买二手房千万别提前过户_买二手房怎样付款最安全
1.买二手房先过户后付款还有风险吗
2.买二手房务必尽快完成过户,否则很可能面临这5大后果!
3.购买二手房后不立即过户有什么后果
4.买二手房,但两年以后才能过户,怎么做才能规避风险
买了未满2年或未满5年二手房业主,为了省钱想等满2年或满5年再过户。虽然签了约,但延迟过户,会导致违约的风险,一房多卖、买卖家违约、卖家用房子抵押、房屋被查封、产权人死亡等现象出现。
为什么有购房者想要剩下那笔费用延迟过户呢?因为二手房交易中,除了房款,大部分费用为过户税费,而税费的多少与房屋权获得年限有很大的关系,比如,如果房屋业主名下只有一套房产,且为普通住宅,那么,如果该房子满5年且为家庭名下唯一住宅,则可以免征个人所得(个人所得税=差额*20%),如果房子满2年,则可以省去5.6%的税。
因此不少人在交易中约定,先签订房屋买卖合同,等房子够5年了或者够2年了过户。这样做其实是有很大的风险的。
过户风险
一、 一房多卖
由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间,加大了房产交易的风险,严重的会导致一房多卖根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁,谁先占有房屋就归谁,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人,原买家只能要求卖家承担违约的责任。
二、 违约风险
延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅,那损失大。房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
何先生2012年从王女士手中购买了一套商品房,由于王女士的房产证不满五年,考虑到五年内房产交易税费较高,双方达成“待房产证满五年后再过户”的约定,房产证等资料交给何先生保管。
2016年5月份,房产证终于满五年了,于是何先生再次联系王女士,让其办理房产过户手续,不料对方突然变卦,要求何先生再多付五万元钱,否则她就不过户。
三、 卖家用房子抵押
在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押的。如果到了约定过户的时间,仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。
四、 房屋被查封
在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。
五、 产权人死亡
买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
因此,提醒各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密,将违约成本提高,约定好过户时间,中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户,一定要找一个第三方(比如值得信任的中介公司),一起去公证处做公证。
在过户之前,与卖家协商好付款方式,千万不可直接将全部房款给卖家,而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”,有效跟进房子的产权和实际情况。
来源:网络
买二手房先过户后付款还有风险吗
二手房千万别提前交房
1、有人说,二手房千万别提前交房,那是因为二手房提前交房存在很大的风险。
(1)难以拿到尾款
一般来说,很少有人可以一次性付钱所有的房款,可能会用的方式,整个周期是比较漫长的。因此如果二手房提前交房的话,容易出现卖家难以拿到房屋尾款的问题,这个时候房屋产权也已变更,买家也拿到了房子,那么容易出现钱房两空的局面,对卖家有很大的风险。
(2)面临解约的风险
如果二手房的买卖过户流程还没有走完,买家就提出要提前交房的要求,不可以考虑的。因为流程还没有走完,也就代表了交易并没有结束,买家没有权利提前拿房入住,后期如果买家解约,那么卖方就会承担很大的风险。
2、有一些二手房神奇要提前交房,是中介公司提出的要求,虽然现如今二手房交易逐渐正规,交易环节也更加安全,但是选择安全正规的大中介还是很重要的,一些小的中介公司资质不够,提出的要求没有想到后果,万一提前交房,房屋遭到破坏等,中介公司也无法承担责任。
二手房千万别提前交房
二手房最晚交房时间
1、对于第一次进行二手房房屋买卖的朋友来说,并不清楚二手房最晚交房时间,生怕给早了,自身的利益得不到保障。而给晚了,又不符合规定。
2、其实,二手房最晚交房时间需要以合同上的预订为准。通常情况下分全款购买和购买。如果是全款购买的话,只要资金到位,房屋过户手续齐全,那么整个交易过程也就结束的,这时候就必须要交房。如果是购买,一般在主款付完后就可以交房了。
买二手房务必尽快完成过户,否则很可能面临这5大后果!
你先要看他有没有房产证,契税证等一些房产证件。如果没有,可能就是集体土地,也就是人们常说的小产权房。这中房子只有居住权,没有出售权。也就是说如果以后这套房子要拆迁,就没有补偿款。过完户这套房子也就属于你了,以前的房产证名字在房管局已经注销。所以没有什么风险。有风险的只是房东。钱在自己手里赚着最安全。但一定要注意他的房子是不是个人的房产。
购买二手房后不立即过户有什么后果
在多数购房者看来,只要签了购房合同,交了房款,那么房子就应该属于自己了。这种想法看似很合理,其实却大错特错,因为只要房子没有完成过户,那么从本质上来说,它就不属于你!所以,买 二手房 务必要尽快完成过户,否则很可能面临以下这5大后果!
