期房二手房买卖流程_二手期房买卖注意事项

2024-11-13 19:05:25

1.期房买卖算是二手房吗

2.期房购买付款流程期房付款流程全攻略

3.二手房和新房的区别

4.二手房可以买吗买卖二手房要注意哪些问题

5.二手期房怎么交易？

期房二手房买卖流程_二手期房买卖注意事项

二手房交易流程

具体来说，各项业务流程有一定的变化，以二手房交易为例，具体办理流程为：挂牌公示房源信息

核验房源

网签合同确认

资金监管

缴纳税费、维修基金

受理、审核

记载楼盘表

发放《市房屋交易和产权状况确认单》

房屋交易管理部门实时将房屋产权交易信息上传至市数字办的信息共享平台

不动产登记机构依据房管部门推送的交易确认信息、完成登记后、将登记的信息实时传送至市数字办的信息共享平台

房屋交易部门将登记信息记载至楼盘表。

期房买卖算是二手房吗

通过房屋中介买二手房应该注意哪些问题呢

通过房屋中介买二手房应该注意哪些问题呢

一、选择房产中介公司

首先，选择房产中介公司。最好选择规模大、有营业许可证、有资质证书、信誉较好的房产中介公司。另外，在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

二、评估及考察房屋详情

中介公司稽核房主及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等)，并留存备案。中介公司实地考察，掌握房屋详情，如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况，有没有破坏结构的装修，有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价，为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估最受关注。

三、签订协议

验证核实房屋后，交易中介公司分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介公司签订买卖合同。一般情况下，在合同上都要注明卖方的房子的详细情况，同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳，金额为房价的2.5%，也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款必不可少：

1.基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联络方法。

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施装置、有无抵押、共有人是否同意出售。

3.涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请，写清付款的时间，约定付款条件。

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用。

5.违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)。

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款等有关事项。

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

四、签订《居间中保合同》

为保证房产买卖双方的切身利益，杜绝交易中不必要的，中介接受买卖双方当事人的共同委托后，以中间保证人的身份为房产交易中的“购房款给付、房产交接”事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后，与中介共同签订《居间中保合同》，并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及影印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件影印件、人名章，外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押，应与担保方签订《委托担保合同》，同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户，全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

五、过户结算

买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续，然后中保方在买卖双方对房产确认无误后，协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出，将所卖房屋钥匙交与买方，将买方的房款交与卖方，三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要，由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者，应该向卖方付清剩余房款。选择买二手房的购房者，要等银行看到《买卖契约》后，才能放贷。许多区县的房产局要求，立契当天，缴纳税费，所以购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳土地出让金、契税、印花税。此外，还有测绘费、工本费、产权登记费。购房者缴纳土地出让金后，还要在住建局签订《土地使用权出让合同》。随后，住建局将为您购置的这套房子审档，办理产权登记，测绘，制作新的产权证。

个人不通过房屋中介，怎么买二手房

首先：自己寻找到合适的房源；

其次，考虑是否；

不：先到房管局咨询所需材料（一般是：卖方、户口本、房产证，买方、户口本，单身得要提供单身证明）；

的要去银行咨询所需条件及资料，按照要求准备好就可以了，买卖双方都在该银行办理借记卡；

找房屋中介机构购买二手房，最应注意哪些细节？

要查他的信誊。

买二手房通过房屋中介好办理吗？

这个谁都说不好的毕竟这是银行内部的事情只要你信用没问题需要的材料齐全应该是没问题的

通过房屋中介来买卖二手房时有哪些

1、如今在上海，基本都是通过房产中介机构查询房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机尝垃圾场等；

通过房屋中介买卖二手房的过程中房主需要注意什么问题

一、看房过程中的避险要诀

1、如今在上海，基本都是通过房产中介机构查询房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等；另外，还要注重邻里关系，毕竟你以后会与他们要接触的。

2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭著此材料看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。

3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。

二、签订合同过程中的避险要诀

当你看中了想要购买二手房后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定金条款）、居间协议及佣金确认书全套，因为上海房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。一旦开始掏钱了，就要注意了。

首先确认房屋产权人

去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等资讯材料，全套二十元，凭个人即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。可能由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作。

