不能再等等他呢。

据了解，目前该房屋所在小区的均价已上涨至24000元/平方米。

律师说法：

卖方有权要求解除合同 买方无须承担违约责任

于志红律师认为，虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易，但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的，是附条件完全履行的合同，而其所附条件为：房产证办下来，卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续；买方在办理转让手续时能办理受让手续。在上述条件成就前，交房、付款等都能履行，只是过户手续没有办理，因此这个合同完全能够履行，是双方对未来权益的处理，因此具备法律效益。

如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致最终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。

提醒

调控期政策易变 合同中应做出明确约定

于志红律师提醒，鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方最好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。

以北京市建委的北京市存量房屋买卖合同范本为例，其中第九条中，就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定。而在某知名中介公司的补充协议中，也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定。买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略，应协商后仔细填写。

（以上回答发布于2015-06-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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不论什么原因，你是违约了，法院会根据违约给卖家造成的损失 来判定赔付金额，如果 赔付金额过高于 卖家实际损失，可以申请调低金额，如果低于损失金额，卖家也可申请调高赔付金额，这里最关键的是，实际损失，预期损失不算。所以现在网上和一些无良律师经常和你说 按合同 20% 赔付，这是没问题的，但他们都不和你说是按“实际损失”，这就造成很多人不清楚，卖家以为能拿到 房价 * 20% = 几十万违约金，买家以为要赔几十万的错误信息，法律是公平，公正，公开的，是一种补偿性的，而非获利性的。所以陪多少，要以实际损失为核心基础，如果实际损失比较小，那 * 20% 也没多少钱，反之亦然。