1、卖方很可能违约
在 房价 暴涨的时期,许多开发商宁愿赔偿双倍定金,也不愿执行购房合同,因为房价涨得太快了!所以,如果房价处于上涨通道,那么卖方就很可能违约,届时购房者的利益将严重受损!
2、卖方拿房款他用
如果房子未还清,那么要想正常上市交易,就必须先还清。有些买方为了尽快交易 房产 ,就会主动付房款给卖方,让其先还清。然而,有些卖方却拿房款他用,这样一来,买方还是无法交易房产,也无法及时办理过户!
3、一房两卖
在 二手房交易 时,一房两卖的情况屡见不鲜,其中很大的原因就是过户太慢!所以,购房者买二手房时务必催促卖方尽快完成过户手续,一旦卖方不配合,购房者就要拿起法律武器维护自己的合法权益。
4、交易受限
随着 楼市 调控的不断升级,越来越多的人都失去了购房资格,所以,如果二手房交易过户太慢,那么就很可能出现房产交易受限的情况,那么买方可就亏大了!
5、房产被查封
在办理过户期间,如果卖方出现了经济纠纷, 那么未过户完成的房产就很可能被查封,这样一来,房产交易就无法继续进行了,所以,购房者务必要尽快完成过户!
买房时,看房选房可千万不能着急,但在房产过户时,就必须要着急起来,而且要越快越好!对于买房过户,大家可曾遇到过麻烦吗?
买二手房,但两年以后才能过户,怎么做才能规避风险
买房不立即过户的风险:
签订购房合同、支付全部或部分购房款,但长期不过户的风险有很多,总结起来主要有以下几种可能。
1、一方违约风险。
在没过户之前,如果房价波动较大,交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下,卖家提出毁约,或者不再配合办理网签、、过户等手续,甚至转手另卖的情况非常多。
2、原购商品房有问题,导致无法办理房产证。
在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下,如果该商品房项目手续有问题,作为商品房的一手买方,也是二次交易的卖方来讲,自己都长期甚至根本无法取得房产证,更没法把房子过户给新的买方。
3、有的房子,如原卖方不按时归还的风险。
如果购买的二手房有,过户前应先还清。如果签约时明知过户时间会比较晚,一定要盯着卖方立即还清银行。否则将来如果卖方未按时归还,可能导致银行收房。
4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。
在签约付款至房产过户这段期间,如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼,债权人或相关权利人,可能会到法院申请查封、保全该房,一旦发生这样的情况,直接导致房产不能办理过户手续,甚至有被法院执行钱房两空的风险。
5、政策变化风险。
这些年无论是购房资格的政策还是政策,都经常发生变化,这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现,导致买方不具备购买资格或不符合原约定的条件,或者因政策变化等原因,导致税费数额发生变化,双方对增加的税费承担产生争议。
新政的实施点,一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的,签约后也不会去立即办理网签,一旦这期间出现影响交易的新政,那麻烦就大了!
买房不立即过户,怎样降低风险?
二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案,好的合同可以尽量降低不必要的风险,即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。
1、在取得产权证前,最好不要交全款,款项交的越少,风险越小;
2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有,未取得房产证的,可要求将原购房合同及税费票据交出。
3、在不能尽快过户的情况下,应尽早要求卖方交房,没有所有权,也要先取得房屋的使用权、控制权。
4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定,并约定适当的违约金标准。
5、考虑到房价经过一段时间会有波动,双方在合同中应约定适当的违约金标准,对房价大幅波动时,对方是否决定违约,会有一定制约作用。
6、要考虑到将来因政策波动造成政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题,对相关问题最好事先约定解决方案。
7、如果卖方的该套房产有,应约定适当的交易方案,确保买方支付的相应款项用于还贷。
8、如果可能的话,对交易的房产先以购买人为权利人,设定抵押登记,确保未过户前卖方无法擅自处置房产。
参考资料:
二手房延迟过户的风险:
一、一房二卖
由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间,加大了房产交易的风险,严重的会导致一房多卖根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,卖家又将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人所有,原买家只能要求卖家承担违约的责任。
二、违约风险
延迟过户的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅,那损失非常大。房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
三、卖家用房子抵押
在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押的。如果到了约定过户的时间,仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。
四、房屋被查封
在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。
五、产权人死亡
买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
因此,提醒各位购房者在签署的《买卖合同》一定要严密,将违约成本提高,约定好过户时间,中间发生什么变化对双方都可以有约束。如果确实要延迟过户,一定要找一个第三方(比如值得信任的中介公司),一起去公证处做公证。在过户之前,与卖家协商好付款方式,千万不可直接将全部房款给卖家,而应该选择分期付款或只缴纳定金。建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”,有效跟进房子的产权和实际情况。
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