然后确认房屋查封、抵押情况

在产调资讯材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行、抵押给个人、或是因为债务问题被某查封等。

如抵押给个人或查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差。如果是抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行再涤除抵押，建议买方可以陪同卖方去银行还清，确保这笔钱的最终去向。

再确认房屋内户口问题

目前关于房屋内的户口问题是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任，不过好在，目前银行的操作方式是，最终放款给卖方时，会事先和买方确认户口问题，只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户，这点操作很人性化，很大程度上保证了买方的权益。

最后确认购房者资格及相关税费

因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问房产中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。

另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房会直接影响到营业税和个税的多少，其中差额也比较大。shzyqiyu88

房屋中介按揭买二手房首付的问题

1、二手房首付一般都是3成，若你是二次置业申请房贷的话，首付要6成，所以首付偏低不可信，除非有办法将房子的评估价评高，可以贷到更多钱，才有机会将首付降低。

2、契税是否1%不是仅视房子而定，还要看是否为你家庭首次置业且为90方以下住宅。

评估和公证的手续费是评估公司和公证处收的，各地不一；

卡档没听过；

工本是什么你要问清楚；

什么10年维修3年物业、取暖费估计是旧业主的欠费吧，二手房交易税费不应有这类费用；

中介费是中介收你的服务费，你要看是否超过当地物价局核准范围；

费应是找代理机构帮你申请银行的服务费，应该有得商量的。如果你不需要或自己去申请办理，则无须这笔费用。

二手房房屋中介公证的问题

当然有风险

1。你最后说的房产证没办，这个什么意思，是一手房吗，如果是这样的叫期房，国家不准买卖的。

2。正常情况，公证是有效的，但公证书又没下来，这就奇怪了，因为在深圳，东莞，湖南，公证书都是现场给的。他不过是一个房产，又不是什么特别的东西。人到，证到，真实检查，现在发公证书。没房产证哪来的公证书

你这个里面有太多问题，小心为妙。

在日本买二手房一定要通过房屋中介公司吗

这个问题是这样，由于日本人怕个人与个人签约出现，大多委托中介。还有就是房源资讯，个人即使持有，他也找不到地方释出，我们也就找不到。

卖房与房屋中介的接触中我应注意哪些

既然已经交房了，那么一定签定了房屋交接书，那么严格意义上说就不属于期房了，但是要交易的话是不可以的，只能先将买卖合同定下来，公证处也不接受没有房产证的买卖合同公证。

被中介公司欺骗这个情况现在比较少了，注意以下几点：

1、当买家下定，中介公司要你签收的时候要看清楚定单（中介公司协议）的事项，你的房产证不要轻易交由中介代为保管！

2、要看看合同或者协议上你的买家的真实资讯，而且要看清楚每一笔房款的最后付款期限；而且要看清楚下家如果有，到帐的最后，要看清楚有没有这样一句话“如果下家申请的，银行不能全部通过，即不足的部分有下家自行在最后期限之前自行补足”，一定要有这句话，没有的话别卖。

3、最后不知道你的房屋是装修房还是毛坯的，装修和家俱是否一起送给下家，你的房屋维修基金（1275面积0.03=维修基金数额）是否送给下家。

4、要看清楚合同或者协议上，如果一旦有违约情况出现的话，赔偿方面的约定数额。

卖房的费用：

主要是营业税，总价5.55%（由于你的房子没满5年）

其他的就还有一些交易手续费（大概1000元左右）

二手房的注意事项都有哪些

注意事项一：评估价与最高额在申请二手房时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以成数，即为房产的最高额度。注意事项二：竣工年代与年限房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以年限最长为20年(即35-15)。注意事项三：成数和利率目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金的政策是无论之前是否使用过商业，现在是否结清，只要首次使用公积金，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金，再次申请公积金时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金)。注意事项四：还款方式的选择银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。注意事项五：银行的选择现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。注意事项六：收入证明与还款能力银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。注意事项七：借款人自身相关情况个人征信：对于人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：、房产抵押和其他各类。其中记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。注意事项八：申请到放贷周期购房人申请的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

通过中介买二手房注意事项

在买房时，大部分网友愿意找中介帮助，一方面自己可以通过中介对比二手房市场，货比三家，另一方面是选择房屋耗时又耗力，不如找中介方便。那么，通过中介买二手房注意事项有哪些呢?下面来看看吧。

1，查明真实情

二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被查封，是否按揭买的房子，额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。

2，留心付款方

在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

如果买卖的房子有，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

3，确定交房时间

如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。

4，别让户口困扰你

买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。

5，当心维修基金被中介“黑吃”

很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。

6，“先小人，后君子”

房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。

要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。

7，佣金如何支

签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。?因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。

有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。

以上就是小编为您介绍的通过中介买二手房注意事项，希望能够帮助到您。更多关于二手房注意事项的相关资讯，请继续关注土巴兔装修网。

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期房购买付款流程期房付款流程全攻略

期房买卖算二手房。简单来说，只要购房者不是直接与开发商交易的房子都算是二手房。关于期房买卖通常有两种方式，第一种是购房者直接与房主进行交易过户，另一种是原购房人和新购房人在开发商处进行房产更名。

期房如何进行转让

1、订购单转让

这种交易方式一般是上家用少量资金将一些有升值潜力的房子先行订购，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及其他相关条件后，双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为下家，待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给上家。

2、办理期房的进退户手续

这种方式是指上家先行支付一笔首付款，与发展商签订预售合同后，将房屋在中介公司挂牌。双方签订转让房屋的协议书后，由上家与发展商签订解除合同的退户同意书，并前往交易中心办理相关退户手续，然后由下家与发展商签订新的预售合同，并将新的预售合同送往交易中心备案登记，至此下家可将其认可的转让金额交付给上家。

3、等产权证办下来之后进行交易

一般来说，这种交易方式应该最简单，即上家与下家签订出售协议书，如可交房则先行交房，但不办理相关的手续。待上家的产权证办出以后双方再进行交易。

买期房的时候需要注意什么

1、在买期房的时候需要注意必须检查开放商有预售许可证。然后根据对方提供的证明文件仔细确认自己打算购买的房子是否在预售范围内。如果你买的是现房，则要检查对方是否有包含该房屋的大产证以及《新建住宅交付使用许可证》。

2、开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，购房者看到房子时可能房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等与购房合同中的存在差异，其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化和装修情况的不符。

3、期房能否按时完成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，买期房的时候需要注意开发商作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接检查自己所购房屋的具体状况，所以购房者与开发商之间产生纠纷的可能性较大。

4、买期房的时候需要注意在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜，因此购买期房可能会获得一定的增值收益。但是购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。

二手房和新房的区别

一、期房购买付款流程期房付款流程全攻略

究竟什么是期房？购买期房有哪些流程？期房其实就是指仍然在建的，还没有完成建设的，不能交付使用的房子。下面小编就来为大家介绍相关内容。

购买期房付款流有哪些？

1.购房者按照约定好的时间来支付房款。

2.如果对房款的支付时间没有约定或者约定不明确的，依照合同法依旧不能确定的话，购房者应该在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

3.合同生效后，当事人依据房子的质量、价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可协议补充。

4.如果不能达成补充协议，那么，应当按照合同的有关条款或者交易的习惯来确定。

5.依据以上规定买的期房应该按照签订合同的时间来支付房款。

6.如果没有约定房款的支付时间的话，应当按照新合同法的规定来处理。

7.按揭购买的期房，要看房产商的付款时间，一般来讲是在交房前办理按揭手续。

8.还需要看你的合同上签订的付款的方式以及时间，如果合同上有明确的约定，应当按照合同来执行。

9.有的房产商是不允许分期付款的，常见的付款方式有一次性付款、银行以及公积金。

10.证件齐全的情况下才可以签订正式的购房合同。

期房有风险，但因此价格也比较便宜，大家购买的时候一定要注意所选房子的房产商是否正规，审查其资质、实力。

面对如今居高不下的房价，很多人会冒着风险选择购买期房，因为期房的价格实惠，但是有些注意事项购房者一定要考虑到。

1.警惕房子质量问题

因为期房是先付款后交房的，因此，房子的质量问题也是比较常见的，购房者验收房屋时还需请专业人士帮助验收。

2.警惕面积缩水风险

很多购房者住进去才发现房子的实际面积与销售面积并不一样，这个时候后悔也晚了，所以提醒购房者注意。

3.虚广告宣传的风险

很多房产商卖房的时候会夸张的吹嘘房子的好，但是购房者入住后才发现那都是骗人的，所以，提醒购房者买房的时候一定要有一个清醒的头脑。

以上是小编为大家总结的购买期房付款的流程。

（以上回答发布于2016-01-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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二、二手房全款买房流程？

一、二手房全款买房流程是怎样的?

签署买卖合同

网签。由中介促成的交易，必须通过中介的电子密匙网签合同，中介促成合同又让买卖双方自行网络签约属于违反行业操作规范的行为，买卖双方应该警惕。递件。交易双方带上网签合同可取号递件。在受理窗口提交房产证、双方及网签合同等资料后可获得收件收据，收件收据上会做出缴税指引，指导买卖双方到相应的窗口缴税。

缴纳税款过户

完税。买卖双方到税务窗口缴税后取得完税证明，完税证明会打上房屋网签合同的标准地址以及缴税人的名字，买家应付的税费为契税，完税证明会打上房屋地址以及买家的名字，但这绝非证明房屋已转名;业主应付的税费为个税，完税证明上会打上房屋地址以及业主的名字。买卖双方完税后凭完税证明以及收件收据，可以回到递件窗口换领受理回执，受理回执会注明领新证的日期，一般为7个工作日。

物业交接领证

领新证。房管局对交易进行审核后，一般在7个工作日内出新证，新买家或者中介可以到窗口取证(按揭付款交易须由银行或按揭中介代表取新证，防止买家只付首期即获得新房产证)。

住房公积金使用注意事项

购买二手房亦可用住房公积金：除了购买商品房可以使用公积金外，购买二手房也同样可以使用公积金。

(1)使用公积金购买二手房与使用商业相比较，优势较多：

①公积金成数较高。一般公积金住房成数可达到房产评估值的90%-95%;而商业性购买二手房的最高成数则为房产评估值的80%。

②公积金年限较长。住房公积金的期限最长为30年。而商业的期限较住房公积金则少一些，一般为20年。

③公积金利率较低。公积金的利率相对较低，目前1-5年期限年利率为3.96%，6-30年期限的年利率为4.41%;而商业的房贷年利率1-5年期限为5.27%，5年以上为5.51%，两者相差近一个百分点。利率比商业低是公积金的最大优势。

(2)二手房住房公积金申请人需具备的条件：申请二手房住房公积金的客户需符合以下条件才能获得。

①具有本市城镇常住户口或有效居留身份;

②具有稳定的职业和收入有偿还本息的能力;

③在本市所属区县内购买自住住房;

④具备购买住房的合同或相关证明文件;

⑤在申请前已连续缴存住房公积金6个月(含)以上或累计缴存住房公积金12个月(含)以上(离退休职工除外)。符合上述五点标准，客户方可申请公积金购买二手房。

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经济适用房不属此类。对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税;对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。

凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳营业税

二、二手房交易税费规定是什么?

1、契税：二手房交易契税收取标准为：

(一)首次购买建筑面积在90平米以下的二手房契税按成交价的1%征收;

(二)首次购买建筑面积在90平米到144平米之间的二手房按成交价的1.5%征收;

(三)购买144平米以上的天津二手房契税按照成交价的3%征收;

(四)购买第二套住房契税按成交价的3%征收。

备注：成交价低于房管局网签协议评估系统的评估价格的纳税依据以房管局评估系统的评估价格为准，此种情况下不以实际成交价和评估报告为准。

2、土地出让金：网签协议价格的1%。(土地来源为国有出让的不征收此项费用)

3、产权登记费：二手房产权转移登记费为80元/套，非住宅按评估价格的千分之四收取。

4、抵押登记费：二手房他项权登记费80元/套。(仅买方需办理二手房时才收取此费)

5、转让手续费：土地转让手续费为按照建筑面积每平米6元征收，非住宅按照建筑面积每平米18元征收。

6、个人所得税：网签协议价格的1%

(一)二手房本次交易距上次交易时间间隔不足5年的需征收;

(二)买方名下(以家庭为单位核查)不是唯一套私产住房的需征收。

7、营业税：

(一)普通二手房或非普通住宅本次交易距上次交易时间间隔不足2年的按网签协议价格全额5.65%征收;

(二)2年以上普通住宅免征;超过2年的非普通住宅按两次交易的差额征收5.65%。

8、图纸资料费：

图纸费和测绘费20元。

9、评估费：

二手房评估价的千分之五由评估公司收取。(一次性付款的免征此费用)

10、担保费：

按揭大多数银行不要求执行担保程序(建行按揭除外)，公积金(含公积金组合)需要执行担保程序，担保费费率以天津津房置业担保公司公布为准，担保费的金额时种类、金额、年限而定。

三、自住型商品房签订(期房)购买合同后就要付全款吗

这要看具体情况，需要根据合同规定，当前商品房买卖付款方式有一次性付款、分期付款及其他付款方式。其中一次性付款是指购房者在合同约定的时间内，一次性付清全部的房价款。对于支付房款时间，法律并没有作强制性规定，一般由双方签订的购房合同约定。

如果是一次性付款，签订合同时需要注意的是：

1、付款的金额额度是否正确，开发商给出的一次性付款优惠政策是否享受到了。

2、房产证及国土证办理的约定期限。

3、交房时间。

4、房屋的使用年限。

5、开发商合同补充协议是否合理，涉及的交房标准，仔细留意，避免交房时不必要的麻烦。

6、签订正式合同的时候，要确保合同无空白处。

四、自住型商品房签订（期房）购买合同后就要付全款吗

这要看具体情况，需要根品房买卖付款方式有一次性付款、分期付款及其他付款方式。其中一次性付款是指购房者在合次性付清全部的房价款。对于支付房款时间，法律并没有作强制性规定，一般由双方签订的购房合同约定。

如果是一次性付款，签订合同时需要注意的是：

1、付款的金额额度是否正确，开发商给出的一次性付款优惠政策是否享受到了。

2、房产证及国土证办理的约定期限。

3、交房时间。

4、房屋的使用年限。

5、开发商合同补充房标准，仔细留意，避免交房时不必要的麻烦。

6、签订正式合同的时候，要确保合同无空白处。

二手房可以买吗买卖二手房要注意哪些问题

二手房和新房的区别如下：

1、房子状态不同，新房现在大部分是期房，二手房都是老房子，能直接看到房子的户型和房屋内部结构；

2、周边配套不同，新房周边的商业、交通和学校配套都是待建或者待定的，二手房的各种配套基本上是成型了的；

3、物业管理不同，新房无法体验小区物业状况，二手房物业服务质量问小区业主就可以。

二手房买卖流程是什么

1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格等事项；

2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案；

3、签合同；

4、卖方同担保公司到公证处进行公证；

5、买方同担保公司去房地产产权登记中心签订、递交过户申请；

6、买卖双方办理房屋交接。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

二手期房怎么交易？

楼市逐步回暖，经常有当事人咨询购买二手期房的问题。还没拿到产证的二手期房可以买卖吗？买卖过程中有什么样的风险呢？需要注意什么样的交易细节呢？下文将对买卖二手期房需要注意哪些问题进行介绍，以期对各位有需求的购房者有所帮助。

一、二手期房可以买卖吗

一直有当事人纠结于期房尚未竣工、还没有办出产证，这样的房子是不是可以买卖？买卖合同即使签订，会不会因为违法而无效呢？其实，我们通常所说的“期房限转”是指期房转让不能像一般的二手房买卖那样去交易中心办理预告登记，至于期房买卖合同的法律效力问题，是没有任何影响的。

上海高院曾有书面意见指出：不能仅因卖方尚未取得房地产权证而认定转让合同无效，卖方虽然没有取得产证而不享有房屋的所有权，但根据买卖合同享有债权，对债权进行转让是法律赋予的权利，因此期房限转政策并不影响买卖合同的效力，无非是不能办理预告登记而已。

二、买卖二手期房需要注意哪些问题

（一）买卖合同只要办了公证就有强制执行力了吗？

买卖双方签订买卖合同后，买方忌惮于卖方将来一房二卖或者干脆不愿意过户，所以往往会选择在公证机关的公证下签订买卖合同，认为公证过的合同卖方就不能违约了，即使违约买方也可以向法院要求强制过户。其实这是一个大大的误解，公证机构或者律师见证不过是对合同是否违法、是否是当事人的真实意思表示进行第三方证明，其不可能起到对合同将来履行情况产生任何约束力的作用，要违约还是要违约，避免不了。

（二）买方与谁签合同最保险？

期房买卖，通常有两种交易模式：一是买卖双方直接与开发商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原先卖方的地位——这是最保险的期房买卖交易模式，当然前提是开发商原因配合；二是由买卖双方签订合同，其名为买卖合同，实质却是债权转让合同——这是目前市场上最常见的交易模式。

（三）重视《债权转让通知书》

买方如果与卖方签订期房买卖合同，首先要确认卖方是否已经付清了到期该付的房款，再在合同上约定将卖方对开发商的全部权利让渡给买方，同时卖方需要出具一份《债权转让通知书》送达给开发商，因为法律规定债权转让必须通知债务人，否则对债务人不发生效力。

（四）最大限度避免一房二卖

为防止卖方在与买方签完合同后，又将房子卖给他人，导致买方的置业期望落空，买卖双方可以约定：卖方将与开发商签订的预售合同、等正本交予中介公司或律师事务所保管，此举可以最大限度避免一房二卖情况的发生。

（五）卖方到时不卖了，买方怎么办？

如果卖方在拿到小产证后反悔了，不卖了，这个时候买方怎么办？除了按照合同约定追究违约金外，还有其他保障吗？根据合同法的规定，买方除了要求违约金外，还有权要求卖方继续履行合同，也就是要求卖方继续把房子交易过户给买方，因为继续履行同样是一项重要的违约责任，它和违约金并行不悖，可以同时主张。

（六）税费承担需要及早了解

按照期房买卖的通常交易流程，开发商先将房子过户给卖方，卖家再将房子过户给买方，在这个环节中，房子交易了两次，契税也就要征收两次(卖方和买方各缴一次)，营业税要征收一次(卖方缴)。买卖双方如果对税费承担没有事先约定，极易产生纠纷。如果约定税费都有买方承担，卖方只要一个到手价，那么买方一定要做好比买一般二手房缴纳较多税费的思想准备。

上文主要回答了二手期房可以买卖吗，买卖二手期房需要注意哪些问题。虽然说二手期房买卖的行为并不被法律禁止，市场上也多有成功操作的案例，但毕竟少了预告登记这个物权保障环节，卖方毁约的现实风险还是不容忽视的，再怎样精心布置的交易方式，也难免有所错漏。如果发现卖方有怠于履行的迹象，及时向法院起诉，并要做好财产保全工作，具体工作最好还是寻求专业的房产律师的帮助，他们的专业技能能帮助到您。

（以上回答发布于2015-08-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手期房的交易流程是怎样的

所谓二手期房，就是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市交易的房子。

二手期房交易流程

1.交易双方建立信息沟通渠道，购房者要了解房屋的情况以及产权状况，并且要求售房者出具合法的证件，包括房屋的所有权证、件及其它证件。

2.售房者的房子如果是合法的，那么可以上市交易。购房者如果看中了房子应该交纳一定的购房定金，交易双方签订房屋买卖合同。

交易双方经过协商，对房屋的坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.交易双方共同向房地产交易管理部门提出申请，并接受审查。提出申请后，相关部门便开始查验有关的证件并且审查房子的产权状况，如果是符合上市条件的房屋，会同意办理过户手续。但是一些没有产权或者部分产权且没有得到其他产权共有人的书面同意的话，相关部门是拒绝申请，并禁止上市交易的。

4.立契。房地产交易管理部门依据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，买卖双方便可以办理立契手续。有的城市已取消了交易过程中的房地产卖契，也就是大家所说的“白契”。

5.缴纳税费。不同的房屋性质需要缴纳的税费也是不一样的，要具体问题具体分析。

6.办理产权转移过户手续。买卖双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记之后，需要将交易材料移送至发证部门，购房者凭借领取房屋所有权证通知单到发证部门申请领取新的产权证。